Jak nie kupić "kota w worku"

Mieszkania na rynku wtórnym

   Wyszukanie na rynku dobrego mieszkania za odpowiednio niską cenę nie jest łatwe nawet teraz, kiedy liczba sprzedających znacznie przewyższa ilość potencjalnych nabywców. Zazwyczaj najważniejszymi kryteriami wyboru są: cena, położenie oraz stan techniczny budynku i mieszkania. Istnieje jednak ogromna ilość innych, z pozoru mniej ważnych czynników, które powinny zostać poważnie przeanalizowane. Czasami jeden uciążliwy szczegół potrafi znacząco obniżyć radość z posiadania nowego lokum. Dzisiaj chcielibyśmy zwrócić uwagę na kilka takich, łatwo uchodzących uwadze szczegółów.
   Stan funduszu remontowego wspólnoty mieszkaniowej - każdy nabywca lokalu powinien uważnie się z nim zapoznać. Może się okazać, że członkowie wspólnoty przez lata nic nie odkładali i np. będziemy zmuszeni partycypować w ogromnych kosztach reperacji kilkudziesięcioletniego dachu. Trzeba też sprawdzić, czy sprzedający mieszkanie właściciel nie zalega z wpłatami na fundusz remontowy (oraz z opłatami bieżącymi). Jeśli tak, to cena powinna zostać obniżona o należne kwoty.
   Koszty eksploatacyjne w podobnych mieszkaniach mogą być bardzo różne. Po pierwsze więc ważny jest system grzewczy. Często najdroższe jest ogrzewanie z miejskiej sieci CO, nieco tańsze są piece akumulacyjne zasilane prądem, jeszcze tańszy jest gaz, a najtaniej podobno ogrzewa się miałem węglowym. Oczywiście każdy z systemów zapewnia inny komfort. Trzeba zainteresować się, jak ocieplony jest budynek - dogrzewanie nieocieplonych bloków bywa bardzo kosztowne.
   Drugi aspekt, na który należy zwrócić uwagę, przypatrując się kosztom eksploatacyjnym, jest sposób opomiarowania budynku. Mieszkania bez osobnego licznika zużycia wody polecamy głównie płetwonurkom. Bardziej oszczędni będą musieli prawdopodobnie płacić za cieknącą spłuczkę i wielogodzinne kąpiele sąsiadów. Podobnie zakup mieszkania z nieopomiarowanym ogrzewaniem opłaci się głównie hodowcom tropikalnych zwierząt lub roślinek.
   Słońce w domu to dla wielu osób jeden z podstawowych elementów dobrze spędzonego dnia w domu. Samo usytuowanie okien na odpowiednie (nie północe) strony świata nie wystarczy. Trzeba uważnie przyjrzeć się, co i jak może dostęp promieni słonecznych uniemożliwiać. W Polsce nie ma zbyt wielu dni słonecznych i bardzo często mieszkanie wybiera się, przyjmując na wiarę, że słońce dociera. Osoby, które przykładają do tego elementu dużą wagę, powinny poświęcić zagadnieniu trochę czasu.
   Sąsiedzi - mogą mieć zarówno pozytywny, jak i negatywny wpływ na decyzję o zakupie danego mieszkania. Spokojny sąsiad emeryt może być skarbem trudnym do przecenienia - stale pilnuje posesji, zna wszystkich w okolicy i pierwszy zauważy podejrzanego osobnika. Jednak może też się zdarzyć, że sąsiedzi zamienią w piekło życie w najbardziej luksusowym apartamencie. Awanturującego się co noc sąsiada zza ściany nie uciszy na dłuższą metę nawet policja. Dobrze zapowiadający się młody pianista z piętra wyżej ma prawo ćwiczyć punktualnie do dziesiątej w nocy, a cykl jego edukacji może trwać nawet kilkanaście lat.
