Jak napływ wielu tysięcy uchodźców wpłynie na rynek mieszkaniowy w Krakowie

Zbigniew Bartuś
Zbigniew Bartuś
Krakowscy deweloperzy, w oparciu o informacje napływające od wykonawców i dostawców materiałów budowlanych, przewidują, że inflacja w Polsce może wzrosnąć nawet do 15 procent, a wzrost cen mieszkań przekroczyć obecne 20 procent. Rada Polityki Pieniężnej zareaguje na to jeszcze mocniejszymi podwyżkami stóp procentowych, w efekcie czego po raz kolejny w górę pójdą raty kredytów mieszkaniowych. O ile? W całkiem realistycznej wizji – w przypadku nowych kredytów mogą być one nawet dwukrotnie wyższe niż jeszcze w połowie 2021 roku. Już spłacane kredyty też staną się trudne do uniesienia dla wielu rodzin.
Krakowscy deweloperzy, w oparciu o informacje napływające od wykonawców i dostawców materiałów budowlanych, przewidują, że inflacja w Polsce może wzrosnąć nawet do 15 procent, a wzrost cen mieszkań przekroczyć obecne 20 procent. Rada Polityki Pieniężnej zareaguje na to jeszcze mocniejszymi podwyżkami stóp procentowych, w efekcie czego po raz kolejny w górę pójdą raty kredytów mieszkaniowych. O ile? W całkiem realistycznej wizji – w przypadku nowych kredytów mogą być one nawet dwukrotnie wyższe niż jeszcze w połowie 2021 roku. Już spłacane kredyty też staną się trudne do uniesienia dla wielu rodzin. Wojciech Matusik
Udostępnij:
Uciekający do Polski przed rosyjską inwazją Ukraińcy są poruszeni skalą udzielanej im pomocy: tysiące Polaków zaoferowało im nie tylko jedzenie, pomoc rzeczową czy darmowy transport, ale i dach nad głową. Widać to zwłaszcza w Krakowie, gdzie powstał ogromny nieformalny „rynek” darmowych lokali dla uchodźców. A jak to wpłynie na prawdziwy rynek mieszkaniowy - sprzedaży i wynajmu pod Wawelem.

- Dzisiaj wszyscy zaangażowaliśmy się we wspieranie uchodźców, udzielenie im odpowiedniej pomocy, nakarmienie i znalezienie dachu nad głową. Wszystkie inne sprawy zeszły na plan dalszy. Rynek znalazł się w stanie oczekiwania, co się dalej wydarzy. Są różne scenariusze, ale można być raczej pewnym, że nawet ewentualne militarne zwycięstwo Rosji na wszystkich frontach nie zakończy tej wojny, bo Ukraińcy nigdy się nie poddadzą i jedynym możliwym rozwiązaniem w takiej sytuacji będzie brutalna rosyjska okupacja. Możliwa wydaje się także porażka Rosji. W każdym wariancie ten konflikt i wprowadzone sankcje silnie wpłyną na globalna gospodarkę, a więc i na rynek mieszkań

– komentuje Marek Bolek, prezes Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań w Krakowie.

Jego zdaniem, trzeba się liczyć z dalszym wzrostem cen mieszkań, bo jeszcze przed wybuchem wojny było ich w Krakowie zbyt mało w stosunku do wysokiego popytu. - Mamy sygnały, że część uchodźców chce kupić w Krakowie lokal za gotówkę, co jeszcze ten popyt nakręca. Równocześnie koszty materiałów i wykonawstwa dynamicznie rosną, co musi się przełożyć na ceny lokali, zwłaszcza że czekają nas zapewne kolejne perturbacje na rynku energii – mówi Marek Bolek.

Dodaje, że brutalne działania Rosji na Ukrainie i wprowadzone w odpowiedzi bezprecedensowe sankcje ze strony Zachodu będą miały ogromny wpływ na całą gospodarkę Unii Europejskiej, w tym Polski: eksperci spodziewają się spowolnienia gospodarczego oraz znacznego wzrostu inflacji ponad poziomy, które wydawały nam się dotąd rekordowe. W tej sytuacji wszyscy, którzy dysponują nadwyżkami gotówki – a jest ich w stolicy Małopolski wielu – mogą chcieć ją nadal lokować w drożejących ponad inflację lokalach mieszkalnych.

200 tysięcy Ukraińców w Krakowie? To możliwe. Co się wtedy stanie na rynku pracy?

W ciągu pierwszego tygodnia od inwazji Rosji na Ukrainę przybyło do Polski blisko pół miliona uchodźców ze Wschodu. Przynajmniej drugie tyle zmierza w kierunku granicy lub już tam jest, a najbardziej pesymistyczne prognozy mówią o napływie do naszego kraju nawet 5 mln ludzi. Kierują się oni głównie do dużych miast, w których od ponad dekady żyją, pracują i uczą się ich rodacy i gdzie funkcjonuje sprawy ekosystem wsparcia dla cudzoziemców. Kraków i Wrocław są zaraz po Warszawie najczęściej wybieranym miejscem schronienia.

