Jeden podpis u notariusza może złamać ci życie

Fot. sxc.hu

KONTROWERSJE. Rejent jest zobowiązany do szczególnej staranności, ale nie znaczy to, że weryfikuje, czy klienci mówią prawdę. Skutki dla jednej ze stron transakcji mogą być fatalne.

Pan Mieczysław jest schorowany, niedosłyszy, ma kłopoty z pamięcią. Przed 4 laty podpisał w kancelarii notarialnej umowę, w której zobowiązał się sprzedać cały swój majątek. Za dwie działki - niezabudowaną 23-arową na krakowskim osiedlu Azory i 12-arową w Bronowicach, z domem, w którym od urodzenia mieszka (warte ok. 2 mln zł) - miał dostać ok. 450 tys. zł. W przyszłości, czyli w chwili sprzedaży. Pod warunkiem, że uda mu się uregulować ich stan prawny i w całości przepisze je na siebie.

Udało się, ale nie do końca. Nieruchomość w Bronowicach w całości przeszła na jego własność, ale w działce na Azorach ma tylko jedną trzecią udziałów. Ostatecznie więc, jeśli dojdzie do transakcji, za wszystko otrzyma niewiele ponad 200 tys. zł, czyli mniej więcej jedną dziesiątą wartości. I ma szansę zostać bez dachu nad głową, bo umowa mu go nie gwarantuje.

- Zostałem oszukany. W życiu przecież nie zgodziłbym się na sprzedaż domu! A gdzież miałbym się niby podziać? Chcę już tylko tutaj umrzeć - mówi dziś staruszek, który chwilami nawet nie pamięta, że był u notariusza.

Umowa została jednak tak skonstruowana, że trudno będzie się z niej wycofać. Paweł S., krakowski pośrednik nieruchomości, czyli kupujący, już wystąpił do sądu z wnioskiem o "nakazanie złożenia oświadczenia woli". Jeśli zapadnie takie orzeczenie, będzie mógł przejąć majątek pana Mieczysława nawet wbrew jego woli. - Nie mam sobie nic do zarzucenia. Sporo czasu i pieniędzy kosztowała mnie pomoc w uregulowaniu stanu prawnego nieruchomości należących do tego człowieka. Inwestowałem pod warunkiem, że będę mógł to kupić. Nie zamierzam wyrzucać go z domu. To, że umowa nie gwarantuje mu "dożywocia", to zwykłe niedopatrzenie - mówi.

Sąsiad Mieczysława Buły i równocześnie jego pełnomocnik jest jednak pewien, że starszy pan nie miał świadomości, iż sprzedaje swój dom. - W umowie posługiwano się numerem księgi wieczystej i numerem działki - bez adresu. Dla ponad 80-letniego człowieka na pewno nie było to zrozumiałe - mówi.

Sprawą zainteresowała się Rada Izby Notarialnej w Krakowie, ale nie dopatrzyła się uchybień ze strony rejenta, który sporządzał umowę. - Na tym etapie nic nie wskazuje, ażeby nie została zachowana procedura zawierania i podpisywania aktu notarialnego - mówi Sylwia Jankiewicz, rzecznik Izby Notarialnej w Krakowie.

Uchybień ze strony tego notariusza nie dopatrzyła się także prokuratura, badając głośną sprawę przejęcia domu państwa Szymulów przez internetowego pożyczkodawcę. Jego zeznania były zresztą kluczowym dowodem przy umorzeniu śledztwa.

144 zarzuty dla jednego notariusza

Teoretycznie odpowiedzialność rejenta jest podwójna. Jeśli oszuka klienta lub wyrządzi mu szkodę, odpowiada przed sądem - karnym lub cywilnym. Za przewinienia zawodowe grozi mu też odpowiedzialność dyscyplinarna, włącznie z usunięciem z zawodu.
 

Ile postępowań dyscyplinarnych prowadził w ostatnich latach krakowski samorząd notarialny? Okazuje się, że nikt tego dokładnie nie liczy.

- Średnio jest ich kilka w ciągu roku. Przeważnie dotyczą drobnych uchybień. Najsurowszą karą w minionym roku było udzielenie nagany - przyznaje Sylwia Jankiewicz, rzecznik Izby Notarialnej w Krakowie.

Tyle że od kilku lat przed krakowskim sądem odpowiadają dwaj rejenci, którzy nadal wykonują swój zawód. Są oskarżeni m.in. o udział w zorganizowanej grupie przestępczej. Chodzi o gang działający pod przykrywką kantoru przy ul. Wielopole. W akcie oskarżenia jest m.in. mowa o oszustwach, lichwie, praniu brudnych pieniędzy i wymuszeniach rozbójniczych w celu przejmowania nieruchomości. Zdaniem prokuratury oszukańcze transakcje legalizowali właśnie rejenci.

Marian R., jeden z poszkodowanych w tym procesie, tak wspomina wizyty w kancelarii Macieja K.: - Sporządził aż 10 aneksów do przedwstępnej umowy sprzedaży naszego domu, która miała ukryć pożyczkę. Było tak zawsze, gdy przynosiłem większą ratę do kantoru, ale w aneksie nie było o tym mowy i przedłużała ona jedynie termin finalizacji sprzedaży. Żadnego aktu nigdy mi nie odczytał. Wskazywał tylko, gdzie go mam podpisać.

Zarzutów poświadczenia nieprawdy rejent Maciej K. usłyszał aż... 144. Sąd dyscyplinarny nie znalazł jednak podstaw do ukarania notariusza.

Podobna sprawa trafiła na początku tego roku do poznańskiego sądu. Oskarżono w niej dwóch notariuszy. Oni również po krótkiej przerwie wrócili do zawodu. Argumentem był fakt, że zawieszenie nie może zastępować kary, poza tym istnieje zasada domniemania niewinności.

Notarialne odpisy i poświadczenia kopii innych aktów notarialnych są honorowane przez sądy i mogą być podstawą wpisów w księgach wieczystych. Rejentowi nie wolno poświadczyć nieprawdy, ale... Poświadczając np. odpis, wyciąg lub kopię, sprawdza ją z okazanym dokumentem. Nie ma jednak obowiązku podejmowania szczegółowych badań takiego dokumentu. Nie musi więc sprawdzać, czy inny rejent rzeczywiście taki dokument sporządził, a nawet czy w ogóle istniał.

Czy zaniżona - w przedwstępnej umowie sprzedaży - wartość majątku Mieczysława Buły nie powinna wzbudzić czujności rejenta? Okazuje się że nie, bo - jak twierdzi rzeczniczka krakowskiej Izby Notarialnej - notariusz "nie dysponuje instrumentami prawnymi pozwalającymi na weryfikację podanej przez strony wartości przedmiotu umowy". Ma tylko obowiązek zwrócić uwagę swym klientom, że skarbówka może tę wartość zakwestionować.