Chaos urbanistyczny jeszcze potrwa

Miał być nowy kodeks budowlany, nowa ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Okazało się, że cztery lata to za mało na przygotowanie i uchwalenie kompleksowych zmian, które ułatwiłyby inwestowanie i ukróciły chaotyczną zabudowę.

Mało czasu
W zamian rząd proponuje szybką nowelizację przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego, a i tak może zabraknąć czasu, by Sejm je przyjął przed zakończeniem kadencji. Jeśli posłowie i senatorowie nie zdążą, w nowej kadencji prace nad zmianami w ustawie trzeba będzie rozpoczynać na nowo.

Taki scenariusz jest całkiem realny. Rządowy projekt ustawy trafił do Sejmu 7 września, dzień później został skierowany do prac w Komisji Infrastruktury oraz Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej. Aby proponowane zmiany weszły w życie za pół roku (bo tak przewiduje projekt), Sejm musiałby je uchwalić na posiedzeniu w dniach 23-25 września, a potem na ostatniej październikowej sesji przyjąć ewentualne poprawki Senatu. W przypadku blisko 60-stronicowej ustawy tempo wręcz niewyobrażalne.

Wypaczone WZ
A zmiany są jak najbardziej uzasadnione. Zwłaszcza w zakresie wydawania decyzji o warunkach zabudowy (WZ), których pierwotna idea została wypaczona.

Obecne przepisy ustawy dotyczące zagospodarowania terenów na obszarze, na którym nie obowiązuje plan miejscowy, umożliwiają lokalizowanie inwestycji na podstawie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego lub decyzji o warunkach zabudowy. Rozwiązanie to w swoim założeniu miało być realizowane w oparciu o zasadę tzw. „dobrego sąsiedztwa”, która jednak w procesie stosowania prawa jest interpretowana nieprawidłowo i nie spełnia roli w zakresie zapobiegania zabudowy terenów do tego niedostosowanych, zabudowania w sposób nieprzystający do zabudowy na nieruchomościach bezpośrednio sąsiadujących i zachowania walorów ekonomicznych przestrzeni oraz ładu przestrzennego. W efekcie przepisy te stały się główną przyczyną niekontrolowanej suburbanizacji i chaosu przestrzennego, a zwłaszcza powstawania inwestycji na terenach do tego niedostosowanych i przeznaczania pod budownictwo terenów zieleni – także w sytuacjach, gdy na obszarze danej gminy znajdują się tereny przewidziane pod zabudowę w planach miejscowych.

Niezamierzonym skutkiem okazało się uzyskiwanie decyzji o warunkach zabudowy wyłącznie w celu podwyższenia wartości nieruchomości, nie zaś w celu realizacji inwestycji.

Musi być plan
Rządowy projekt przewiduje znaczne ograniczenia w możliwości uzyskania decyzji WZ. Generalną zasadą ma być najpierw uchwalenie planu, a dopiero na jego podstawie wydawanie decyzji o warunkach zabudowy.

Taka decyzja nie będzie wydawana dla kilku rodzajów terenów: dla których istnieje obowiązek uchwalenia planów, dla przestrzeni publicznej, dla wymagających scaleń i wymiany, tam, gdzie struktura własności nie odpowiada planowanej funkcji.

Obiektami, dla których nie będzie możliwe wydanie decyzji WZ, będą wielkopowierzchniowe obiekty handlowe oraz instalacje odnawialnych źródeł energii inne niż mikroinstalacje.

Decyzja WZ ma być wydawana na dwa lata. Ten okres będzie liczony do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę.

Nowe przepisy mają także spowodować większy udział społeczności lokalnych przy sporządzaniu planów.