Czy zacząłeś oszczędzać na wkład własny?

Rosnący obowiązkowy wkład własny, wbrew opiniom sceptyków, nie powinien przynieść załamania na rynku kredytowym. Ubezpieczenie brakującego wkładu oraz świadome oszczędzanie pozwoli na uzyskanie kredytu nawet w roku 2017.

W czerwcu 2013 roku Komisja Nadzoru Finansowego przyjęła długo oczekiwaną Rekomendację S. W myśl jej zapisów, każdy nowo udzielany kredyt w 2014 roku nie może być wyższy niż 95 procent wartości nieruchomości. Oznacza to, że nabywając dom lub mieszkanie musimy posiadać 5 procent środków własnych.

Można podejść sposobem

Od roku 2015 niezbędny wkład własny wyniesie już 10 proc. W kolejnych latach wymóg ten jest podwyższony o kolejne 5 proc. i od 2017 roku konieczne będzie posiadanie wkładu własnego na poziomie 20 proc. Możliwe jednak będzie zaciągnięcie kredytu w wysokości nieprzekraczającej 90 proc., pod warunkiem wykupienia dodatkowego ubezpieczenia, pokrywającego zbyt niski wkład własny kredytobiorcy.

Warto także zwrócić uwagę, że ostateczna wersja Rekomendacji S jest łagodniejsza niż jej projekt. W myśl pierwszych propozycji 10 proc. miało być obowiązkowe już w 2014 roku, a 20 proc. zaledwie rok później.

Obowiązkowy wkład własny wymusił na Polakach konieczność oszczędzania. Oznacza to konieczność odpowiedniego gospodarowania swoimi finansami i planowania wydatków.

Jakie zatem kwoty należy co miesiąc odkładać, aby zgromadzić niezbędne 5 i 10 procent? W przypadku zakupu nieruchomości o wartości 300 tys. złotych musimy odłożyć odpowiednio 15 i 30 tys. złotych. Ile zatem miesięcy i jaką kwotę należy gromadzić, aby w chwili zaciągnięcia kredytu i zakupu nieruchomości posiadać odpowiednie środki?

Porównanie to należy uczynić w zestawieniu z płaconą ratą przyszłego kredytu. Jeśli zaciągniemy kredyt w kwocie 285 tys. zł (95 proc. wartości nieruchomości) na 30 lat, wówczas rata będzie wynosić od 1450 do 1530 zł. Jeśli przez 9-10 miesięcy będziemy oszczędzać równowartość przyszłej raty – zgromadzimy wymagany pięcioprocentowy wkład własny.

W przypadku pożyczenia 270 tys. (90 proc.) będziemy musieli przez 30 lat płacić od 1370 do 1450 zł. Jeśli takie kwoty będą odkładane przez 20 miesięcy – również uda się zgromadzić wymagany, tym razem 10-procentowy wkład własny.

Oczywiście, osoby, które dopiero dzisiaj zaczną oszczędzać na wkład własny, mogą już, niestety, nie zdążyć odłożyć 5 czy 10 proc., tak aby w 2014 czy w 2015 roku zaciągnąć kredyt. Jeśli jednak po uchwaleniu i ogłoszeniu Rekomendacji w czerwcu 2013 roku świadomie zaczęliśmy oszczędzać, to nie powinno być problemu z wkładem własnym.

Taki sposób oszczędzania na wkład własny ma jeszcze jedną zaletę. Pozwala na sprawdzenie swoich predyspozycji do oszczędzania. W ten sposób możemy sprawdzić, czy potrafimy odpowiednio gospodarować swo- imi finansami i w związku z tym, czy w przyszłości, po zaciągnięciu kredytu, będziemy w stanie co miesiąc przeznaczać odpowiednią kwotę na spłatę raty.

Ubezpieczenie pomoże?

Rekomendacja S wskazuje, że w roku 2016 musimy mieć minimum 15 proc. wkładu własnego, a rok później już 20 proc. Dopuszczona została także możliwość, aby część brakującego wkładu własnego ubezpieczyć.

Kwota kredytu po ubezpieczeniu od 2016 roku nie będzie mogła być wyższa niż 90 proc. W tym miejscu warto zwrócić uwagę, że nie jest to nowość i już od wielu lat banki udzielały kredyty z takim ubezpieczeniem.

W większości instytucji standardowy poziom LTV – czyli relacji wysokości kredytu do ceny kupowanej nieruchomości – nie mógł i w dalszym ciągu nie może przekroczyć 80 proc., czyli tak jak nakazuje Rekomendacja S od 2017 roku. Dopiero po ubezpieczeniu nadwyżki kredytu ponad ten poziom możliwe było i jest finansowanie w wyższych kwotach. Już dzisiaj zaciągający kredyt nawet na 95 proc. wartości nieruchomości muszą koniecznie wykupić takie ubezpieczenia.

Zatem z punktu widzenia klienta, rok 2015 będzie się niewiele różnił od kolejnych lat, gdyż niezbędne będzie wniesienie 10 proc. środków własnych, a kolejne 10 proc. trzeba będzie ubezpieczyć. Różnica będzie tylko taka, że w 2015 roku ubezpieczenie nie będzie obowiązkowe z punktu widzenia Rekomendacji S – pozostanie tylko dodatkowym zabezpieczeniem wymaganym przez banki.

Kto dostanie kredyt?

W związku z powyższymi ograniczeniami, nie należy spodziewać się znaczącego ograniczenia popytu na kredyty mieszkaniowe. Oczywiście będzie grupa osób, która mimo wiedzy o konieczności wniesienia wkładu własnego nie będzie w stanie zgromadzić odpowiednich środków, jednak w tym przypadku kluczowym jest pytanie, czy takie właśnie osoby powinny w ogóle zaciągać kredyt.

Jeśli przez wiele lat potencjalny kredytobiorca nie jest w stanie zgromadzić 10 proc. środków własnych, istnieje duże ryzyko, że może mieć on problem ze spłatą rat po zaciągnięciu zobowiązania. Jednak klienci, którzy świadomie podchodzą do swoich finansów i inwestycje mieszkaniowe planują z wyprzedzeniem, nie powinni mieć problemów.

Autor jest głównym analitykiem Domu Kredytowego Notus