Jakich mieszkań poszukujemy?

Kwestionariusz ankiety, przeprowadzonej na Giełdzie Domów i Mieszkań, składał się z 15 pytań o preferencje rynkowe ankietowanych oraz z 6 pytań dotyczących ich sytuacji ekonomiczno-społecznej. W badaniach wzięło udział 205 ankietowanych o rynku mieszkaniowym.

Analiza zebranych ankiet pozwoliła pozyskać unikatowe i ważne dla uczestników rynku, a zwłaszcza inwestorów informacje o strukturze popytu oraz preferencjach, jakimi kierują się obecnie nabywcy nowo budowanych mieszkań w Krakowie. Specyfika badań marketingowych pozwala na bezpośrednie obserwacje strony popytowej, czyli zebranie informacji, które są niedostępne w innych źródłach danych, takich jak transakcje, oferty, czynsze czy inwestycje. Pełna informacja o zachowaniach rynkowych nabywców mieszkań jest bezcenna dla deweloperów przy sporządzaniu analiz opłacalności inwestycji czy biznesplanów, ale również dla instytucji finansujących rynek deweloperski, które na bieżąco powinny kontrolować ryzyko zaangażowanego kapitału.

Informacje o preferencjach nabywców mieszkań oraz o strukturze zapotrzebowania na nowe mieszkania są istotne dla samorządów, które realizują politykę mieszkaniową oraz zadania z zakresu planowania przestrzennego na swoim terenie. Wreszcie inni uczestnicy rynku nieruchomości poszukują i wykorzystują informacje opisowe dotyczące struktury popytu na rynku mieszkaniowym, a są to m.in. rzeczoznawcy majątkowi, zarządcy nieruchomości, pośrednicy w obrocie rynku nieruchomości, urbaniści i architekci oraz oczywiście doradcy i analitycy rynku nieruchomości.

Wskazania nabywców

Niemal co drugie gospodarstwo domowe poszukuje mieszkania o powierzchni między 40 a 60 m kw. Ponad 15 proc. - mieszkań o powierzchni poniżej 40 m kw. Sumując, widać wyraźnie, że popyt dotyczy w największej mierze mieszkań małych i średnich, których powierzchnia nie przekracza 60 m kw. - poszukuje ich ponad 60 proc. gospodarstw domowych. Niewielkie aspiracje mają związek z dynamiką zarobków oraz tzw. zdolnością kredytową (która ogranicza apetyt na duże mieszkania - zwłaszcza młodych gospodarstw domowych, będących najważniejszą grupą klientów), a także substytucyjności dużych mieszkań i domów jednorodzinnych (zamiast dużego mieszkania część nabywców wybiera domy).

Aspiracje gospodarstw domowych względem wielkości mieszkania są, jak wynika z badań, raczej skromne, co nie do końca pokrywa się z obecną podażą mieszkań deweloperskich. W przypadku realizowanych inwestycji można uwzględnić dodatkowe podziały większych mieszkań, co ułatwiłoby późniejszą komercjalizację. Niezależnie od powierzchni, gospodarstwa domowe podejmują swoje decyzje w oparciu o ilość pokoi w mieszkaniu, co jest dla wielu kategorią filtrującą poszukiwania na rynku mieszkaniowym. Najczęściej gospodarstwa poszukiwały mieszkań 3-pokojowych (43 proc.) albo 2-pokojowych (39 proc.) - wskazywało je 4 na 5 gospodarstw.

Preferencje lokalizacyjne

Na podstawie przeprowadzonej analizy wyróżnić można pięć grup ze względu na preferencje lokalizacyjne gospodarstw domowych.

Najbardziej atrakcyjne. Największy popyt potencjalny dotyczył takich lokalizacji, jak: Bronowice, Łobzów, Prądnik Biały, Krowodrza Górka, Prądnik Czerwony, a zatem zachodnio-północnej części Krakowa, blisko centrum i z rozwiniętą komunikacją publiczną.

Drugiego wyboru. Wybierało je trochę mniej gospodarstw domowych niż te najbardziej atrakcyjne, ale cieszyły się znaczną popularnością - Pychowice, Dębniki, Zakrzówek, Borek Fałęcki, Łagiewniki, Wola Duchacka, Płaszów, Prokocim, Piaski, Mydlniki, Wola Justowska, Salwator, Azory, Górka Narodowa, Olsza, Rakowice, Grzegórzki, Czyżyny. Grupa ta była bardzo niejednorodna wewnętrznie, podobnie jak wybierające je gospodarstwa domowe (trudno porównywać Zwierzyniec do Czyżyn, ale jeśli umieścić je w różnych segmentach rynkowych, cechuje je podobna atrakcyjność dla potencjalnych nabywców).

