Co można budować bez pozwolenia

Jesień i zima to okres, który osoby myślące o budowie poświęcają na załatwianie formalności. Zgodnie ze zmienionym prawem budowlanym, które weszło w życie 28 czerwca 2015 r., wśród obiektów, jakie można wznieść bez uzyskania pozwolenia na budowę, bo po zgłoszeniu, są między innymi:

- wolno stojące budynki mieszkalne - ale ich obszar oddziaływania musi mieścić się w całości na działce lub na działkach, na których zostały zaprojektowane;

- wolno stojące parterowe budynki gospodarcze - takie jak garaże, altany, przydomowe ganki i oranżerie, których powierzchnia zabudowy nie przekroczy 35 mkw. Łączna liczba tych obiektów na działce nie może jednak przekroczyć dwóch na każde 500 mkw. jej powierzchni.

Urząd ma 30 dni na rozpatrzenie wniosku osoby zgłaszającej taki obiekt budowlany.

To też postawimy bez pozwolenia na budowę

- Obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową w ramach istniejącej już działki siedliskowej - wśród nich są na przykład parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 mkw., przy rozpiętości konstrukcji, która nie przekracza 4,80 m.

- Wolno stojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej - rozumiane jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni do 35 mkw.

- Wiaty o powierzchni zabudowy do 50 mkw., które usytuowane będą na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe.

- Obiekty małej architektury, ogrodzenia, szamba do 10 m sześciennych oraz baseny i oczka wodne do 50 mkw.

Opłaty legalizacyjne

Zmienione przepisy wpłynęły również na kwestię opłat legalizacyjnych. Teraz wprost mają do nich zastosowanie przepisy działu III ordynacji podatkowej dotyczące ulg. - Oznacza to, że wojewoda ma prawo odroczyć termin płatności, rozłożyć taką płatność na raty lub też całkowicie umorzyć opłatę legalizacyjną - tłumaczy Bartosz Antos z firmy Saveinvest Sp. z o.o.

Decyzja wojewody będzie miała charakter uznaniowy. Głównie ze względu na fakt, że ustawodawca nie doprecyzował, w jakich dokładnie okolicznościach można podjąć konkretne kroki. Chodzi przede wszystkim o to, aby kierować się interesem publicznym lub dobrem inwestora. To oznacza, że w praktyce pod uwagę będzie brana sytuacja finansowa osoby obciążonej taką opłatą legalizacyjną.

Wysokość opłat

Zmianie uległa również wysokość opłat legalizacyjnych - zwłaszcza jeśli chodzi o przedsięwzięcia, które wymagały do tej pory pozwolenia na budowę, a po zmianie można je przeprowadzić po zgłoszeniu.

Przykładowo: dla parterowego domu letniskowego, mieszczącego się w opisanych przez nas wcześniej parametrach przewidzianych przez ustawę, opłata legalizacyjna wynosi już nie 25 tysięcy złotych, a 5 tysięcy złotych.

Obszar oddziaływania obiektu

Zmienione prawo budowlane wprowadziło również zmiany w obrębie zasady ustalania obszaru oddziaływania budowanego obiektu.

Przed zmianą prawa był on ustalany przez starostę. Obecnie - przez architekta, w projekcie budowlanym. Na podstawie obowiązującego powszechnie prawa określi on obszar oddziaływania planowanej budowli ze szczególnym uwzględnieniem interesu osób trzecich.

Warto wiedzieć: obszar oddziaływania obiektu to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy tego terenu.

Ten obszar wyznaczany jest po to, aby ustalić wpływ inwestycji na sąsiednie nieruchomości. Jeśli działka mieści się w jego granicach, właściciel może być stroną w postępowaniu administracyjnym o wydanie pozwolenia na budowę.

Warto wiedzieć również to, że budowla może oddziaływać w świetle prawa również na takie działki, z którymi bezpośrednio nie sąsiaduje.

