Dobra pora na zakup mieszkania?

Zdecydowana większość kredytobiorców odnotuje spadek oprocentowania kredytów z początkiem roku Fot. Piotr Kędzierski

Listopad przyniósł kolejne spadki średnich cen ofertowych mieszkań w większości polskich miast. Z analizy serwisu Oferty.net wynika, że ceny w 12 z 14 badanych miast były niższe o 0,6 do 6 proc. W wymiarze kwotowym różnice te wyniosły od 33 zł na jednym metrze kwadratowym w Olsztynie do 257 zł w Opolu. Nieco wyższe od październikowych były średnie ceny ofertowe w Białymstoku, Katowicach, Łodzi oraz Sopocie. Wzrosty wyniosły od 2 do 3 proc., co podrażało metr kwadratowy mieszkania od 80 zł w Katowicach do 246 zł w Sopocie.
Jak widać, mimo spadku popytu spowodowanego wprowadzeniem przez banki nowych, trudnych do spełnienia warunków udzielania kredytów hipotecznych, na rynku wtórnym nie widać lawinowego spadku cen. Pozostaje jednak otwarte pytanie o zachowanie właścicieli mieszkań, czy będą się wstrzymywać ze sprzedażą w oczekiwaniu na poprawę koniunktury czy w konfrontacji z taniejącymi ofertami z rynku pierwotnego radykalnie ograniczą swoje oczekiwania finansowe?
Kredyt, ale w jakiej walucie?
W ostatnich trzech miesiącach zaistniały spore zmiany na rynku pieniężnym. - Tym razem są to zmiany korzystne dla kredytobiorców - trzymiesięczna stopa WIBOR, która jest podstawą do obliczania oprocentowania większości złotowych kredytów hipotecznych spadła o ok. 20 punktów do 6,48 proc. (dane z 9 grudnia). Licząc od szczytu paniki na rynku pieniężnym w połowie października WIBOR obniżył się już o 40 punktów - analizuje Emil Szweda z Open Finance. Inwestorzy zareagowali w ten sposób na obniżkę stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej i dyskontują już kolejne obniżki. Skala oczekiwań wzrosła w ostatnim czasie - łączne cięcie może wynieść nie 100, lecz nawet 150 punktów bazowych licząc od szczytu stóp w NBP do końca przyszłego roku. Podzielamy te oczekiwania. Ich realizacja oznaczałaby wyraźny spadek rat kredytów hipotecznych zaciągniętych przed zaostrzeniem kryzysu na rynku pieniężnym nawet do ok. 6 proc. na koniec przyszłego roku. Również nowe kredyty będą niżej oprocentowane, ale ze względu na wyższe marże od nowych kredytów, tutaj oprocentowanie pozostanie wyższe i sięgnie - przy realizacji zakładanego scenariusza - ok. 6,5-7,0 proc.
Powody do satysfakcji mają też posiadacze kredytów we frankach szwajcarskich. Co prawda kurs złotego nadal zapewne nie spełnia pokładanych w nim nadziei, ale za to - z punktu widzenia kredytobiorców - Narodowy Bank Szwajcarii stanął na wysokości zadania kolejny raz obniżając stopy procentowe. Ostatnia, grudniowa decyzja o obniżce o 50 punktów bazowych nie jest jeszcze całkowicie uwzględniona przez rynek pieniężny. Spodziewać się można, że trzymiesięczny LIBOR, który jest podstawą do obliczania oprocentowania kredytów hipotecznych we frankach szwajcarskich, spadnie z obecnych 1,14 proc. (dane ze środy, 10 grudnia) do 0,8 proc. Wówczas oprocentowanie przeciętnego kredytu spadnie do 2,1 proc. niwelując z naddatkiem efekt wzrostu kursu franka z 2,0 do 2,5 zł.
Ponieważ większość banków aktualizuje oprocentowanie kredytów raz na trzy lub sześć miesięcy, zdecydowana większość kredytobiorców odnotuje spadek oprocentowania kredytów z początkiem roku. W ratach ponoszą oni koszt wyższego kursu franka, jednak zakładając jego niewielką zmienność, od nowego roku raty staną się zauważalnie niższe niż obecnie (spadną o ok. 22,5 proc. w porównaniu do raty zapłaconej np. w grudniu, listopadzie czy październiku).
Warto natomiast pamiętać, że spadek oprocentowania kredytu i niższe raty z tym związane nie niwelują niekorzystnego efektu związanego ze wzrostem salda zadłużenia (w przeliczeniu franków na złote), tym bardziej, że równolegle spada wartość zabezpieczenia kredytowego (nieruchomości). W dalszym ciągu utrzymuje się ryzyko osłabienia złotego, choć jego najdynamiczniejszą część mamy już za sobą.
W ofertach jeszcze można przebierać
O kolejnych 50 pkt bazowych spadła także trzymiesięczna stopa EURIBOR, co powinno przełożyć się na spadek oprocentowania kredytów w euro do ok. 6 proc. Różnica w porównaniu do kredytu złotowego oprocentowanego na 8 proc. (dla nowych kredytów) wynosi 15,5 proc. na racie miesięcznej. Oznacza to, że ruch euro z 3,90 do 4,48 zł zniwelowałby różnicę w ratach i zwiększył wartość kredytu w stosunku do wartości zabezpieczenia (nieruchomości). Analitycy Open Finance zakładają dalszy spadek rynkowych stóp procentowych, oceniając, jako prawdopodobną, możliwość dalszego osłabienia złotego.
Ograniczenie popytu na rynku mieszkaniowym stawia w korzystnym położeniu osoby, które dysponują wystarczającymi środkami i właśnie teraz decydują się na zakup mieszkania. Obecnie mają one do wyboru nieporównanie więcej ofert. Zdaniem Marcina Drogomireckiego z Oferty.net taka sytuacja sprzyja możliwości przebierania w propozycjach rynkowych, dogłębnemu ich analizowaniu, ale przede wszystkim ułatwia znalezienie mieszkania idealnego lub bliskiego ideałowi - w konkretnej, wymarzonej lokalizacji czy mającego inne, preferowane przez kupującego cechy, takie jak wiek budynku, standard wykończenia, układ pomieszczeń, garaż, balkon etc. Brak presji czasu pozwala na podejmowanie bardziej racjonalnych, przemyślanych decyzji.
(M)