Budzące emocje: Posiadające stosunkowo dużo zwolenników i przeciwników - Ruczaj, Kurdwanów, Mistrzejowice, Bieżanów. Osiedla te wyróżniają się połączeniem ambiwalentnych cech (daleko od centrum, ale tanie mieszkania, lub w przypadku Ruczaju - atrakcyjna lokalizacja z drogimi mieszkaniami, lecz ze słabą komunikacją miejską i brakiem przedszkoli, szkół i przychodni).

Nielubiane: Cechujące się zdecydowanie negatywnymi konotacjami mieszkaniowymi - Swoszowice, Rybitwy, Łęg, Nowa Huta, Wzgórza Krzesławickie, Kombinat, Mogiła, Ruszcza, Przylasek Rusiecki. Ciekawym zjawiskiem jest obecnośd modnych dotychczas Swoszowic w tej grupie.

Obojętne. Obszary nierozważane w kontekście mieszkaniowym, gdzie potencjalny popyt jest stosunkowo ograniczony mimo braku wyraźnych negatywnych przesłanek - Tyniec, Skotniki, Kobierzyn, Sidzina, Kliny, Opatkowice, Stare Podgórze, Zabłocie, Olszanica, Chełm, Bielany, Przegorzały, Tonie, Witkowice, Stare Miasto, Bieńczyce. Warto tutaj zwrócić uwagę na obecnośd Starego Miasta, które przez zamieszkane w Krakowie gospodarstwa domowe nie jest często rozważane jako potencjalna lokalizacja mieszkania (w przeciwieństwie do inwestorów zagranicznych i warszawskich, które kupują mieszkania w innych celach).

Niepożądane i lubiane sąsiedztwo

Wielorodzinne budynki mieszkaniowe często łączą funkcję z użytkową (lokale usytuowane na parterze). Część funkcji użytkowych cechuje się wysoką uciążliwością. Niepożądanymi sąsiadami mieszkań, według gospodarstw domowych, są takie obiekty, jak hostel (70 proc. wskazań), pub (61 proc.) oraz pizzeria (36 proc.). Część gospodarstw domowych nie zaakceptowałaby także takich funkcji, jak przedszkole, klub fitness oraz bank.

Najbliższe sąsiedztwo definiowane jest przez pryzmat usług publicznych oraz terenów rekreacyjnych. Bez wątpienia trzema najbardziej pożądanymi przez potencjalnych nabywców obiektami w sąsiedztwie kupowanej nieruchomości są: przystanek komunikacji miejskiej (ok. 77 proc. wskazań), tereny zielone, czyli lasy, parki, łąki, czy nawet klomby nasadzeń (ok. 74 proc.) oraz sklep spożywczy. Wszystkie trzy z wyżej wymienionych podwyższają komfort codziennego życia gospodarstw domowych - ułatwiają dojazd do pracy/szkoły, zapewniają miejsce do spacerów oraz kojarzą się ze spokojem oraz przyrodą (w Krakowie tereny zielone są dobrem rzadkim, a samo miasto znajduje się zapewne w ścisłej czołówce niechlubnego rankingu miast z najmniejszą ilością terenów zielonych) oraz zwiększają wygodę codziennych zakupów (tych drobnych, dla których nie warto jechać do centrum handlowego czy hipermarketu).
Wskazane cechy miały charakter uniwersalny - były istotne dla gospodarstw domowych w każdej fazie cyklu życia. Dla gospodarstw domowych posiadających dzieci w odpowiednim wieku, bardzo ważne znaczenie miała ponadto obecność przedszkola, szkoły podstawowej, przychodni oraz apteki - czyli obiektów, bez których ciężko wyobrazić sobie bieżące funkcjonowanie rodziny z dzieckiem.

O ile część ważnych cech sąsiedztwa wykazuje wysoką dynamiką (częste zmiany), niektóre wskazywane obiekty są dobrem rzadkim, cechującym się sporą inercją oraz nieodłącznie związanym z daną lokalizacją - np. tereny zielone, komunikacja miejska, przychodnie oraz szkoły. Warto zwrócić uwagę, że te obiekty infrastruktury społecznej oraz przyrodniczej są najczęstszym problemem dużych osiedli deweloperskich realizowanych w ostatnim czasie (np. Ruczaj). Wydaje się, że w dużo lepszej sytuacji są inwestycje zlokalizowane na istniejących osiedlach z rozbudowaną infrastrukturą. (M)