Ceny mieszkań w Krakowie od 2007 roku. Nieustający wzrost [RAPORT]

FLESZ - Mieszkanie w wynajętym lokum, w obliczu utraty pracy lub przychodów, jest sporym problemem

Miejski System Obserwacji Przestrzennej, lub w skrócie Obserwatorium, to system map z przeróżnymi danymi. Początkowo były tam głównie dane zawierające informacje na temat decyzji urzędowych wydawanych dla poszczególnych działek (pozwolenia budowlane, wuzetki, rozbiórki, itp.). Z czasem Obserwatorium rozrastało się o kolejne dane. Pojawiła się np. mapa hałasu, czy mapa zadań z budżetu obywatelskiego. Ostatnią nowością jest mapa demograficzna oraz mapa cen nieruchomości w Krakowie. Przyjrzeliśmy się tej ostatniej.

Dane dotyczące cen mieszkań obejmują zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny. Zostały one uśrednione i przypisane do odpowiednich jednostek urbanistycznych. Tych jest w sumie kilkadziesiąt (np. Piasek Północ, Dąbie, Pychowice, itp.). Dane obejmują lata 2007-2019 (i niepełny 2020). Każda jednostka urbanistyczna w danym roku wskazuje średnią cenę za metr mieszkania, średnią cenę transakcyjną, średni metraż i liczbę transakcji, które posłużyły do wyliczenia średniej danego roku.

Przejrzeliśmy szczegółowo dane i mapy. Poniżej znajduje się ich ogólne omówienie. Skupiliśmy się głównie na cenach za metr. Poszczególne mapy z danych lat, wraz ze średnimi cenami za metr, można przejrzeć w galerii.

Na przestrzeni kilkunastu lat widać kilka stałych trendów. Najdroższe zawsze są mieszkania w centrum, a najtańsze na obrzeżach. Widać jednak, jak pojawiają się kolejne wyspy, gdzie mieszkania drożeją. Od roku 2007 do chwili obecnej w Krakowie wykonano 92 tys. 322 transakcji na rynku pierwotnym i 45 tys. 114 na wtórnym.

Rynek pierwotny

Średnia wartość dla całego Krakowa w 2007 za metr wynosiła 5036 zł na rynku pierwotnym. W 2008 roku przyszedł kryzys na rynku mieszkaniowym, związany z zapaścią rynku pożyczek hipotecznych w USA, który rozlał się na cały świat. Polskiej gospodarki aż tak nie dotknął, jak rynków zachodnich. U nas ceny mieszkań nie spadały drastycznie, wyhamował ich wzrost, który objawił się dopiero w kolejnych latach. Zresztą jeśli spojrzymy na Kraków, to widać, że ceny na rynku wtórnym w skali całego miasta rosły. Dopiero po kilku latach, w okresie 2011-2018 ceny spadły dwa razy, ale potem znów zaczęły rosnąć.

Ceny nowych mieszkań w Krakowie rosły od 2007 nieustannie aż do 2012, kiedy był pierwszy spadek średniej ceny w stosunku do roku poprzedniego. Ceny spadły jeszcze w 2013, a potem rosły już nieustannie rok do roku. Jednak dopiero w 2018 roku osiągnęły większą wartość niż 2011 – 6893 zł za metr w stosunku do 6601 zł sprzed siedmiu lat.

Rok 2019 to dalszy wzrost do średniej ceny za metr – 6917 zł. Absolutny boom mamy w bieżącym roku, choć należy pamiętać, że to dane zaledwie z I kwartału, które mogą zostać mocno skorelowane przez kryzys wywołany epidemią koronawirusa, nawet przy założeniu, że branża deweloperska skutki kryzysów odczuwa z opóźnieniem. Na razie jednak skok cenowy jest jednak kolosalny – do aż 8814 zł za metr kwadratowy nowego mieszkania!

Rynek wtórny

Jak natomiast przekładały się ceny mieszkań na rynku wtórnym od roku 2007? Wykres cenowy jest dosyć podobny do sytuacji na rynku pierwotnym. Różnice są dwie. Na początku średnia cena za metr na rynku wtórnym była wyższa niż na pierwotnym. W 2007 było to 5189 zł w stosunku do 5036 zł. Jeszcze w 2009 rynek wtórny miał minimalną przewagę – 6244 do 6242 zł. Potem rynek pierwotny cenowo wyprzedził wtórny i tu pojawia się druga różnica.

