Altanek na działkach nie trzeba rozbierać

Tysiące działkowiczów odetchnęło z ulgą, gdy uznano, że altanki w ich ogrodach nie są budowlaną samowolką i nie trzeba ich rozbierać. A taka groźba była realna. Na szczęście 30 kwietnia weszły w życie przepisy, które oddaliły ten horror. "Uchwalenie nowego prawa, które chroni przed rozbiórkami 900 tys. altan, jest wspólnym sukcesem PZD i setek tysięcy działkowców, których poparcie umożliwiło wniesienie do Sejmu obywatelskiego projektu ustawy" - uznał Polski Związek Działkowców.

Były powody do strachu

Wynikały one z orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego. W styczniu 2014 r. NSA wydał wyrok, w którym - powołując się na słownikową definicję wyrazu "altana" - stwierdził, że jest to pawilon ogrodowy o lekkiej konstrukcji, ażurowych ścianach, niezwiązany na stałe z podłożem.

Właśnie taką definicję usłyszał warszawski działkowiec, który postawił dwukondygnacyjny domek z dwuspadowym dachem i balkonem. Tłumaczył, że nie jest on zamieszkany i że pełni funkcję wypoczynkowo-rekreacyjną. Nadzór budowlany uznał jednak, że to ani obiekt gospodarczy, ani altanka, które są zwolnione z konieczności uzyskania pozwolenia na budowę. A skoro tak, jest to samowola. I domek trzeba rozebrać.

35 mkw. powierzchni zabudowy może mieć altanka - zarówno ta w mieście, jak i poza nim

Sprawa trafiła do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Ten nie uznał argumentów działkowicza, który odwołał się do NSA. Naczelny Sąd Administracyjny ostatecznie potwierdził, że dwukondygnacyjny domek nie jest altaną, ale budynkiem rekreacyjno-letniskowym. Czyli jego postawienie wymagało wcześniejszego uzyskania pozwolenia na budowę.

I rozpętała się burza...

To orzeczenie NSA stało się na tyle głośne, że zareagowała na nie Krajowa Rada Polskiego Związku Działkowców. Ta ogólnopolska potężna organizacja uznała, że koniecznie trzeba zadziałać. To znaczy wystąpić z wnioskiem o rozpoczęcie prac nad zmianą prawa. Tak by działkowców chronić przed możliwością wykładni przepisów prawa budowlanego w sposób godzący w praktycznie wszystkich właścicieli altan w rodzinnych ogrodach działkowych.

Wystarczy przejść się po terenie polskich działek, aby zobaczyć, że nie stoją tam pawilony o lekkich ażurowych konstrukcjach. A zwyczajowo w języku potocznym znaczenie słowa "altana" - w odniesieniu do ogrodów działkowych - od lat wykracza poza definicję językową przyjętą przez NSA.

Walka o altanki

Krajowa Rada PZD uznała, że działkowcy posiadający altany mieszczące się w normie powierzchni zabudowy (to jest 35 mkw.) nie dopuścili się samowoli budowlanej. A jej zdaniem wyrok NSA dowodził, że stare zapisy ustawy prawo budowlane mogły stanowić podstawę do interpretacji grożących postawieniem zarzutu samowoli budowlanej prawie wszystkim działkowcom. Dlatego rada PZD uznała, że konieczne trzeba wystąpić do Sejmu z wnioskiem o zmianę prawa. Tak aby nikt nie miał wątpliwości, że altana w ogrodzie działkowym to jest niewielki domek, nie zaś ażurowa konstrukcja.

W obronie użytkowników działek Krajowa Rada PZD zapoczątkowała opracowanie obywatelskiego projektu ustawy zmieniającej prawo budowlane. Prace nad jej przyjęciem przebiegły bardzo sprawnie. Dzięki temu została ona podpisana 2 kwietnia tego roku, a 15 kwietnia ogłoszona w Dzienniku Ustaw. Tym sposobem od 30 kwietnia mamy regulację o zmianie prawa budowlanego i niektórych innych ustaw.

Co to jest altana? Już nie ma wątpliwości

Nowe prawo ostatecznie precyzuje pojęcie altan. To obiekty:
- o powierzchni zabudowy do 35 mkw.
- o wysokości 5 m (przy dachu płaskim - 4 m)
- z tarasem, gankiem lub werandą, która nie przekracza 12 mkw.

Działkowcy są zwolnieni od obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę.

To trzeba wiedzieć

Wszystkie altany wybudowane przed wejściem w życie zmienionych przepisów - ale spełniające ustawowe kryteria - są w świetle prawa legalne.

Tu są przepisy

"Altankową" ustawę z 20 marca 2015 r. znajdziemy w Dziennik Ustaw 2015 na pozycji 528.

