Jesteśmy magazynową potęgą

Po 20 latach dynamicznego rozwoju Polska z zasobami nowoczesnej powierzchni magazynowej na poziomie 11,2 mln metrów kwadratowych zajmuje pozycję lidera rynku magazyno- wego w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Tak wynika z raportu Colliers International, firmy doradczej działające w obszarze rynku nieruchomości komercyjnych.

Rekordowy pod względem podaży i popytu był ubiegły rok, Na rynek trafiło aż 1,26 mln metrów kwadratowych powierzchni magazynowej. Transakcje w tym segmencie nieruchomości dotyczyły powierzchni ponad 3,32 mln mkw.

Rozpoczęli Amerykanie
Rozwój rynku magazynowego w Polsce rozpoczął się w połowie lat 90. od budowy dwóch magazynów klasy A o łącznej powierzchni 25 tys. mkw. przez dwie amerykańskie spółki TKG International i Menard Doswell. Zaproponowane wtedy stawki, jak na polskie warunki, były wysokie -10 dolarów za mkw. powierzchni magazynowej i 23 dolary za biurową. I od razu zostały wynajęte.

- Na polskim rynku działały już międzynarodowe spółki, przyzwyczajone do zachodnich standardów i takich poszukiwały także w naszym kraju. Sukces najmu był sygnałem dla innych deweloperów, że w Polsce panuje głód nowoczesnej powierzchni magazynowej - mówi Tomasz Kasperowicz, dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers International.

To dlatego pod koniec lat 90. pojawili się nowi gracze, tacy jak AIG Lincoln, Prologis, MLP Group, a później dołączyli do nich m.in. Panattoni, SEGRO i Goodman.

Kraków opóźniony

Przez pierwsze lata głównym regionem, w którym budowano magazyny, była Warszawa i jej okolice. Do 2004 roku podaż w stolicy kraju przekroczyła 770 tys. mkw., podczas gdy na rynkach regionalnych wyniosła zaledwie 200 tys. mkw.

Pierwsze hale poza Warszawą pojawiły się na Górnym Śląsku, w Centralnej Polsce oraz w Poznaniu. Magazyn o powierzchni 8 tys. mkw. (wybudowany w 2000 roku) miał także Kraków, jednak do 2006 roku nie powstał tu żaden kolejny nowy obiekt.

Silnym bodźcem do zwrócenia uwagi deweloperów na regiony były działania najemców, którzy poprzez rosnące zapotrzebowanie na nowoczesną powierzchnię magazynową zaczęli wyznaczać kierunki rozwoju tego rynku.

- Dzisiaj, tak jak kilkanaście lat temu na Zachodzie, nowoczesne magazyny powstają na terenie całej Polski. A przykładem regionu, w którym w ostatnim czasie powstaje szereg takich obiektów, jest tak zwana Ściana Wschodnia, gdzie ROHLIG SUUS Logistics jest obecny w magazynach, zlokalizowanych na terenie Lublina, Olsztyna, Białegostoku oraz Rzeszowa - mówi Anna Galas, dyrektor ds. logistyki kontraktowej w firmie ROHLIG SUUS Logistics.

Cztery złote lata i krach

Momentem przełomowym dla polskiego rynku magazynowego było wejście Polski do Unii Europejskiej.

W ciągu pierwszych czterech lat naszej obecności w UE na rynek trafiło blisko 4 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, z czego prawie połowa w rekordowym 2008 roku. W tym czasie pierwsze hale powstały we Wrocławiu, Trójmieście, Toruniu i Szczecinie. Nowe inwestycje pojawiły się także w Krakowie.

- Po wejściu Polski do UE i otwarciu granic firmy deweloperskie oceniły, że ryzyko inwestycyjne w Polsce jest już mniejsze, w związku z czym zaczęły podążać za klientem i pozyskiwać grunty pod przyszłe inwestycje w __regionach - wyjaśnia Maciej Chmielewski, partner w firmie Colliers International.

Po bankructwie banku Lehman Brothers w 2008 roku podaż nowych powierzchni magazynowych wyhamowała, deweloperzy ograniczyli inwestycje spekulacyjne i postawili na zabezpieczenie wcześniejszych umów najmu. Stabilny wzrost pojawił się ponownie już w 2010 roku, a od 2014 roku mamy do czynienia z imponującymi wzrostami podaży.

- Jednym z głównych powodów tak spektakularnego ożywienia rynku magazynowego w Polsce jest pojawienie się nowej gałęzi gospodarki, czyli e-commerce, którą obsługują ogromne magazyny. Transakcje z firmami prowadzącymi sprzedaż internetową (Amazonem i Zalando) należą do największych na __rynku - mówi Tomasz Kasperowicz.

Świetlana przyszłość

Zdaniem ekspertów Colliers International, w najbliższych latach Polska zachowa dynamiczne tempo rozwoju, o ile utrzyma się dobra koniunktura na rynku.

- Polski rynek magazynowy ma ogromny potencjał wzrostu ze względu na swoją atrakcyjną lokalizację, niższe koszty pracy i pozyskania gruntu oraz szybsze procedury administracyjne związane z koniecznymi do __uzyskania pozwoleniami dla takich inwestycji - twierdzi Tomasz Kasperowicz.

- W kręgu zainteresowań deweloperów pozostanie pięć kluczowych regionów, ale także wzrośnie znaczenie wschodniej części kraju. Część firm poszukuje bowiem miejsca do lekkiej produkcji, a w takim przypadku jednym z najważniej- szych czynników jest dostęp do kapitału ludzkiego, którego na __wschodzie kraju nie brakuje - przewiduje Maciej Chmielewski.