Jak nowa "Rodzina na swoim” zmieni rynek nieruchomości?

Fot. Ingimage

Koniec wakacji okazał się dla młodych Polaków czasem przyśpieszonych zakupów własnych czterech kątów; 31 sierpnia weszła w życie nowelizacja Ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania. Tego dnia skończyła się promocja mieszkaniowa – przestały obowiązywać stare limity w programie "Rodzina na swoim”. Nowe są mało atrakcyjne. Maksymalna cena metra kwadratowego mieszkania lub domu nabywanego z preferencyjnym kredytem na rynku wtórnym została obniżona aż o 42,9 procent w stosunku do dotychczasowych poziomów. Dla nowych mieszkań z rynku pierwotnego limit cenowy został obniżony o 28 procent. W Krakowie wynosi on obecnie 4730 zł dla nowych mieszkań i 3784 zł dla używanych. W pozostałych gminach województwa małopolskiego te wartości wynoszą odpowiednio 3574 zł i 2859 zł.

– W ostatnim tygodniu obowiązywania starych limitów programu "Rodzina na swoim” tylko w jednej inwestycji sprzedaliśmy aż pięć mieszkań – mówi Tomasz Kaleta, dyrektor ds. sprzedaży LC Corp. Ten deweloper, budujący w kilku miastach Polski, w Krakowie realizuje Słoneczne Miasteczko. W listopadzie 2011 r. odda do użytku pierwszy etap inwestycji, czyli 120 z 1600 planowanych do wybudowania mieszkań. Do tej inwestycji klientów przyciąga cena – od 4500 zł za mkw. W Krakowie taka oferta to rzadkość. LC Corp, jako, jeden z nielicznych deweloperów zaoferował stawkę mieszczącą się w nowym limicie upoważniającym do zakupu własnego M z preferencyjnym kredytem. Młode małżeństwa, które przyjadą na os. Złocień, szukając wymarzonego taniego mieszkanka, zobaczą prawie gotowe budynki, bowiem deweloper odda je prawdopodobnie przed terminem, ale o dopłacie do odsetek raczej muszą zapomnieć. Najniższe ceny LC Corp oferuje dla największych mieszkań, tymczasem z preferencyjnym kredytem można nabyć tylko małe mieszkania: maksymalna powierzchnia lokum dla rodziny nie może przekroczyć 75 mkw. mieszkania (dopłatami do odsetek jest objęte tylko 50 mkw.) lub 140 mkw. w przypadku domu (dopłaty dotyczą 70 mkw.). Single, jeśli chcą skorzystać z dopłat, nie mogą nabyć mieszkania większego niż 50 mkw. (dopłata obejmuje 30 mkw.). Cena metra kwadratowego małego mieszkania na tym jednym z najtańszych krakowskich nowych osiedli dochodzi do 5600 zł.

W nowym limicie "Rodziny” nie mieszczą się też już lokale, które buduje Bryksy. – Do tej pory prawie każda nasza inwestycja interesowała klientów, którzy wspomagali się preferencyjnym kredytem. Teraz już nie będziemy mogli sprostać wymaganiom, choć oferujemy naprawdę atrakcyjną, jak na warunki krakowskie cenę – od 5300 zł za metr kwadratowy – mówi Marta Jastrzębska, specjalista ds. marketingu doświadczonej firmy deweloperskiej, mającej na koncie ponad 1600 mieszkań. Średnia cena mkw. w inwestycji MalwY III przy ul. Bochenka to 5500 zł. Powstaje tu 119 mieszkań.

W sąsiedztwie rozpoczyna budowę Gant. W nieodległej przeszłości to ten deweloper budował najtańsze lokale w Krakowie. W os. Pod Fortem sprzedał ich 430. Teraz przy ul. Bochenka powstaje kaskadowy blok z 380 mieszkaniami i choć bilboardy informują o atrakcyjnej cenie metra – 4990 zł – to dotyczy ona tylko pojedynczych lokali. I tu trzeba się liczyć z wydatkiem ponad 5  tys. zł za mkw.

Żaden z pytanych przez nas deweloperów nie deklarował możliwości obniżenia ceny mieszkań do nowego limitu, pozwalającego młodym rodzinom skorzystać z rządowych dopłat do kredytu.

– Cena metra kwadratowego mieszkania nie może wynikać z zapisów ustawy. Deweloper ją kalkuluje na podstawie ceny działki i kosztów całego procesu inwestycyjnego. Musi także uwzględnić jakiś przychód gwarantujący mu rentowność, bo inaczej wypadłby z rynku. Deweloperzy starają się budować dla ludzi, niekoniecznie dla programu "Rodzina na swoim” – uważa Tytus Misiak, prezes Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań. Według prezesa ceny, które zmieszczą się w nowych progach, można uzyskać na obrzeżach miasta, gdzie grunty są tańsze, oraz w budynkach o niższym standardzie. Mieszkania, które będzie można kupić w "Rodzinie”, będą coraz trudniej dostępne, ale chętni je znajdą.

R E K L A M A

– Firmy rozpoczynające nowe inwestycje zawsze będą miały pulę tanich mieszkań, które szybko się sprzedadzą, choćby po to, aby dostać kredyt bankowy. Banki bowiem często wymagają przynajmniej 10–15 proc. lokali, na które zostały zawarte umowy, żeby udzielić kredytu inwestycyjnego. Jednak niskie ceny obowiązują często tylko na wstępnym etapie budowy, a potem rosną. Szukanie mieszkania mieszczącego się w progach "Rodziny” skazuje więc klientów na duże ryzyko – dodaje Tytus Misiak.

