Bezpieczne transakcje

PRAWO. Nowa legislacja lepiej chroni nabywców mieszkań i domów, ale może przyczynić się do wyeliminowania z rynku solidnych małych firm, które nie są w stanie sprostać wysokim zabezpieczeniom bankowym

Nowe prawo chronić ma m.in. interesy nabywców nieruchomości, które nie zostały jeszcze wybudowane. Zgodnie z ustawą umowy przedwstępne będę zawierane w formie aktu notarialnego. Ustawa wprowadza obowiązek stosowania przez dewelopera jednego z dwóch rodzajów rachunku powierniczego - otwartego lub zamkniętego. Pierwszy z nich polega na tym, że wypłaty dla dewelopera następują wyłącznie w celu realizacji konkretnego przedsięwzięcia po stwierdzeniu przez bank prowadzący rachunek zakończenia danego etapu prac. W przypadku rachunku zamkniętego wypłata następuje jednorazowo po przenie-sieniu na nabywcę prawa do lokalu lub domu.

Deweloper ma jednocześnie obowiązek zapewnić nabywcy gwarancję bankową lub gwarancję ubezpieczeniową, na mocy której bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy - na jego żądanie - pieniądze wpłacone na rzecz dewelopera w przypadku ogłoszenia przez niego upadłości, albo odstąpienia przez nabywcę od umowy, gdy deweloper w terminie nie przeniesie na niego prawa własności do lokalu mieszkalnego. Gwarancje bankowe lub ubezpieczeniowe wygasają w dniu podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo własności w stanie wolnym od praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które wyraził zgodę kupujący.

Prospekt informacyjny dla każdego

Obowiązkiem dewelopera jest jednocześnie dostarczenie każdemu zainteresowanemu klientowi prospektu informacyjnego zawierającego kluczowe dla danej inwestycji informacje dotyczące m.in. otoczenia inwestycji, metrażu lokalu i standardu jego wykończenia. Kupujący ma z kolei prawo odstąpić od umowy w terminie 30 dni, gdy informacje zawarte w umowie nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie lub w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności w terminie określonym w umowie.

Gwarancję zaspokojenia roszczeń nabywców stanowią m.in.: środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych (otwartym i zamkniętym), prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja , a także zabezpieczenie zaciągniętego przez dewelopera kredytu inwestycyjnego. W przypadku ogłoszenie upadłości dewelopera ustawa pozwala na powołanie nowego podmiotu np. w postaci zgromadzenia nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, dając mu szczególne uprawnienia. Może ono m.in. zdecydować o kontynuacji rozpoczętej inwestycji.

Już dzisiaj wiadomo, że banki będa preferować rachunki zamknięte, co może spowodować wyeliminowanie małych, solidnych firm nie dysponujących odpowiednimi środkami na realizację inwestycji i nie będących w stanie sprostać zabezpieczeniom bankowym w przypadku dużego kredytu. Stąd też prognozowane jest łączenie się mniejszych firm w większe, mocniejsze kapitałowo grupy.

Zdaniem analityków wejście w życie nowej ustawy może skutkować 3-proc. wzrostem cen mieszkań, jednak większość deweloperów uważa, że będzie on znacznie większy, a to z powodu dodatkowych kosztów związanychm.in. z obsługą kredytów zaciąganych przez inwestorów, kosztów umowy przedwstępnej oraz gwarancjami. Funkcjonowanie ustawy będzie w najbliższych dwóch latach monitorowane przez UOKiK. Warto pamiętać, że na rynku znajduje się dużo inwestycji (w tym gotowych) rozpoczętych przed 29 kwietnia, których zapisy ustawy nie dotyczą.