Zasady. Kiedy zgłoszenie jest skuteczne
Inwestor, który złożył wniosek zgłoszeniowy wraz ze wszystkimi niezbędnymi dokumentami, musi zaczekać na decyzję starosty/prezydenta 30 dni. Jeśli w ciągu tego okresu nie dostanie odpowiedzi ze strony organu, jest to sygnał do rozpoczęcia prac. Oznacza bowiem udzielenie tzw. milczącej zgody. Zgłoszenie zostanie uznane jednak za skuteczne tylko wówczas, gdy będzie zawierało wymaganą, kompletną dokumentację. W przypadku zaistnienia konieczności uzupełnienia zgłoszenia właściwy organ nakłada na wnioskodawcę (w drodze postanowienia) obowiązek uzupełnienia w określonym terminie brakujących dokumentów. Gdy ten ich nie uzupełni, wnosi sprzeciw w drodze decyzji.

Formalności. Dokumentacja musi być kompletna
Pamiętajmy o tym, że nasze zgłoszenie dotyczące postawienia jakiegoś obiektu zostanie uznane za skuteczne tylko wówczas, gdy będzie zawierało kompletną dokumentację. Wraz z wnioskiem zgłoszeniowym inwestor zobowiązany jest do dostarczenia:

• czterech egzemplarzy projektu budowlanego - wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi;
• oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• w zależności od potrzeb istnieje również konieczność dostarczenia przez inwestora odpowiednich szkiców lub rysunków opisujących zamiar budowlany oraz określających zakres i sposób wykonywania prac budowlanych.

Terminy. Trzeba pamiętać o upływających latach
W urzędowym zgłoszeniu, jakie składamy, musi zostać umieszczona informacja o rodzaju, zakresie, a także o sposobie wykonywania robót budowlanych - wraz z datą rozpoczęcia prac budowlanych. Musimy mieć świadomość tego, że nierozpoczęcie wykonywania robót budowlanych przed upływem trzech lat, od określonego w zgłoszeniu terminu, wiąże się z koniecznością dokonania ponownego zgłoszenia!

(oprac. kb)

Kiedy urzędnicy nie zaakceptują zgłoszenia

W pewnych okolicznościach organ może wnieść sprzeciw.

Sprzeciw wnoszony jest w formie decyzji administracyjnej, którą wnioskodawca otrzymuje za pośrednictwem poczty. Za dzień wniesienia sprzeciwu uznaje się dzień nadania decyzji na poczcie.

Starosta/prezydent może wnieść sprzeciw co do zgłoszonego przez nas zamierzenia budowlanego, jeśli budowa albo roboty budowlane, których wniosek dotyczy wymagają uzyskania pozwolenia na budowę.

Z tego powodu warto jeszcze przed złożeniem wniosku zapoznać się ze zmienionymi przepisami budowlanymi oraz sprawdzić, czy nasza budowa rzeczywiście może zostać przeprowadzona w oparciu o zgłoszenie. Katalog obiektów budowlanych, które nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę, zawiera art. 29 prawa budowlanego.

Kiedy zgłoszenie nie zostanie rozpatrzone pozytywnie?

Wtedy jeśli budowa lub roboty budowlane, które są objęte wnioskiem, miałyby naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo inne przepisy, m.in. dotyczące warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki lub ich usytuowanie.

Co więcej, inwestor otrzyma sprzeciw wobec zgłoszenia, jeśli dotyczy ono budowy obiektu tymczasowego, który nie jest połączony trwale z gruntem na 120 dni w miejscu, w którym taki obiekt istnieje.

Kiedy trzeba uzyskać pozwolenie na budowę

Może być nam potrzebne w niektórych sytuacjach.

Starosta/prezydent ma uprawnienia, aby w szczególnych sytuacjach nałożyć na wnioskodawcę ( drodze decyzji administracyjnej) obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę - mimo że zgodnie z przesłanką prawną obiekt lub roboty budowlane kwalifikują się do zgłoszenia. W grę wchodzą różnego rodzaju sytuacje. (KB)