– Wybudowanie lokalu w cenie 4700 zł za metr kwadratowy w dobrej lokalizacji, standardzie i na podstawie dobrego projektu jest przy obecnych stawkach gruntów, materiałów budowlanych i robocizny niemal niemożliwe, ale w każdej inwestycji zdarzają się pojedyncze lokale, które – z różnych względów – mogą mieć niższe ceny. Warto mieć takie tańsze mieszkania w ofercie. Klienci często przychodzą je oglądać. Jak już zobaczą, to bardzo często podejmują decyzję i kupują... te droższe i ładniejsze. Mieszkanie jest przecież zakupem na całe życie – uważa Marta Jastrzębska z firmy Bryksy.

Z doświadczeń firmy deweloperskiej LC Corp – która dużo buduje we Wrocławiu, Warszawie i Katowicach – wynika, że choć co piąte mieszkanie do tej pory sprzedawano, finansując je preferencyjnym kredytem, to w różnych regionach popularność rządowego programu była różna. W Krakowie "Rodzina” znacząco nakręcała popyt na rynku pierwotnym i wtórnym. Tylko w pierwszym półroczu tego roku w Krakowie umowy o preferencyjny kredyt podpisało 1000 rodzin, a poza stolicą województwa 1100. – Na Śląsku natomiast to był znikomy procent klientów. Nie sądzimy więc, żeby znacznie niższe limity programu załamały rynek deweloperski. Wiele teraz zależy od banków. Jeśli dobrze zanalizować ich ofertę, to okazuje się, że korzystniejszy od programu "Rodzina na swoim” jest walutowy kredyt hipoteczny. Niestety, trzeba mieć spore dochody, żeby go uzyskać. Doradcy finansowi wyliczają, że o kredyt we frankach może się ubiegać osoba, która potrafi się wykazać dochodami wynoszącymi przynajmniej 10 tys. zł miesięcznie – mówi Tomasz Kaleta z LC Corp.

Rządowy program, który miał wspierać młode polskie rodziny w zdobyciu swego pierwszego mieszkania, zgodnie z zapowiedziami jest stopniowo wygaszany. Ostatnie umowy będzie można podpisać do końca 2012 r. Jego zniknięcie na pewno odczuje segment mieszkań popularnych. Analitycy rynku nieruchomości sygnalizują, że w niektórych miastach, np. w Warszawie, deweloperzy obniżają ceny, aby zmieściły się w nowym limicie. W Krakowie to niemożliwe, ponieważ nie ma inwestycji z ofertami na pograniczu nowych progów. Od ubiegłego roku mieszkania potaniały średnio o 400 zł za mkw. (raport AMRON SARFiN z 31 sierpnia 2011 r.). Dalsza obniżka zagraża istnieniu firm deweloperskich. Zdaniem Tytusa Misiaka, prezesa Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań, jest ona możliwa tylko w jednym przypadku: gdyby tak znacząco spadł popyt, że deweloperzy zostaliby z niesprzedanymi mieszkaniami i pilnymi zobowiązaniami do uregulowania. Jednym słowem, gdyby mieli nóż na gardle.

– W tej chwili w Krakowie mamy blisko 2 tys. prawie gotowych mieszkań. Kolejne 7–8 tys. jest w budowie na różnych etapach zaawansowania. Mamy więc dużą nadpodaż lokali na rynku pierwotnym. Przewiduję, że deweloperzy wyhamują teraz z nowymi inwestycjami, dostosowując się do popytu. Na pytanie, czy głównym czynnikiem kreującym ten popyt był program "Rodzina na swoim”, odpowiadam – raczej nie. Rynek nigdy nie funkcjonował pod ten program. Proszę zauważyć, że przez pierwsze dwa lata nie cieszył się on popularnością. Dopiero wyższe limity cen metra kwadratowego i konkurencyjna oferta banków zwiększyły jego atrakcyjność. Wygaszanie "Rodziny” nie załamie więc rynku pierwotnego. Tu popyt zależy od koniunktury w gospodarce, czyli dochodów potencjalnych nabywców mieszkań oraz od polityki kredytowej banków – stawia diagnozę prezes SBDiM.

Gorzej jest na rynku wtórnym. To tu dokonywali podstawowych zakupów klienci finansujący mieszkanie preferencyjnym kredytem. W tym roku połowa mieszkań w "Rodzinie” została kupiona na rynku wtórnym, 30 proc. na pierwotnym, a 20 proc. stanowiły budowy domów. W Krakowie i kilku największych miastach Polski w ogóle nie ma ofert sprzedaży mieszkań używanych mieszczących się w nowych limitach. Analitycy uważają, że właściciele mieszkań na rynku wtórnym nie będą skłonni do tak drastycznych obniżek. Zamiast sprzedawać, będą raczej wynajmować mieszkania.

Ewa Piłat

Limity cen w Krakowie i Małopolsce

Stare, nieobowiązujące już limity

Kraków – 6 622,70 zł

pozostałe gminy – 5 004,30 zł

Nowe limity:

– dla rynku pierwotnego

Kraków – 4 730,50 zł

pozostałe gminy – 3 574,50 zł

– dla rynku wtórnego

Kraków – 3 784,40 zł

pozostałe gminy – 2 859,60 zł

R E K L A M A