Będą zmiany w ustawie deweloperskiej

Przegląd funkcjonowania ustawy o ochronie praw nabywcy mieszkania lub domu jednorodzinnego wskazuje, że ta regulacja wymaga zmian i doprecyzowania. To najważniejszy wniosek z ponad 760-stronicowego dokumentu, którym w tym tygodniu zajmą się posłowie.

Informację o tym, jak działa tzw. ustawa deweloperska przekazał do Sejmu rząd. Załącznikiem do niej jest raport Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, a także opinie środowisk branżowych związanych z budową mieszkań na sprzedaż oraz propozycje organizacji konsumenckich.

Większa ochrona nabywców mieszkań

Ustawa deweloperska obowiązuje od blisko 2,5 roku. Przed jej uchwaleniem ryzyko prowadzenia inwestycji ponosił nabywca. A jednocześnie pozbawiony był możliwości przeniesienia prawa własności do nieruchomości, choć obciążony był zobowiązaniem finansowym w postaci kredytu hipotecznego.

„Nowe przepisy znacząco poprawiły sytuację prawną nabywcy, przy jednoczesnym zachowaniu równowagi praw i obowiązków podmiotów uczestniczących w przedsięwzięciu deweloperskim” – twierdzi rząd w dokumencie przekazanym posłom. Podkreśla przy tym, że zapewnienie większej ochrony konsumentom nie przełożyło się na pogorszenie sytuacji przedsiębiorców budujących mieszkania. Upadłości deweloperów rząd upatruje w spowolnieniu gospodarczym, a nie nowych przepisach, bo najwięcej bankructw w tej branży zanotowano w 2012 r., kiedy ustawa deweloperska dopiero zaczynała obowiązywać.

W rzeczywistości nie jest wcale tak dobrze

Ale jej funkcjonowanie może pozostawiać wiele do życzenia. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów sprawdził 1162 wzorce umów sprzedaży mieszkania lub domu na rynku pierwotnym, 565 prospektów informacyjnych oraz 1239 zawartych kontraktów. UOKiK skontrolował 93 firmy budujące mieszkania na sprzedaż. Tylko u 4 deweloperów nie stwierdzono naruszeń przepisów.

W prospektach informacyjnych najczęściej brakowało harmonogramu rozkładu kosztów budowy na poszczególne etapy, ale też danych o planowanych inwestycjach w promieniu jednego kilometra, rzutów kondygnacji, informacji o postępowaniu komorniczym. W samych umowach deweloperzy modyfikowali na niekorzyść klientów warunki odstąpienia od umowy, obciążali nabywcę kosztami rezygnacji z usługi, a nawet żądali podpisania oświadczenia o prawidłowym wykonaniu umowy przed jej zrealizowaniem i o niezgłaszaniu w przyszłości jakichkolwiek zastrzeżeń.

Bardzo często firmy deweloperskie obciążały nabywców niesprecyzowanymi kosztami eksploatacji lokalu oraz nieruchomości wspólnej, a także zastrzegali sobie prawo do zarządu nieruchomością. Wielu stosowało w umowach nieostre sformułowania, interpretując je potem na niekorzyść klientów. Kolejne naruszenie to żądanie od nabywców, by udzielili deweloperowi pełnomocnictwa w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej w części wspólnej nieruchomości. Co trzeci deweloper stosował w umowach niedozwolone klauzule dotyczące waloryzacji ceny w kontekście prawa odstąpienia od umowy o nabycie lokalu mieszkalnego lub domu.

Doprecyzować obowiązki deweloperów

Wyniki kontroli UOKiK pokazują, że wiele zapisów ustawy deweloperskiej wymaga doprecyzowania.

Chodzi m.in. o to, jakie dokumenty powinny stanowić źródło informacji o planowanych inwestycjach w promieniu kilometra. W nowej ustawie katalog takich dokumentów powi- nien zostać ściśle określony. Ale rząd nie wyklucza, by w prospekcie informacyjnym dewelopera znalazł się także szkic terenu z zaznaczonym budynkiem, w którym kupowane jest mieszkanie.

Doprecyzowania wymagają także przepisy regulujące treść umowy deweloperskiej oraz załączników do niej. W ustawie powinno być jasno zapisane, że wzór umowy nie stanowi załącznika do dokumentu podpisywanego u notariusza. Dzięki temu objętość rzeczywistej umowy będzie mniejsza, a tym samym koszty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego powinny być niższe.

Zmiany potrzebne są również w zakresie przepisów o odbiorze mieszkania lub domu jednorodzinnego. Nabywca powinien otrzymać prawo odmowy dokonania takiego odbioru ze względu na istotne wady przekazywanego mu po zakończeniu budowy obiektu.

Rząd przymierza się do wprowadzenia sankcji finansowych za niestosowanie przez deweloperów środków ochrony nabywców mieszkań. Ci zaś będą mogli odstąpić od umowy w przypadku niewywiązywania się przez dewelopera z obowiązku stosowania ochrony wpłat na poczet inwestycji.

Niezbędne jest uregulowanie w ustawie deweloperskiej statusu umów rezerwacyjnych. Bardzo wiele firm, chcąc uniknąć stosowania tej ustawy wobec ich inwestycji, zawierało takie umowy jeszcze przed wejściem w życie przepisów bardziej chroniących nabywców mieszkań.

Ale zmian może być jeszcze więcej. Na razie jednak rząd uznał, że blisko 2,5-letni okres funkcjonowania ustawy jest za krótki, by rzetelnie ocenić wszystkie przepisy. Za rok podejdzie jednak do problemu ochrony środków konsumentów, gdy bank wypowie deweloperowi umowę o prowadzeniu rachunku powierniczego, różnych kar umownych i odsetek dla nabywców i deweloperów. Komisja Infrastruktury już dyskutowała o rządowym sprawozdaniu. Jej pozytywna opinia powinna skutkować pojawieniem się projektu nowelizacji ustawy deweloperskiej.

[email protected]