Pod Wawelem już przed rosyjską agresją na Ukrainę mieszkało około 100 tysięcy Ukraińców, co stanowiło grubo ponad 10 procent faktycznych mieszkańców miasta (oficjalnie Kraków liczy 780 tys. mieszkańców, ale faktycznie może tu przebywać blisko milion). W efekcie wojny – zwłaszcza gdyby miała się przedłużać lub przeistoczyć w rosyjską okupację – liczba ta może się nawet podwoić. – Już widać, że w pierwszej fazie, czyli w ciągu najbliższych kilku tygodni i miesięcy, najsilniej wpłynie to na rynek najmu, natomiast długofalowo zapewne podbije także zainteresowanie zakupem mieszkań. Doświadczenie minionych lat uczy, że spora część Ukraińców chce zamieszkać u nas na dłużej, a więc urządzić się z rodzinami, pracować, uczyć się – mówi Marek Bolek.

Monika Fedorczuk, ekspertka Konfederacji Lewiatan, zwraca uwagę, że osiedlenie się w Polsce ułatwia nie tylko to, że polski rząd wprowadził w trybie nadzwyczajnym rozwiązania niemal zrównujące prawa uchodźców z prawami obywateli polskich (ograniczenie administracyjnych formalności do minimum, możliwość natychmiastowego podjęcia pracy, a także korzystania z systemu wsparcia rodzin i dzieci), ale też fakt, że polskim firmom mocno brakuje pracowników. Firmy z kilku kluczowych branż, jak przemysł, budownictwo, handel czy usługi, mogą niemal od ręki zatrudnić nawet pół miliona osób. W wielkich miastach, jak Kraków, praktycznie nie ma bezrobocia, a na brak rąk i mózgów do pracy narzekają dosłownie wszyscy – od mikroprzedsiębiorców po wielkie korporacje. Deficyt dotyczy i robotników do prac prostych, i pracowników biurowych, i wysoko wykwalifikowanych specjalistów.

Ukraińcy w ostatnich latach ratowali krakowskie i małopolskie firmy przed spowolnieniem gospodarczym – bez nich nasz przemysł czy budownictwo miałyby potężny problem z wykonaniem zamówień. W dużych miastach, jak Kraków, nie działałyby prawidłowo także inne branże, jak logistyka (transport, magazyny, usługi kurierskie), handel, usługi oraz hotelarstwo i gastronomia. W rejestrach ZUS figuruje ponad 800 tys. legalnie zatrudnionych cudzoziemców (z czego kilkanaście procent w Małopolsce), wśród których zdecydowaną większość stanowią właśnie sąsiedzi z Ukrainy. Polska zawdzięcza ich pracy znaczną część swego wzrostu PKB.

Jak napływ wielu tysięcy uchodźców wpłynie na rynek mieszkaniowy w Krakowie. Inflacja 15 procent?

Jak podaje krakowski Urząd Statystyczny, według wstępnych danych, w styczniu 2022 r. w całej Małopolsce oddano do użytkowania 1.669 mieszkań. To wprawdzie o 2,2 proc. więcej niż w analogicznym miesiącu poprzedniego roku, ale szczegółowe analizy muszą niepokoić. Ów minimalny wzrost zawdzięczamy bowiem wyłącznie indywidualnym inwestorom, którzy postawili aż o jedną czwartą więcej domów niż rok temu. Natomiast pula mieszkań oddanych przez deweloperów zmniejszyła się o 14 procent. W Krakowie ów spadek okazał się jeszcze głębszy – w sumie (wraz z domami) oddano tylko 646 mieszkań. O prawie jedną trzecią zmniejszyła się także rok do roku liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto. Oznacza to, że przy utrzymującym się wciąż wysokim popycie – ceny będą musiały nadal rosnąć. Na razie wzrost wynosi około 20 procent w stosunku do początku 2021 roku, przy czym najszybciej drożeją mieszkania średniej wielkości, między 50 a 60 m kw.

Z najnowszego raportu Expandera i Rentier.io (za luty 2022) wynika, że w ciągu ostatniego roku ceny mieszkań w Krakowie rosły znacznie szybciej niż stawki czynszów. Średnia opłata za najem mieszkania w stolicy Małopolski wynosi dziś 45 zł za metr kw., czyli o 13 procent więcej niż przed rokiem i tylko 2 procent więcej niż przed wybuchem pandemii (czyli na początku roku 2020). Tyle samo trzeba zapłacić za wynajem w Szczecinie (gdzie stawki wzrosły w dwa lata o 22 proc.). Znacznie drożej jest w Warszawie (56 zł za metr kw.) oraz Wrocławiu i Gdańsku (po 49 zł). W jednej trzeciej największych polskich miast stawki wciąż nie wróciły do poziomu sprzed pandemii. Czy masowy napływ uchodźców to zmieni?

