Jak uruchomić kapitał zamrożony w mieszkaniu?

W połowie grudnia weszła w życie ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym. Oznacza to, że na rynku mogą funkcjonować dwie formy świadczenia wypłacanego w zamian za przekazaną nieruchomość.

Pierwsza z nich to dożywotnia renta oferowana przez specjalistyczne fundusze, druga to tzw. odwrócony kredyt hipoteczny, który już mogą proponować banki.

Ile można otrzymać?

To podstawowe pytanie, które zadają sobie osoby rozważające skorzystanie z odwróconej hipoteki. Część z nich stara się samodzielnie oszacować wysokość świadczenia, dzieląc wartość nieruchomości przez przewidywany okres pobierania świadczenia. Trzeba jednak od razu wyjaśnić, że takie szacunki będą źródłem wielu rozczarowań.

Według ekspertów, banki najprawdopodobniej nie wezmą do obliczeń kwoty większej niż połowa wartości nieruchomości. W krajach, w których banki oferują odwrócony kredyt hipoteczny, do wyliczenia wartości świadczenia przyjmuje się od 30 do 70 proc. rynkowej wartości nieruchomości (tzw. wskaźnik LtV).

Reszta stanowi bufor bezpieczeństwa dla instytucji finansowej na wypadek spadku wartości nieruchomości w wyniku kryzysu na rynku budowlanym lub finansowym.

Bank przygotowujący ofertę odwróconego kredytu hipotecznego musi też wziąć pod uwagę spadek wartości pieniądza w czasie. Pieniądze wypłacane będą bowiem na bieżąco, a odzyskane zostaną dopiero po wielu latach, po sprzedaży nieruchomości.

Uwzględnione też muszą być wszystkie inne koszty, np. administracyjne, wyceny nieruchomości, ewentualne ubezpieczenie. Można spodziewać się, że oprocentowanie takiego odwróconego kredytu musiałoby obecnie wynosić od 8 do 10 procent, a prowizja około 2 proc.

Biorąc pod uwagę powyższe wartości można oszacować wysokość świadczenia. Przyjmując, że umowa o kredyt odwrócony dotyczy mieszkania o wartości 300 tys. zł – wysokość wspomnianego już wcześniej wskaźnika LtV to 50 proc., a oprocentowanie kredytu 8 proc. – wysokość świadczenia wypłacanego przez 15 lat wyniesie ok. 450 zł miesięcznie. W przypadku 10-letniego okresu wypłaty byłoby to ok. 810 zł.

Jak widać, są to wartości kilkakrotnie niższe od oczekiwanych, liczonych z prostego podzielenia 300 tys. zł przez 180 lub 120 miesięcy (1660 zł oraz 2500 zł). Wysokość miesięcznego świadczenia bardzo silnie zależy od przyjętego przez bank oprocentowania kredytu odwróconego. Dla podanego powyżej przykładu i oprocentowania 12 proc. (zamiast 8 proc.) świadczenie dla 15 letniego okresu wypłaty wyniesie nie 450, lecz 300 zł.

Ważny wskaźnik

Przy odwróconym kredycie hipotecznym zasadą ma być wypłacanie świadczenia przez określony w umowie okres. Sprawa jest natomiast trudniejsza w przypadku świadczeń dożywotnich wypłacanych przez fundusze hipoteczne. Do obliczeń przyjmowany jest średni czas dalszego trwania życia.

Nie należy jednak utożsamiać czasu dalszego trwania życia ze średnią długością życia podawaną przez GUS. Ta pierwsza średnia jest wartością wyższą i mówi o tym, jak długo będzie jeszcze żył człowiek w określonym wieku. Według danych za 2013 r., średnia długość życia (dla wszystkich zarejestrowanych zgonów, niezależnie od wieku), wyniosła ponad 73 lata dla mężczyzn i ponad 81 lat dla kobiet.

Natomiast średnie dalsze trwanie życia dla osób w wieku 60 lat to dla mężczyzn 18 lat i 7 miesięcy, a dla kobiet 23 lata i 9 miesięcy. Statystyczny mężczyzna, który skończył już 60 lat, będzie zatem żył 78 lat i 7 miesięcy, a kobieta 83 lata i 9 miesięcy. Średnie dalsze trwanie życia wydłuża się z wiekiem. Dla mężczyzny w wieku 75 lat wskaźnik ten to 9 lat i 8 miesięcy, dla kobiety 12 lat i 3 miesiące.

Obliczenie dożywotniej renty hipotecznej musi być prowadzone w oparciu o średnie dalsze trwanie życia, oddzielnie dla mężczyzn i kobiet. To nie dyskryminacja kobiet, lecz fakt, że żyją one dłużej, jest powodem ich niższych świadczeń.

Robert Majkowski, prezes Funduszu Hipotecznego DOM podaje, że mężczyzna w wieku 65 lat, który jest właścicielem mieszkania wartego 400 tys. zł, może liczyć na 677 zł miesięcznie, natomiast kobieta w tym samym wieku na 529 zł. Ile mógłby otrzymać senior, w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego, oferowanego w przyszłości przez banki? Prezes Maj­kowski ocenia, że dla porównywalnych warunków (taka sama długość przyszłego życia) oferty banków będą niższe od tego co proponują fundusze hipoteczne.

[email protected]