   Ilość przyjemnych i nieprzyjemnych niespodzianek, które są w stanie przygotować sąsiedzi, trudna jest do ogarnięcia. Dlatego, przed podjęciem ostatecznej decyzji, zaleca się odwiedziny u kilku sąsiadów.**
   Najbliższe otoczenie. Trudno zlekceważyć wpływ, jaki może ono mieć na komfort bytowania w swoim mieszkaniu. Warto zawczasu wypatrzeć niebezpieczeństwa. Dużą niedogodnością może być na przykład usytuowanie śmietników. Zawierając transakcję w listopadzie, łatwo zignorować fakt, że kontenery stoją zbyt blisko okien. W czerwcu czy lipcu nie dość, że trudno będzie, ze względu na smród, otworzyć okno, to czeka nas walka z rojami much i innych insektów.
   Równie negatywny wpływ może mieć zlokalizowany w niewielkiej odległości zakład produkcyjno-usługowy. Blacharz ślusarz całymi dniami wierci w metalu, w wolnym czasie okłada kawałki metalu młotkiem, a z zakładu lakierniczego może stale dochodzić zapach rozpuszczalników. Mieszkańcy nowiutkich bloków ulicy Halszki w Krakowie ponad 10 lat walczyli z nielegalną betoniarnią. Proszek cementowy wciskał się w każdą szparę w oknie. Źródłem stałego, nieprzyjemnego buczenia może być też stacja transformatorowa.
   Otoczenie nieco dalsze. Decydując się na konkretną lokalizację, zwraca się zawsze uwagę na możliwości komunikacyjne, często związane z autobusami czy tramwajami. Mniejszą wagę przywiązuje się już np. do samej drogi na przystanek: czy wieczorami będzie w miarę bezpieczna, czy świecą tam latarnie. Nawet w dzielnicach uznanych za dobre są miejsca, koło których nie przechodzi się wieczorami bez wyraźniej potrzeby. Warto przypatrzyć się też odległościom do najbliższego sklepiku z pieczywem czy gazetami. Dla młodych ludzi planujących założenie rodziny znaczenie mają takie instytucje jak szkoły, ośrodki sportowe. Czasami do podstawówki oddalonej o kilka minut jedyna droga prowadzi przez ruchliwą ulice pozbawioną świateł. Trzeba się zastanowić, czy damy radę przez kilka lat odprowadzać i przyprowadzać dziecko po zajęciach.
   Perspektywiczna wartość lokalu. Mieszkanie jest lokatą kapitału. Nie warto lokować w nieruchomość, której wartość będzie spadać. Laikowi nie jest łatwo określić, co, gdzie i ile będzie kosztowało za kilkanaście lat. Jednak pewne ogólne trendy można prognozować. Prawdopodobnie, w dłuższej perspektywie, ceny mieszkań w "wielkiej płycie" będą rosły wolniej od pozostałych, czyli ich relatywna wartość będzie spadała. W niektórych dzielnicach już dzisiaj uznawanych za nie najlepsze proces deprywacji będzie narastał i lepiej sytuowani mieszkańcy zaczną się wyprowadzać, co może doprowadzić, podobnie jak w większości miast zachodnich, do powstawania dzielnic biedy. Szczególnie zagrożone tym procesem są zabudowane starymi kamienicami dzielnice na obrzeżach**centrów miast.

\\\*

   Wymienione w tym artykule niespodzianki, mogące spotkać nabywcę mieszkania na rynku wtórnym, to tylko zasygnalizowanie problemu. Ich ogromna różnorodność wynika z tego, że każda nieruchomość jest inna. Chcemy natomiast zachęcić wszystkich nabywców do dociekliwości. Szczególnie cennym źródłem informacji są sąsiedzi. Skoro wartość mieszkania odpowiada kilkudziesięciu tysiącom przepracowanych godzin to warto poświęcić jeszcze kilka na dokonanie właściwego wyboru.
WOYCIECH JARCZEWSKI