Przed rosyjską napaścią na Ukrainę za wynajęcie 50-metrowego mieszkania w Krakowie trzeba było zapłacić średnio 2.250 zł miesięcznie. Rata za zakup tego mieszkania na kredyt z 10-procentowym wkładem własnym dobiła do prawie 3.250 zł miesięcznie, czyli była aż o tysiąc złotych wyższa od czynszu na wynajem. To rekord Polski (w Warszawie ta różnica wynosi 939 zł, w Gdyni 856 zł, a w Białymstoku i Gdańsku ok. 750 zł; we Wrocławiu jest to tylko 469 zł, a w Częstochowie… 49 zł). Mimo tego, wciąż nie brakuje chętnych na zakup mieszkań.

- Bardzo dużo inwestorów kupuje mieszkania za gotówkę. I ten zakup jest wciąż bardzo dobrym zabezpieczeniem oszczędności przed inflacją – podkreśla Marek Bolek. Dodaje, że część uchodźców też chce kupować mieszkania za gotówkę. Z tego powodu rosnące drastycznie stopy procentowe, windujące raty kredytów hipotecznych, nie wpłynęły poważnie na krakowski rynek mieszkań.

Krakowscy deweloperzy, w oparciu o informacje napływające od wykonawców i dostawców materiałów budowlanych, przewidują, że inflacja w Polsce może wzrosnąć nawet do 15 procent, a wzrost cen mieszkań przekroczyć obecne 20 procent. Rada Polityki Pieniężnej zareaguje na to jeszcze mocniejszymi podwyżkami stóp procentowych, w efekcie czego po raz kolejny w górę pójdą raty kredytów mieszkaniowych. O ile? W całkiem realistycznej wizji – w przypadku nowych kredytów mogą być one nawet dwukrotnie wyższe niż jeszcze w połowie 2021 roku. Już spłacane kredyty też staną się trudne do uniesienia dla wielu rodzin.

Milion mieszkań dla uchodźców?

Gdyby sprawdziły się pesymistyczne prognozy, to w najbliższych latach potrzeba będzie nawet milion mieszkań dla uchodźców z Ukrainy. Zapewnienie im mieszkań socjalnych i komunalnych jest zwyczajnie niemożliwe, bo mamy ich w Polsce zdecydowanie za mało nawet w stosunku do już istniejących potrzeb. Oznacza to, że niemal wszyscy potrzebujący będą się musieli odnaleźć na wolnym rynku. Dzisiaj został on niejako zawieszony z uwagi na powszechny w Polsce zryw dobrych serc: tysiące właścicieli mieszkań oferuje uchodźcom darmowy dach nad głową. Trzeba się jednak liczyć z tym, że ów spontaniczny ruch potrwa najwyżej kilka tygodni, może miesięcy, tymczasem rosyjska agresja na Ukrainę może trwać nawet lata – o ile nie dojdzie do jakiegoś porozumienia (wydaje się ono dzisiaj niemożliwe), albo masowego buntu samych Rosjan przeciwko inwazji i upadku reżimu Putina.

Osiedlenie się na dłuższy czas – a częściowo zapewne na stałe – kilku milionów uchodźców będzie wymagało znalezienia w relatywnie krótkim czasie nawet miliona wolnych mieszkań, w tym ok. 40-50 tys. w Krakowie i okolicy. Wiadomo, że ze względów demograficznych część lokali pod Wawelem (oraz całej Małopolsce) pustoszeje. Niezamieszkane jest też całkiem sporo nowowybudowanych mieszkań, zakupionych za gotówkę w celu ochrony oszczędności przed inflacją (deweloperzy przyznają, że wielu inwestorów kupuje po kilka, a nawet kilkanaście mieszkań). Teoretycznie są to lokale na wynajem lub do późniejszej odsprzedaży. W każdym z tych wypadków ich właściciele obstawiają dalszą zwyżkę cen. I wszystko wskazuje na to, że ona będzie postępować, chyba że dojdzie do dużego załamania w gospodarce, które obejmie wszystkie branże – a nie tylko niektóre, jak to się stało po wybuchu pandemii.

- W krótszej perspektywie można oczekiwać wzrostu popytu na długoterminowy wynajem mieszkań, a w konsekwencji wzrostu stawek czynszów najmu

– uważa Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. W jego opinii, rząd winien na to zareagować zwiększeniem wsparcia dla wszelkich form budownictwa mieszkaniowego: deweloperskiego, społecznego czynszowego, spółdzielczego i komunalnego. Najważniejsze jest dziś skrócenie procedur administracyjnych, a tam, gdzie państwo i jego agendy dysponują gruntami – udostępnienie terenów pod budownictwo mieszkaniowe.

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Dołącz do nas na Twitterze!

Codziennie informujemy o ciekawostkach i aktualnych wydarzeniach.

Obserwuj nas na Twiterze!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

KE akceptuje Krajowy Plan Odbudowy - wizyta Ursuli von der Leyen

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Więcej informacji na stronie głównej Dziennik Polski
Dodaj ogłoszenie