Bezpieczna jesień życia

Bezpieczna jesień życia będzie tematem Dnia Otwartego Notariatu, który odbędzie się 29 listopada w 19 miastach Polski, m.in. w Krakowie. Ta szeroko zakrojona akcja edukacyjna skierowana jest w tym roku przede wszystkim do osób star­szych, które planują rozporządzenie swoim majątkiem, zarówno za życia jak i na wypadek śmierci.

Notariusze będą udzielali bezpłatnych porad i rozwiązywali dylematy związane z formą przekazania majątku, a także przedstawiali skutki planowanych czynności prawnych.

Porady dotyczyć będą umów renty, dożywocia, darowizny, testamentów, a także ochrony interesów osób starszych, które będąc w trudnej sytuacji życiowej, zaciągają pożyczki, a których formą zabezpieczenia jest tzw. umowa przewłaszczenie na zabez- pieczenie.

Dożywotnie użytkowanie czy służebność mieszkania?

W praktyce notarialnej często pada pytanie, czy w przypadku przekazania majątku w formie darowizny można do końca życia bez żadnych ograniczeń korzystać z darowanej nieruchomości lub prawa do lokalu.

Istotne znaczenie ma zrozumienie różnicy między osobistą dożywotnią służebnością mieszkania, a prawem dożywotniego użytkowania, choć z pozoru skutkiem ustanowienia obu tych praw jest to samo, czyli możliwość korzystania do końca życia z darowanego mieszkania czy domu.

Darowizna na rzecz osób najbliższych dokonana w formie aktu notarialnego może zawierać zastrzeżenie darczyńcy ustanowienia na jego rzecz tego prawa.

Można to zrobić poprzez ustanowienie osobistej nieodpłatnej służebności mieszkania. Jest to prawo rzeczowe ograniczone, które przysługuje wyłącznie osobie uprawnionej i nie może być przeniesione na osobę trzecią. Istotne jest także to, że służebność osobista może obciążać wyłącznie całą nieruchomość.

Jeśli więc darczyńca posiada jedynie np. ułamkową część budynku, to na takim udziale nie można ustanowić służebności. Jak więc zabezpieczyć interes darczyńcy? Służy do tego instytucja prawa użytkowania, które może być również bezpłatne i dożywotnie.

Może być ono ustanowione także na ułamkowej części nieruchomości. Dodatkowym walorem tego prawa, odróżniającym go w istotny sposób od służebności, jest prawo pobierania pożytków. Oznacza to, że osoba, na której rzecz zostało ustanowione prawo użytkowania, może np. wynajmować lokal obciążony tym prawem i pobierać z tego tytułu czynsz, co nie jest dopuszczalne w przypadku służebności.

Zarówno służebność jak i dożywotnie użytkowanie może zostać ustanowione nie tylko na czas życia uprawnionego, ale na dowolny inny, krótszy okres.

Czy obciążenie służebnością lub użytkowaniem daje gwarancję darczyńcy, że obdarowany nie rozporządzi darowaną nieruchomością bez jego zgody?

Chociaż teoretycznie jest możliwe zbycie prawa obciążonego służebnością lub użytkowaniem, to rzadko się zdarza, aby osoba trzecia zainteresowana zakupem mieszkania czy domu zdecydowała się na transakcję, mając świadomość, że w nabytym lokalu będzie dożywotnio mieszkała inna osoba.

Ta okoliczność praktycznie wyklucza ryzyko, że darowany składnik majątku znajdzie się bez wiedzy seniora w rękach obcych ludzi.

Co należy wiedzieć o odwróconym kredycie hipotecznym?

Zmiany demograficzne w Polsce, a w szczególności wyraźny już obecnie, a także przewidywany w przyszłości znaczący wzrost liczby osób starszych skłania do refleksji i do zwrócenia szczególnej uwagi na zabezpieczenie praw seniorów pod kątem ochrony ich majątku.

Codziennie notariusze w swojej praktyce udzielają w kancelariach notarialnych wielu porad związanych z problemami majątkowymi seniorów, którzy pragną podjąć decyzję, jak podzielić majątek między swoich najbliższych – zarówno na wypadek śmierci jak i za życia.

Prawo cywilne przewiduje szereg rozwiązań umożliwiających przekazanie majątku w sposób bezpieczny dla osób starszych, jednakże trzeba też brać pod uwagę nowe rozwiązania, a te zawierają wiele niejasności i pułapek.

Jednym z nowych rozwiązań jest instytucja odwróconego kredytu hipotecznego. Istotą umowy odwróconego kredytu hipotecznego jest:

- oddanie do dyspozycji kredytobiorcy na czas nieoznaczony określonej sumy środków pieniężnych, których spłata nastąpi po śmierci kredytobiorcy

- bank jest zobowiązany do nieżądania od kredytobiorcy spłaty kredytu do chwili jego śmierci

- kredytobiorca na swojej nieruchomości zobowiązany jest do ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie spłaty kredytu wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami

- dodatkowym zabezpieczeniem dla banku jest obowiązkowe ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności na bank

- spadkobiercy kredytobiorcy mogą po jego śmierci spłacić cały kredyt, a wówczas bank zobowiązany jest zwolnić hipotekę; jeśli zaś kredyt nie zostanie spłacony, własność nieruchomości musi zostać przeniesiona przez spadkobierców na rzecz banku, który z kolei zobowiązany jest do rozliczenia ewentualnej nadwyżki wartości nieruchomości nad sumą kredytu ze spadkobiercami.

Notariat na etapie tworzenia ustawy poddał krytyce projektowaną formę pisemną zawarcia umowy odwróconego kredytu hipotecznego, proponując, aby była ona zawierana w formie aktu notarialnego, ale ostateczna wersja ustawy przewiduje do zawarcia tej umowy zwykłą formę pisemną.

Choć ustawa daje kredytobiorcom czas do namysłu i możliwość odstąpienia od umowy w terminie 30 dni od jej podpisania, to trzeba wziąć pod uwagę nierówną sytuację stron umowy.

Po jednej stronie stoi kwalifikowany młody pracownik banku, dokładnie zorientowany we wszystkich zagadnieniach, po drugiej osoba starsza, której celem jest poprawa warunków życiowych poprzez uzupełnienie często niewielkiego świadczenia emerytalnego o dodatkową kwotę.

Istotne znaczenie ma sposób obliczenia wartości przekazywanej nieruchomości i wysokości świadczenia, które będzie zależało przede wszystkim od tej wartości i od przewidywanego okresu życia kredytobiorcy. Aby ocenić, czy jest to interesująca propozycja, trzeba się będzie nad tym dobrze zastanowić, porównując kilka ofert.

29 listopada – Dzień Otwarty Notariatu w Krakowie

Powyżej zasygnalizowaliśmy wybrane problemy, przestrzegając przede wszystkim przed podjęciem pochopnej decyzji w kwestiach majątkowych. Ale nie tylko w tych sprawach będzie można poradzić się w Dniu Otwartym Notariatu.

Krakowscy notariusze zapraszają w sobotę, 29 listopada, w godz. od 10 do 16 do siedziby Radia Kraków, przy al. J. Słowackiego 22.