Dlaczego TBS?

Redakcja
Dla średnio zamożnych rodzin nie ma atrakcyjniejszej oferty na polskim rynku mieszkaniowym

Taniej, taniej, taniej

Bardzo duża podaż starych i nowych mieszkań na rynku sprawia, że klienci mają w czym wybierać. Słyszy się narzekania deweloperów mających kłopoty ze sprzedażą nowo wybudowanych lokali, a do TBS-ów wciąż ustawiają się kolejki. Na tle drogich, jak na polskie warunki, mieszkań czynszówki wydają się bardzo atrakcyjne. Rodziny, które decydują się na zainwestowanie posiadanych oszczędności w mieszkanie czynszowe, nie są jednak wolne od wątpliwości. Dlaczego mimo to wybierają TBS-y?

Taniej, taniej, taniej

 Pierwszy, drugi, trzeci i kolejny powód takiego wyboru to koszt inwestycji. Społeczne mieszkanie czynszowe jest średnio trzykrotnie tańsze niż porównywalny lokal na wolnym rynku. Nawet bardzo młoda rodzina ma szanse dysponować jakąś wiekszą gotówką (choćby pieniędzmi stanowiącymi prezenty ślubne, środkami podarowanymi przez najbliższą rodzinę, pożyczką z pracy itd.). Polskim rodzinom trudno zaoszczędzić 150 tys. zł, aby móc kupić sobie nowe 50-metrowe mieszkanie. Przy pewnej zapobiegliwości zgromadzą jednak ok. 40 tys. na mieszkanie o takiej samej powierzchni w TBS-ie. Do tego lokale czynszowe są przekazywane najemcom w takim stanie, że trzeba tam tylko wnieść meble. Mają pomalowane ściany, zrobione podłogi, zainstalowaną ceramikę sanitarną i armaturę w łazience, kuchenkę i zlewozmywak w kuchni, stolarkę drzwiową, a w mieszkaniach na parterze nawet rolety antywłamaniowe. Firmy budujące mieszkania na sprzedaż, najczęściej na życzenie przyszłych właścicieli, oddają je tylko z tynkami i wylewkami. Przed przyszłymi mieszkańcami są więc jeszcze bardzo duże wydatki. To podstawowe i najważniejsze kryterium wyboru mieszkania otwiera i, niestety, zamyka listę niepodważalnych zalet społecznych czynszówek. Teraz zaczynają się już tylko wątpliwości.

Wieczny lokator

 Zgodnie z ustawowym zapisem, najemca mieszkania w TBS-ie nie ma prawa do jego wykupu. Może mieszkać w nim całe życie, ale tylko na zasadzie wynajmu. Mieszkania czynszowe dziedziczy się na takiej samej zasadzie jak lokatorskie spółdzielcze. Z pewnością większy komfort mają w tej sytuacji osoby, które kupiły mieszkanie na własność. Mogą je w każdej chwili sprzedać, podarować, zastawić, pozostawić w spadku rodzinie. Dla wielu osób rodzaj tytułu prawnego do mieszkania nie ma większego znaczenia. Najważniejsze jest, żeby mieć gdzie mieszkać.
 Lokatorzy mieszkań czynszowych płacą czynsz regulowany w wysokości nie przekraczającej 4 proc. wartości odtworzeniowej 1 m kw. powierzchni użytkowej, ustalanej co kwartał przez wojewodę. To spora suma w porównaniu z kosztami zamieszkiwania osób, które kupiły mieszkania własnościowe. Oprócz czynszu najemcy muszą regulować opłaty za świadczenia, tj. wodę, energię elektryczną, gaz, wywóz śmieci.
 Czynsz w TBS-ach jest jednak znacznie mniejszy niż wynajem mieszkania na wolnym rynku. Wciąż jest wyższy od czynszu, jaki płacą lokatorzy mieszkań komunalnych, ale po uwolnieniu czynszów, które wcześniej czy później nastąpi, ta proporcja zmieni się na korzyść TBS-ów, które na razie nie będą wymagały większych nakładów na remonty.

Za bogaci i za biedni

 TBS-y, choć początkowo były przewidziane dla niezamożnej części społeczeństwa, de facto okazały się mieszkaniami dla średniaków. Zgromadzenie pewnej sumy pieniędzy (30 proc. wartości mieszkania), która pozwala na partycypację w TBS-ie, wyklucza z grona chętnych uboższe rodziny. Nie wszyscy są w stanie udźwignąć również 4-procentowy czynsz.
 Z drugiej strony nie każdy może zostać najemcą w społecznych czynszówkach. Ustawa dopuszcza tylko osoby o pewnym pułapie dochodów (przykładowo dochody brutto rodziny dwuosobowej nie mogą przekroczyć 4 356,38 zł miesięcznie). Jeśli lokatorzy zaczynają lepiej zarabiać, można naliczyć im 200-procentowy czynsz. Jak poradzić sobie w takiej sytuacji, kiedy jest się za biednym na mieszkanie własnościowe, a za bogatym na czynszowe?

Cesja praw

 Gdyby w kosztach finansowania budownictwa czynszowego uczestniczyło wyłącznie państwo albo samorządy lokalne, nie byłoby problemu. Lokator, zamiast płacić "karny" czynsz, mógłby zrezygnować z wynajmu mieszkania. Otrzymałby kaucję, powiększoną o odsetki i zainwestował w inne lokum. Ale polskie czynszówki budowane są częściowo w oparciu o kapitał partycypantów. Ustawa nie przewiduje możliwości zwrotu tej części partycypacji, czyli tzw. sponsoringu. Tę lukę prawną wypełniło życie. Zdarzały się już przypadki "sprzedaży" sponsoringu innej osobie, poprzez notarialną cesję wierzytelności. W przypadku, kiedy partycypantem jest gmina albo zakład pracy, wskazują oni po prostu w miejsce najemcy o zbyt wysokich dochodach nowego lokatora.

Co po spłacie kredytu?

 Społeczne mieszkania czynszowe są budowane przy udziale (do 70 proc. kosztów budowy) nisko oprocentowanego kredytu ze środków budżetowych państwa. Kredyt rozłożony najczęściej na 30 lat spłacają w czynszu najemcy. To duże obciążenie finansowe dla rodziny i wydatek bez perspektyw, bowiem ustawa nie przewiduje możliwości przewłaszczenia mieszkań czynszowych po całkowitej spłacie kredytu.
 Średnio zamożni Polacy, których na pewno nie stać na zakup mieszkania na wolnym rynku, inwestują w TBS-y, ponieważ nie mają atrakcyjniejszej oferty. Liczą jednak na zmiany w ustawie o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, które w rozsądny sposób uporządkowałyby rynek mieszkaniowy. Jeśli państwo chce stworzyć zasób mieszkań na wynajem dla mniej zamożnych, przepisami reguluje maksymalne powierzchnie tych lokali i określa pułap dochodów lokatorów, to powinno wziąć na siebie ciężar finansowania ich budowy. Jeżeli tym obciążeniem dzieli się z najemcami, to uczciwie byłoby im umożliwić wykup mieszkań po spłacie kredytu.
EP

W jaki sposób udzielane jest wsparcie w ramach mikropożyczki?

Wideo

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Dodaj ogłoszenie