Drugie życie spółdzielni?

Resort infrastruktury i budownictwa pracuje nad przepisami, które zachęciłyby spółdzielnie mieszkaniowe do nowych inwestycji. Zdaniem animatorów programu Mieszkanie plus - nie uda się on bez ich wsparcia.

Regres, ale nie wszędzie

Sama idea jest słuszna. Wprawdzie spółdzielnie osiągnęły szczyt swoich możliwości w latach 70. minionego wieku, ale pomysł takiego finansowania względnie taniego budownictwa wykorzystano już w Polsce międzywojennej.

Do dzisiaj w Krakowie oraz Warszawie można podziwiać efekty aktywności spółdzielczej. Reaktywowana w czasach PRL formuła miała przyspieszyć realizację budownictwa mieszkaniowego poprzez przerzucenie kosztów budowy na członków spółdzielni. Wprawdzie na początek wystarczyło 10-proc. wpłata, na mieszkanie czynszowe, czyli lokatorskie i 20-proc. na własnościowe, ale na pozostałą kwotę spółdzielnia zaciągała kredyt, a jej członkowie spłacali go w ramach comiesięcznego czynszu.

Przez ostatnie 25 lat, na krajowym rynku mieszkaniowym dokonały się jednak bardzo istotne zmiany, po których największym przegranym są spółdzielnie. Ich oferta była nieatrakcyjna, a zasób lokali skurczył się o ponad 30 proc. - Jeszcze pod koniec lat 90., spółdzielczy inwestorzy oddawali do użytkowania około 30 000 mieszkań rocznie - mówi Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl.

- Szybko rozwijający się sektor deweloperski wówczas notował znacznie niższe wyniki. Kolejne lata przebiegały jednak pod znakiem intensywnego rozwoju „deweloperki” i regresu budownictwa spółdzielczego. W minionym roku spółdzielnie oddały do użytkowania najmniej lokali od początku transformacji ustrojowej (2115 mieszkań). Analogiczny wynik deweloperów był prawie trzydzieści razy wyższy.

Spółdzielnie mogły cały czas budować...

... i niektóre to robiły. Część spółdzielni zrezygnowała z budowania „M” tylko dla swoich członków i sprzedawała lokale na wolnym rynku. Działalność takich podmiotów jest szczególnie widoczna na terenie Warszawy i Krakowa, w Trójmieście to pojedyncze przypadki. Czym różnią się inwestycje spółdzielcze sensu stricte od tych, które realizują deweloperzy? Chodzi o to, że spółdzielnie działają na zasadach non profit: nie ma zysku.

Dlatego koszty wybudowania mieszkań szacowane są na wstępie, ale rozliczenie ostateczne robione jest dopiero po zakończeniu inwestycji i wówczas członkowie spółdzielni rozliczają się z nią (w praktyce z reguły dopłacają).

Spółdzielnie trójmiejskie jednak działały na zasadach deweloperskich: sprzedawały wybudowane mieszkania, albo się z deweloperami dogadywały i to oni budowali na należących do spółdzielców działkach. I tutaj tkwi potencjał.

To właśnie posiadane tereny czynią spółdzielnie dzisiaj atrakcyjnymi partnerami w inwestycjach, np. w realizacji programu Mieszkanie plus.

Jednak trzeba by je było najpierw... wywłaszczyć. Dopóki spółdzielnie są właścicielami gruntów - mogą na nich budować, czemu z reguły sprzeciwiają się „starzy” spółdzielcy, którzy wolą mieć pod oknami zieleń niż nowych sąsiadów - przykładem mogą być boje o nowe budynki na terenach jednej z stołecznych spółdzielni.