W czasach "chudszych" mieszkania z drugiej ręki straciły bardziej na wartości. Gdy nowe lokale hamowały z cenami, to średnia za metr i tak wynosiła sporo powyżej 6000 zł. Za to rynek wtórny spadł poniżej tej granicy – 5760 zł w 2013 r. i 5989 zł rok później. Dalej mamy już stały wzrost. W trzech kolejnych latach (2017-2019) mieszkania z drugiej ręki znów były droższe od nowych. Największa różnica w średniej cenie pojawiła się w zeszłym roku – 6917 zł (rynek wtórny) do 7876 zł (rynek wtórny). W 2020 średnio za metr mieszkania na rynku wtórnym płacimy w Krakowie 8502 zł, czyli już nieco mniej niż na pierwotnym (8814 zł).

Nowe mieszkania. Które dzielnice i rejony najdroższe?

Najstarsze dane dotyczą 2007 roku. Na rynku pierwotnym budowało się wtedy niewiele. Najtańsze wtedy mieszkania były na południu (Ruczaj, Podgórze Duchackie, Rybitwy) oraz północy Krakowa (Prądnik Czerwony, Mistrzejowice, Nowa Huta). Najtaniej było w Mydlnikach – średnia cena za metr wynosiła tam zaledwie 2703 zł (poniżej 10 transakcji, średnia cena 112 tys. zł). Poniżej 3 tys. za metr płacono wtedy jeszcze za mieszkania w Płaszowie – 2913 zł. Zdecydowana większość mieszkań kosztowała wtedy między 3 a 5 tys. zł za metr.

Gdzie w 2007 było najdrożej? Piasek Północ, Piasek Południe i Nowy Świat. Za mieszkania w obrębie II obwodnicy Krakowa trzeba było płacić wtedy odpowiednio – 10 tys. 278 zł, 9909 zł i aż 11 tys. 217 zł za mieszkania na Nowym Świecie.

Popatrzmy na rok 2009, kiedy trwał jeszcze kryzys wywołany krachem rynku hipotecznego na Zachodzie. W Krakowie tylko w czterech miejscach średnie ceny nowych mieszkań były niższe niż 4 tys. zł za metr. To Bielany (3323 zł), Batowice (3775 zł), Heltmana (3809 zł) i Kosocice (3985 zł). Najdrożej było znów centrum, ale pojawiły się i nowe obszary. Było już siedem rejonów, gdzie średnia cena przekraczała 10 tys. zł za metr. To m.in. Zwierzyniec (12220 zł), rejon Rakowickiej (10550 zł), czy Piasek Północ (10954 zł).

Jak już wspomnieliśmy wcześniej, hamowanie i lekkie spadki cen pojawiły się w latach 2012-2017 (2012 - pierwszy spadek średniej ceny rok do roku, 2017 – ostatni rok z ceną niższą, niż w 2011). Gdzie w tym czasie było najtaniej/najdrożej? W 2012 tylko pięć rejonów miało średnie ceny nowych mieszkań wyższe niż 10 tys. zł za metr – Piasek Północ, Piasek Południe, Nowy Świat, Dębniki i Stare Miasto. Najdrożej było w tym pierwszym rejonie – 11 tys. 559 zł. Z dalszych obszarów wybiły się Jugowice – 9406 zł. Reszta Krakowa oscylowała wokół 5-6 tys. zł. Choć były trzy bardzo tanie rejony – Przylasek Rusiecki (1803 zł), Bieńczyce Stare (2569 zł) i Bronowice Małe Południe (3126 zł).

W 2017 rozrósł się obszar droższych rejonów Krakowa. Tych powyżej 10 tys. było już dziewięć – znów ścisłe centrum, ale i nowe obszary zaraz za ścisłym centrum. Widać, że pojawiają się luksusowe apartamenty. Najdroższy rejonem jest Czarna Wieś ze średnią ceną aż 23 tys. 422 zł za metr. Przybywa obszarów z cenami 8-9 tys. zł (m.in. Stare Podgórze, Osiedle Oficerskie, Wola Justowwska-Chełm). O dziwo, wciąż trafiają się bardzo tanie obszary, jak Rybitwy (2895 zł), Osiedle Albertyńskie (3873 zł), czy Przylasek Rusiecki z zaledwie 1743 zł.

Rok 2019 to już znaczne wzrosty w każdym rejonie Krakowa. Tylko Wróblowice mają ceny poniżej 4000 zł – 3937 zł. Rejony na obrzeżach to średnia 4-6 tys. zł za metr, dalej 7-8 tys. zł i powyżej 9-10 tys. w centrum i jego rejonach. Najdrożej było na Stradomiu – 16 tys. 34 zł.