Deweloperzy ciągle w natarciu

Utrzymuje się popyt na nowe mieszkania, ale i podaż wciąż jest na wysokim poziomie. Ceny są raczej stabilne, tylko nieznacznie poprawia się dostępność mieszkań. Inwestowanie w nie jest bardziej opłacalne niż oszczędzanie na lokatach bankowych i kupowanie obligacji państwowych. Spada liczba kredytów mieszkaniowych, zwłaszcza udział w nich zobowiązań zaciągniętych w walutach obcych.

To najważniejsze wnioski z najnowszego raportu Narodowego Banku Polskiego o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 2016 roku. Autorzy dokumentu obecny stan rynku mieszkaniowego definiują jako „fazę bardzo wysokiej aktywności”. Aktywni są nie tylko kupujący, ale i oferujący mieszkania, dlatego nie widać drastycznego wzrostu cen transakcyjnych. Nawet przybyło mieszkań, które czekają na nabywców.

Coraz więcej mieszkań

„Aktywność ta nie generowała dotąd nadmiernych napięć w sektorze nieruchomości ani w sektorze finansowym” - oceniają analitycy NBP.

Ale według niektórych ekspertów wzrost liczby mieszkań, które nie znalazły nabywcy, może być coraz większym problemem.

- Można spodziewać się pod koniec 2018 roku nawet o 20 procent niższego popytu na mieszkania niż pod koniec 2016 roku - twierdzi Bartosz Turek z Open Finance.

Tymczasem deweloperzy nie zwalniają tempa. Jak podaje Główny Urząd Statystyczny, w ciągu pierwszych dwóch miesięcy tego roku rozpoczęli budowę 13,9 tys. mieszkań.

- To o 49 procent więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku - zwraca uwagę Marcin Krasoń z Home Brokera. Zaznacza jednak, że rok do roku jest to już wzrost tylko o 2,8 proc. Za to liczba mieszkań oddanych do użytku wzrosła w ciągu ostatnich 12 miesięcy aż 26,8 proc.

- Świetna passa deweloperów na pewno nie będzie trwała wiecznie. Wprawdzie najbliższe kwartały powinny jeszcze być okresem niskich stóp procentowych, ale ich wzrost za jakiś czas wydaje się być nieunikniony. To może doprowadzić do spadku liczby chętnych na nowe mieszkania, na co deweloperzy będą musieli szybko zareagować, by nie zostać z rozpoczętymi budowami, na których potem nie znajdą chętnych - prognozuje analityk Home Brokera.

Mieszkania zamiast lokat

Ale na razie stopy procentowe NBP utrzymywane są na rekordowo niskim poziomie. Szef banku centralnego Adam Glapiński sugeruje, że nie zmienią się do końca przyszłego roku, co powinno utrzymać niskie koszty kredytu.

Dla większości obecnych nabywców stopy procentowe mają znaczenie, ale nie z powodu odsetek od kredytów, tylko zysków z lokat. Ponieważ te są coraz mniejsze, gotówka wypłacana jest z banków i trafia na rynek mieszkaniowy.

W ubiegłym roku Polacy z własnej kieszeni wydali na nim 14,2 mld zł (o 27 proc. więcej niż w 2015 roku), z tego 3,6 mld zł w ostatnim kwartale. Jak wylicza Open Finance, tylko co trzecia złotówka zostawiona u deweloperów pochodzi z kredytu. Reszta to gotówka.

- I trudno się temu dziwić skoro przeciętna roczna lokata bankowa zakładana w 2016 roku pozwalała zarobić od 1,65 do 1,85 procent (minus podatek). Dla porównania na wynajmie mieszkań można zarobić nawet trzy, cztery razy więcej. W efekcie część osób posiadających kapitał znajduje na rynku nieruchomości alternatywę dla niskiego oprocentowanych lokat - tłumaczy Bartosz Turek.

Wynajęcie dużego metrażu w Krakowie to wydatek około 3 tys. zł miesięcznie. Za 60-metrowe mieszkanie trzeba płacić w granicach 2 tys. zł, za wynajem kawalerki do 1,5 tys. zł.

A ceny raczej stabilne

Zakupom sprzyja stabilizacja cen nieruchomości mieszkaniowych. Jak wynika z raportu NBP, średnie ceny ofertowe i transakcyjne metra kwadratowego mieszkań na rynkach pierwotnych sześciu miast nieco wzrosły, w Warszawie i dziesięciu innych miastach były stabilne.

Pod koniec ubiegłego roku w Krakowie za metr nowego mieszkania trzeba było płacić 6469 złotych. To o 2,7 proc. więcej niż pod koniec lata i o 1,8 proc. więcej niż 12 miesięcy temu. Ceny ofertowe były o kilka procent wyższe od transakcyjnych. Największa różnica między pierwotną propozycją a cenę ostateczną - 10,4 proc. - dotyczyła lokali o powierzchni do 40 metrów kwadratowych. Przy metrażu od 40 do 60 metrów było to już tylko 4 proc., przy powierzchni 60-80 metrów - 4,2 proc.

Co kupują krakowianie

Na ponad 2,1 tys. mieszkań sprzedanych pod Wawelem w IV kwartale 2016 roku, tylko 2 były w cenie do 4 tys. zł za metr. 779 mieściło się w cenie od 4 do 6 tys. zł za metr, 1180 sprzedano po 6-8 tys. zł za metr, a 156 w cenie do 10 tys. złotych za metr. Droższe były tylko 44 mieszkania.

Najczęściej krakowianie kupowali lokale o powierzchni do 60 metrów kwadratowych. Takich w ostatnich trzech miesiącach ubiegłego roku sprzedano pod Wawelem aż 1038. Mniejszych - do 40 metrów - kupiono 681. Tych o powierzchni od 60 do 80 metrów było 356, a większych - 86.