Emerytura za mieszkanie

Podstawowym założeniem opracowanego już projektu poselskiego ustawy regulującej kwestie odwróconej hipoteki jest ograniczenie prawa udzielania tego typu kredytów wyłącznie do banków oraz innych instytucji, które podlegają kontroli Komisji Nadzoru Finansowego.

Różne możliwości

W przypadku odwróconej hipoteki instytucja finansowa wypłaca klientowi pieniądze niejako pod zastaw posiadanej przez niego nieruchomości. Podobnie jak w przypadku pożyczki czy kredytu hipotecznego. Umowa może obejmować wypłacanie pieniędzy co miesiąc do śmierci właściciela domu lub mieszkania, bądź też obejmować tylko określony czas. np. 10 lat.

Po zakończeniu okresu wypłacania pieniędzy nastąpi rozliczenie całej umowy. Wówczas nieruchomość może zostać wyceniona i przejść na własność firmy wypłacającej pieniądze, przy czym różnica między kwotą wypłaconą (wraz ze wszystkimi kosztami) a wartością nieruchomości podlega zwrotowi. Zwrot może otrzymać klient, który podpisał umowę na wypłacanie pieniędzy tylko przez określony czas, bądź też spadkobiercy w przypadku umowy o wypłacie dożywotniej.

W umowie może być zawarta klauzula o możliwości spłaty zadłużenia jednorazowo w gotówce. Mógłby tego dokonać pobierający pieniądze, bądź jego spadkobiercy. W takim przypadku nie zmieni się właściciel nieruchomości.

Obecny stan prawny

W chwili obecnej brak jest w polskim prawie przepisów regulujących usługę finansową zwaną odwróconym kredytem hipotecznym. Nie jest możliwe oferowanie takiej usługi, w szczególności z uwagi na brak mechanizmów zapewniających skuteczne

zaspokojenie roszczenia kredytodawcy po śmierci kredytobiorcy. W związku z tym żaden bank działający w Polsce nie oferuje obecnie odwróconego kredytu hipotecznego. Ma to zmienić wspomniana powyżej ustawa.

Natomiast w ubiegłym roku na polskim rynku pojawił się instrument o charakterze zbliżonym do odwróconego kredytu hipotecznego. tj. mający na celu wypłatę dożywotniej renty z nieruchomości. To transakcja sprzedaży nieruchomości z prawem dożywocia, bazująca na przepisach kodeksu cywilnego. To dożywocie ma postać miesięcznie wypłacanego świadczenia pieniężnego. Na pozór wygląda to podobnie jak odwrócona hipoteka, jednak z prawnego punktu widzenia jest zupełnie czymś innym. W tym przypadku w momencie podpisania umowy firma świadcząca taką usługę staje się właścicielem nieruchomości, w zamian wypłaca klientowi dożywotnią rentę. Natomiast, przy odwróconej hipotece nie następuje przeniesienie prawa własności nieruchomości. Kredytobiorca aż do swojej śmierci pozostaje właścicielem nieruchomości.

- W Polsce mamy paradoksalną sytuację. Wiele starszych osób żyje z emerytury czy renty wysokości 600-700 zł, a jednocześnie mieszka w lokalu wartym 300 tys. zł. - zwraca uwagę Robert Majkowski, prezes i współwłaściciel Funduszu Hipotecznego Dom, który wprowadził jako pierwszy w Polsce opisywaną powyżej ofertę.

Ile można będzie dostać?

Podstawowe pytanie stawiane przez przyszłych biorców tego typu świadczenia dotyczy kwoty, na jaką co miesiąc można liczyć. W zasadzie wszystko zależeć będzie od wartości dawanej pod zastaw nieruchomości. Jest oczywistym, że firma wypłacająca pieniądze zechce zabezpieczyć się przed ewentualnym spadkiem wartości nieruchomości. Jako dopuszczalną wartość zadłużenia przyjmie zatem tylko pewną część początkowej wyceny. Można przypuszczać, że będzie to mniej więcej od 40 do 60 proc. wyceny (wskaźnik określany jako LTV).

W poniższej tabeli przedstawiamy wyliczenia miesięcznych kwot możliwych do otrzymania, dla różnych warunków początkowych. Przyjęliśmy, że wspomniana uprzednio wartość LTV to 60 proc., koszty zawierają się w przedziale od 8 do 12 proc., natomiast czas pobierania pieniędzy to 5, 10 i 15 lat.

Gdy zabezpieczeniem hipotecznym byłoby mieszkanie o wartości rynkowej 300 tys. zł, wówczas łączne zadłużenie (z odsetkami) nie mogłoby być wyższe niż 180 tys. zł. Gdy przyjmiemy, że koszt takiej emerytalnej pożyczki wynosi 10 proc., wówczas 65 letni mężczyzna mógłby liczyć na ok. 440 zł dożywotniej wypłaty.

Marian Cholewiński

[email protected]