Czego wymagać od zarządcy?

Polega ona na sprawdzeniu stanu technicznego elementów budynku i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne, instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych). Przynajmniej
raz na pięć lat
należy sprawdzić stan techniczny i przydatność do użytkowania obiektu budowlanego, estetykę budynku oraz jego otoczenia. Kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji.
Co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2 tys. m kw. oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej tysiąc m kw. należy przeprowadzić kontrolę w takim zakresie, jak wspomnianą wyżej okresową, odbywaną co najmniej raz w roku.
Kontroluje się także bezpieczeństwo użytkowania obiektu - zawsze w przypadku wystąpienia pożaru czy silnych wiatrów, albo wyładowań atmosferycznych.
Obowiązek zapewnienia właściwej eksploatacji obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem oraz utrzymywania go w odpowiednim stanie technicznym odnosi się do obiektów budowlanych jako całości, a nie do poszczególnych lokali mieszkalnych.
Kontrole obiektów budowlanych powinny być przeprowadzane przez
osoby dysponujące uprawnieniami budowlanymi
w określonej specjalności, a w przypadku kontroli stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych - posiadające wymagane kwalifikacje w zakresie dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji i sieci energetycznych i gazowych.
Z kolei kontrolę stanu technicznego przewodów kominowych przeprowadzają - w zależności od charakteru i parametrów technicznych tych urządzeń - osoby posiadające kwalifikacje mistrza kominiarskiego lub dysponujące uprawnieniami budowlanymi określonej specjalności.
Użytkownik budynku może egzekwować obowiązki kontroli od właściciela i zarządcy, przy czym wypełnienie obowiązku przez jednego z nich zwalnia z niego drugą stronę. W przypadku, gdy budynek nie ma zarządcy, obowiązek dbania o jego właściwy stan techniczny i bezpieczeństwo użytkowania spoczywa wyłącznie na właścicielu. W obiektach mieszkalnych najczęściej zarząd sprawuje spółdzielnia (budynki należące do spółdzielni) lub wspólnota mieszkaniowa. Należy przy tym zauważyć, że w obiekcie budowlanym, w którym istnieje wspólnota mieszkaniowa, funkcję zarządcy sprawuje wspólnota jako całość, a nie jedynie jej zarząd.
Na spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej spoczywa obowiązek utrzymania budynku w należytym stanie technicznym i zapobiegania zagrożeniom wywołanym działaniem człowieka lub sił natury. Właściciel lub zarządca budynku, który nie wykonuje obowiązków w zakresie utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkuje ten obiekt niezgodnie z przepisami lub nie zapewnia bezpiecznego użytkowania obiektu, podlega określonym sankcjom. Może to być grzywna od tysiąca do 200 tysięcy złotych, czy kara ograniczenia lub pozbawienia wolności do roku.
Natomiast właściciel lub zarządca, który zaniedba obowiązek przeprowadzenia kontroli w obiekcie budowlanym, podlega karze grzywny do 5 tysięcy złotych.
(DO)