Dostęp do nieruchomości

Dostępu do drogi publicznej może brakować, gdy np.: pomiędzy działką a drogą znajduje się rów melioracyjny; działka powstała lub ma powstać (jako budowlana) w wyniku podziału większej nieruchomości; działka oddzielona jest od drogi publicznej gruntami osób trzecich.

Droga konieczna

polega na obciążeniu nieruchomości poprzez ustanowienie przebiegającej przez jej teren drogi łączącej nieruchomość sąsiednią z drogą publiczną lub należącymi do tej nieruchomości budynkami gospodarskimi. Nieruchomość, na rzecz której ustanowiono drogę konieczną określa się mianem nieruchomości władnącej, a nieruchomość obciążoną - nieruchomości służebnej. Do dróg publicznych zalicza się drogi: krajowe, wojewódzkie, powiatowe, gminne, ustalone zgodnie z przepisami ustawy o drogach publicznych.

Właściciel nieruchomości, do której nie ma odpowiedniego dojazdu może żądać ustanowienia drogi koniecznej (służebności drogowej) od właścicieli gruntów sąsiednich. Zgodnie z przepisami, droga konieczna musi w jak najmniejszym stopniu obciążać grunty, przez które ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sprawę rozstrzyga sąd. Trzeba pamiętać, że drogę konieczną można ustanowić

jedynie za wynagrodzeniem,

które należy się właścicielowi nieruchomości obciążonej. Przysługuje ono za samo ustanowienie służebności drogowej i jest niezależne od szkody właściciela nieruchomości obciążonej. Jeżeli właściciel poniesie na skutek ustanowienia służebności drogi koniecznej szkodę, to obowiązany jest wykazać jej wysokość.

Jeśli ustanowienie drogi koniecznej następuje w formie umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej a właścicielem nieruchomości, przez którą będzie przebiegać droga, to właściciel nieruchomości obciążonej, który to prawo ustanawia, powinien złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego. W niektórych przypadkach (ustawa o gospodarce nieruchomościami) droga konieczna może być ustanowiona na podstawie decyzji administracyjnej.

Wykup nieruchomości nie zawsze jest możliwy, bo np. nie zgadzają się na to właściciele sąsiednich działek. Pozostaje wówczas tylko droga sądowa. Uczestnikiem postępowania w sprawie ustanowienia drogi koniecznej jest każda osoba, której może dotyczyć, chociażby pośrednio, wynik postępowania. Gdy nieruchomość bez dostępu do drogi jest przedmiotem współwłasności, to wniosek o ustanowienie drogi koniecznej mogą złożyć zarówno wszyscy lub niektórzy współwłaściciele albo jeden z nich. Właściwy do rozpoznania wniosku o ustanowienie drogi koniecznej jest sąd rejonowy, w którego okręgu położona jest nieruchomość władnąca, czyli ta, na rzecz której ma być ustanowiona droga konieczna.

Ustanowienia drogi koniecznej można domagać się również w celu dostępu do mediów, np. prądu, wody, kanalizacji, gazu.

(D.O.)