Podpowiadamy, że można ją przeczytać także za pośrednictwem strony internetowej Polskiego Związku Działkowców pod adresem: www.pzd.pl.

W świetle prawa

Od 19 stycznia 2014 roku, gdy weszła w życie nowa ustawa działkowa, dopuszczalna powierzchnia zabudowy altany w miastach i poza nimi została zrównana.
We wszystkich ogrodach działkowych wynosi teraz 35 mkw.
Do tego - w artykule 13 ust. 1 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych - wprost zapisano, że na działce nie może znajdować się altana, której powierzchnia zabudowy przekracza powierzchnię określoną w prawie budowlanym.

Dodatkowe metry to zapowiedź kłopotów.
Ustawa o działkach nałożyła na stowarzyszenie ogrodowe obowiązek zgłoszenia do właściwego organu administracji publicznej, a więc do nadzoru budowlanego, każdego przypadku budowy lub rozbudowy altany ponad dopuszczalne rozmiary (art. 13 ust. 2). Jeżeli organ administracji publicznej stwierdzi naruszenie prawa dotyczące altany, wówczas jest to podstawą do wypowiedzenia przez stowarzyszenie ogrodowe umowy dzierżawy działkowej (art. 13 ust. 3).

W tym kontekście niesłychanie ważny jest zapis art. 42 ust. 1 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych.
Zgodnie z nim w przypadku wygaśnięcia prawa do działki działkowcowi nie przysługuje wynagrodzenie za obiekty (więc również za altanę) wybudowane niezgodnie z prawem!
Tak, przepisy dotyczące altan są bardzo rygorystyczne. Bo te niewielkie domki mają służyć, tak jak działka w ogrodzie, do wypoczynku i czasowego przebywania. Stąd w ustawie działkowej jest zakaz zamieszkiwania i wykorzystywania działki (w tym i altany) do prowadzenia działalności gospodarczej lub innej zarobkowej (art. 12).

Altankę możemy traktować jak drugi dom, ale nim nie jest.
Altana na terenie działki w rodzinnych ogrodach działkowych PZD powinna być funkcjonalna i estetyczna, ale nie jest ona obiektem mieszkalnym. Przebywanie w niej nie może stanowić podstawy do urzędowego potwierdzenia czasowego lub też stałego pobytu.

Ważne informacje

Altanka musi być wybudowana przepisowo. Korzystać z niej też trzeba zgodnie z prawem, bo są kary.

To trzeba wiedzieć
Jeżeli plan zagospodarowania danego rodzinnego ogrodu działkowego określa miejsce usytuowania altanki, działkowiec zobowiązany jest do jej wybudowania zgodnie z tym planem. Zarząd ROD-u nakazuje wstrzymanie budowy lub rozbudowy altany w przypadku stwierdzenia naruszenia przepisów regulaminu. Działkowiec zobowiązany jest wówczas do usunięcia stwierdzonych przez zarząd nieprawidłowości, a nawet do rozebrania obiektu, jeśli naruszenia nie mogą zostać w inny sposób usunięte.

Zapamiętaj
Nowa ustawa działkowa zrównała dopuszczalną powierzchnię wszystkich altan do 35 mkw. Wcześniej było tak, że mogły mieć 25 mkw. w ogrodach miejskich i 35 mkw. w podmiejskich.

To trzeba wiedzieć
- Nowa ustawa działkowa wprowadziła tryb wypowiadania działkowcom umów użytkowania ogrodu z uwagi na ściśle określone przyczyny. Między innymi dotyczy to sytuacji, gdy działkowiec, pomimo pisemnego upomnienia, nadal korzysta z działki lub altany w sposób sprzeczny z prawem.
- W przypadku gdy działkowiec wybudował, rozbudowuje lub nadbudował altanę w wymiarach przekraczających dopuszczalne normy, stowarzyszenie ma obowiązek zawiadomić nadzór budowlany. Jeżeli organ administracji stwierdzi naruszenie prawa, też stanowi to podstawę do wypowiedzenia umowy.
- Ustawa zapewniła jednocześnie działkowcowi możliwość zaskarżenia wypowiedzenia do sądu. Ten będzie mógł je podważyć i przywrócić działkę.

Tu warto zajrzeć
Tekst obowiązującej ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych znajdziesz w Dzienniku Ustaw (Dz. U. 2014 r., poz. 40) oraz na stronie internetowej Polskiego Związku Działkowców pod adresem pzd.pl. Ustawa wprowadziła zasady dotyczące wynagrodzenia za znajdujące się na działce nasadzenia, urządzenia i obiekty stanowiące własność działkowca. Wynagrodzenie przysługuje w razie wygaśnięcia prawa do działki - pod warunkiem legalności. Oznacza to, że nie można liczyć na przykład na zapłatę za altankę niezgodną z prawem budowlanym.