Deweloperzy w Krakowie: Mimo kryzysu ceny mieszkań nie spadną. Albo partnerski dialog z władzami gminy i dostęp do kredytów, albo dramat

- Deweloperzy alarmują, że jest źle.
- Spójrzmy na dane: Liczba rozpoczętych budów w Polsce spadła o 44 procent. Planowane inwestycje nie będą na razie realizowane. Jednym z głównych powodów jest zapaść na rynku kredytów mieszkaniowych.

- Z nowego raportu AMRON-SARFiN wynika, że w trzecim kwartale 2022 udzielono o prawie 70 proc. mniej kredytów hipotecznych niż w analogicznym okresie 2021. Ich wartość też spadła o 70 proc.
- Kredyt to dla wielu Polaków, zwłaszcza młodych, jedyne źródło finansowania zakupu mieszkań. Ale przy rekordowym wzroście stóp procentowych kredyt stał się dla większości chętnych niedostępny.

- A czy wy nie możecie wybudować taniej, żeby ludzi było stać na zakup?
- Zarzut rzekomo nadmiernych zysków deweloperów pojawia się regularnie. Tymczasem marża typowego dewelopera wynosi ok. 20 procent brutto. Trzeba z niej opłacić koszty administracyjne, marketing , pracowników biura obsługi, przez co realny zarobek spada do około 6 procent. Czyli na tle innych branż szału nie ma. Tym bardziej, że żyjemy w czasach niespotykanej niepewności i deweloperzy biorą na siebie olbrzymie ryzyko.

- Czy przy osłabionym popycie ceny mieszkań spadną?
- Paradoks polega na tym, że choć mamy kryzys – nikt nie mówi o obniżaniu cen, bo po prostu nie ma z czego. Przy tak wysokich zakontraktowanych cenach materiałów, a przede wszystkim rekordowych kosztach paliw i energii, obniżki oznaczałoby straty i upadłość deweloperów. Co więcej – wstrzymaliśmy inwestycje, więc za rok będzie na rynku wyraźnie mniej mieszkań. A to może oznaczać dalszy wzrost cen.

- Deweloperzy są wierzchołkiem piramidy zależności.
- Tak, pod nami są wykonawcy, dostawcy, producenci materiałów… Wszędzie tam widać kryzys. Prognozy dla rynku pracy i dochodów rodzin w Polsce są niewesołe. Kiedy kuleje branża deweloperska i ściśle powiązana z nią branża budowlana, to zaczyna kuleć wszystko.

- Czy te czarne scenariusze muszą się ziścić?
- Nie. Możemy amortyzować skutki kryzysu, zwłaszcza w Krakowie, który jest miastem o ogromnym potencjale i dużej dynamice rozwoju, a więc i wielkich potrzebach mieszkaniowych. Te potrzeby są zaspokajane w zdecydowanej większości przez deweloperów. Powstrzymanie katastrofy wymaga jednak wspólnych wysiłków, zarówno na poziomie centralnym, czyli tworzenia systemowych rozwiązań, jak i na poziomie samorządowym – mam tu na myśli uczciwy dialog między gminą a budowniczymi. Tego dialogu w tej chwili brakuje.

- Na poziomie centralnym jako PZFD zaproponowaliście kilka pilnych rozwiązań.
-Tak. Postulujemy m.in. wprowadzenie korzystnego oprocentowania dla osób zaciągających pierwszy kredyt mieszkaniowy. Bez tego młode pary pozostaną bez jakichkolwiek szans na własne lokum. Konieczne jest także poluzowanie warunków udzielenia kredytu – obostrzenia kryteriów przy badaniu zdolności kredytowej zamroziły rynek. Trzeba je jak najszybciej poluzować.

- A co powinno się zmienić na poziomie samorządu?
- Powtarzam: konieczny jest partnerski dialog – i on musi być stały, a nie doraźny, gdy coś się wydarzy i trzeba interweniować. Dialog wymaga zmiany podejścia. Deweloper jest traktowany jako zło wszelakie – i nagonka medialna nie pomaga. Pewnie, że są w środowisku – jak w każdym - czarne owce i trzeba je piętnować, eliminować. Ale nie wolno uogólniać patologicznych przypadków na całe środowisko, bo to niczemu i nikomu nie służy. A już najmniej rozwojowi Krakowa.

- Jak w praktyce miałby wyglądać ów uczciwy dialog?
- Na początek chcielibyśmy mieć możliwość regularnego spotykania się z urzędnikami i dyskutowania o aktualnych problemach. Wysłaliśmy taki postulat do prezydenta Jacka Majchrowskiego przekonując, że konstruktywny dialog, w którym inwestorzy, deweloperzy traktowani są po partnersku, przełoży się zarówno na ład przestrzenny, jak i na jakość realizowanych inwestycji. Może się także przełożyć na dostępność mieszkań. Dzisiaj inwestor w Krakowie czeka na decyzję o pozwoleniu na budowę najdłużej w Polsce. Mamy przypadki, gdy to trwa… 10 lat. To przygnębiający rekord. Tracą na tym krakowianie. A przecież mamy po sąsiedzku przykład Katowic, gdzie podejście jest całkiem inne, przyjazne, empatyczne – z korzyścią dla wszystkich. W Krakowie przydałoby się także więcej przejrzystości, prostoty.

- Czyli?

- Podam przykład: jako związek zaproponowaliśmy jakiś czas temu wprowadzenie konkretnych stawek za budowę dróg oraz przyłączanie się do drogi publicznej w poszczególnych rejonach Krakowa. Marzą nam się jasne, transparentne, a więc przewidywalne reguły dla wszystkich – niezależnie od interpretacji, woli, czy sympatii urzędników. Usłyszeliśmy, że z prawnego punktu widzenia jest to niemożliwe. Rok później, w tym samym stanie prawnym, proponowane przez nas rozwiązanie wprowadzono w Warszawie: stawka wynosi tam od 125 zł do 200 zł za metr kwadratowy drogi, zależnie od dzielnicy. Płaci każdy deweloper przyłączający się do drogi publicznej. To skarbonka, z której samorząd może finansować swoje inwestycje. Rozwiązanie proste i przyjazne. Działa z sukcesem. A w Krakowie „nie da się”. Dlaczego?