Gdy nie ma rachunku...

Od wiosny 2012 roku, kiedy to weszła w życie tzw. ustawa deweloperska, klient i deweloper muszą podpisać umowę przedwstępną u notariusza. Podnosi to bezpieczeństwo transakcji.

Rachunek powierniczy

Ta sama ustawa wprowadza obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego, z którego środki trafiają na konto dewelopera dopiero w miarę postępu prac. Ale choć zabezpieczenie to jest obligatoryjne, to obowiązuje tylko, jeśli mieszkanie zostało wprowadzone do sprzedaży po wejściu w życie ustawy.

Tymczasem na rynku wiele nieruchomości rachunku powierniczego jeszcze nie ma. W przypadku bankructwa dewelopera przed ukończeniem budowy, osoby, które kupiły mieszkania z rachunkiem powierniczym, mogą odzyskać choć część wpłaconych środków. Dlatego warto zwrócić uwagę, czy kupowany przez nas lokal takie zabezpieczenie oferuje. Przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania warto zweryfikować, czy deweloper jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu. Najłatwiej sprawdzić to w księdze wieczystej.

Od czterech lat działa internetowa przeglądarka ksiąg wieczystych

(http://ekw.ms.gov.pl), więc żeby przejrzeć KW, nie trzeba wychodzić z domu, wystarczy znać jej numer.

Z księgi wieczystej dowiemy się też, czy działka lub budynek nie są obciążone hipoteką lub niespodziewanymi służebnościami. Wzmiankami o hipotekach zabezpieczających spłatę kredytu na zakup działki lub budowę bloku nie należy się przejmować, a jedynie dopilnować, by w chwili zawarcia umowy deweloper przedstawił zaświadczenie z banku, który zobowiązuje się zwolnić z obciążeń kupowane mieszkanie.

Przygotowując się do zakupu nieruchomości od dewelopera warto też zajrzeć do Krajowego Rejestru Sądowego (KRS), z którego dowiemy się, czy firma budująca mieszkanie nie została postawiona w stan upadłości.

Warto też dopilnować, by w umowie znalazły się zapisy o karach umownych za jej niedotrzymanie przez każdą ze stron. Chodzi o to, by w przypadku opóźnień w realizacji inwestycji z winy dewelopera, klient mógł dochodzić odszkodowania. Kupując mieszkanie (szczególnie na wczesnych etapach inwestycji) warto przyjrzeć się pozwoleniu na budowę (pamiętajmy, że jest ono ważne przez trzy lata). Ostateczne pozwolenie gwarantuje, że budowa nie zostanie zablokowana przez urzędowe procedury. W dokumencie tym będą też zawarte informacje o tym, jak będzie wyglądał budynek i jego otoczenie.

Należy także zwracać uwagę na obecne i przyszłe otoczenie mieszkania. Zgodnie z ustawą deweloperską, firma sprzedająca nowe mieszkania ma obowiązek przygotowania tzw. prospektu informacyjnego i zawarcia w nim szczegółowych informacji o planowanych w promieniu 1 km inwestycjach, takich jak budowa dróg, torów kolejowych, oczyszczalni ścieków i innych obiektów obniżających komfort życia, ale warto poświęcić czas i samodzielnie sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego i zamiary gminy dotyczące najbliższej okolicy.

Klienci dobrze wiedzą

Warto także w miarę możliwości prześwietlić sytuację ekonomiczną firmy. W przypadku spółek giełdowych to proste, gdy deweloper taką spółką nie jest, dobrze przyjrzeć się opiniom na jego temat w internecie, a także pojechać na budowę i porozmawiać z podwykonawcami. Jeśli zasygnalizują problemy z rozliczaniem się przez dewelopera, może to być jedna z pierwszych oznak jego kłopotów. Cennym źródłem informacji są też osoby, które wcześniej kupiły mieszkania u dewelopera.