Deweloper i klient pod lepszą ochroną

29 kwietnia wchodzi w życie nowa ustawa deweloperska

Lecz nie od dziś wiadomo, że w pewnych obszarach interesy tych dwóch grup są sprzeczne. Deweloperzy budując, chcą zarobić, klienci zaś chcą za jak najmniejsze pieniądze otrzymać dom czy mieszkanie we właściwym standardzie. Są też obszary, w których interesy są spójne. Zarówno budowlańcom jak i klientom zależy na oczyszczeniu środowiska z nieuczciwych deweloperów, którzy narażali klientów na poważne straty finansowe. Podobnie obu grupom zależy na wysokiej jakości wykonywanych prac, które są najlepszą wizytówką wykonawcy.

Szczytny cel

Należy zaznaczyć, że Polska była jedynym krajem UE, w którym pełne ryzyko inwestycji deweloperskiej ponosił nabywca. Często pozostawał on z kredytami mieszkaniowymi, które musiał spłacać przez wiele lat, nie mając w dalszym ciągu swojego mieszkania. To się jednak ma zmienić, gdyż wszystkie umowy związane z zakupem mieszkania lub domu budowanego w systemie deweloperskim, zawierane po 29 kwietnia, mają być już dostosowane do wymogów tej ustawy. W opinii wielu prawników zwiększy się tym sposobem ochrona praw przyszłych lokatorów przed nieuczciwością inwestorów. I jak się wydaje, to właśnie ta przesłanka stała za decyzją posłów.

Bezpieczeństwo wielkich pieniędzy

Najważniejszą zmianą, aprobowaną przez wszystkie środowiska, jest zwiększenie pewności, że pieniądze powierzane wykonawcy nie zginą.

Nowa ustawa zmusza więc deweloperów do zakładania w bankach rachunków powierniczych (otwartych lub zamkniętych). To właśnie tam, a nie na konto dewelopera, będą trafiać środki wpłacane przez klientów na poczet przyszłych mieszkań. Ponadto wpłaty dokonywane na rachunek powierniczy dewelopera będą osobno księgowane dla każdego nabywcy. O wysokości wypłat z tego rachunku decydować będzie harmonogram budowy. Aby jeszcze lepiej chronić nasze lub pożyczone pieniądze, rzeczoznawcy zatrudnieni przez bank obsługujący daną inwestycję, będą sprawdzali faktyczne zakończenie każdego etapu prac na budowie. Jeżeli zostaną stwierdzone jakieś nieprawidłowości, bank będzie obowiązany wstrzymać wypłatę kolejnej transzy. No i co też niezmiernie ważne, w przypadku upadłości dewelopera roszczenia niedoszłych nabywców będą regulowane przez syndyka w pierwszej kolejności, a nie na szarym końcu kolejki wierzycieli, jak to bywało dotychczas. Stwarzało to bardzo złą sytuację, w której nabycy spałacali raty za dobro, którego nie mieli.

Brak jasności i logiczności

W interesie zarówno deweloperów, jak i nabywców domów i mieszkań jest, aby z rynku zniknęli nieuczciwi gracze. Skąd zatem to zamieszanie? Otóż, wnikliwa analiza zapisów tej ustawy wskazuje, że jest ona pełna niejasnych przepisów. Taki stan prawny wcale nie służy uzdrowieniu sytuacji na rynku nieruchomości, co więcej, może skutkować licznymi sprawami sądowymi, które ciągnąć się będą przez wiele lat. I chociaż być może zakończą się pomyślnie dla kilenta, to jednak straconego czasu i zdrowia nikt mu nie zwróci.

Prospekt emisyjny - wróżenie z fusów?

Sprawą kolejną, budzącą silne obawy inwestorów jest kwestia prospektu informacyjnego, w którym mają być zawarte informacje o sposobie zagospodarowania terenu wokół danej inwestycji i to w obrębie kilometra. Jak deweloper może odpowiadać za to, co będzie się działo przez najbliższych kilka lat, czyli w okresie realizacji inwestycji, w obrębie jednego kilometra od niej? Skąd ma zdobyć taką wiedzę, gdy nie ma planów zagospodarowania przestrzennego? To bardzo istotna kwestia, tym bardziej, że podanie nieprawdy może skutkować roszczeniami, które niezawinione przez dewelopera, mogą doprowadzić go do ruiny. Oczywiście, to na gminie spoczywa obowiązek posiadania planów zagospodarowania, lecz nadal takich gmin jest bardzo mało.

Dokładność wykonania

Wielkim mankamentem, z którym borykają się zarówno wykonawcy jak i kupujący, jest rozbieżność powierzchni mieszkania czy domu w stosunku do planu. Bywa, że plan od rzeczywistości różni się od 1,5 do 2 proc. To budziło silne emocje, gdyż wiąże się z pieniędzmi płaconymi za powierzchnię, której nie ma. Nowa ustawa założyła zerową tolerancję, czyli plan musi zgadzać się z pomiarem odbiorczym. To bardzo duża zmiana, lecz czy wykonalna? Dla porządku należy zaznaczyć, że na zlecenie UOKiK powstały analizy wykonane przez Politechnikę Gdańską wskazujące w opracowaniu o "Dopuszczalnych różnicach pomiędzy projektową a rzeczywistą powierzchnią użytkową mieszkań", że różnica między planem a rzeczywistością może sięgać nawet do 4,3 proc. Ustawodawca jednak tej opinii nie wziął pod uwagę.

Reasumując: nie ma rzeczy absolutnie doskonałych - jeżeli ustawa w czasie pierwszego etapu jej stosowania będzie wymagała uzasadnionej przez deweloperów czy też nabywców mieszkań korekty, zapewne wpłyną do Sejmu odpowiednie wnioski. Bądźmy jednak realistami, proces przyjęcia poprawek nie będzie szybki, a czy lepszy? - to zupełnie inna kwestia. Jedno zaś wydaje się pewne, nie będzie już takich sytuacji, jak w przypadku kilkuset oszukanych klientów firmy Leopard w Krakowie, to w pewnej mierze cena spokoju.

Opr. SZYMON SIKORSKI