Kraków będzie coraz bogatszy

Krzysztof Bartuś Fot. Anna Kaczmarz

Krakowskie nieruchomości warte są ponad 300 mld zł. Czy zaskoczyła Pana ta liczba?

- Zaskoczyła nas przede wszystkim skala recesji na rynku nieruchomości. Dopiero sporządzając analizy dla "Dziennika Polskiego", uświadomiliśmy sobie, jak bardzo w ciągu ostatnich trzech lat potaniały grunty i budynki i jaki marazm zapanował w obrocie nieruchomościami. Myślę, że w okresie hossy wartość rynku nieruchomości Krakowa przekroczyłaby 400 mld zł. A nieruchomości to nie wszystko. Jako rzeczoznawcy majątkowi nie odważyliśmy się liczyć wartości innych niż te przypisane do gruntu. To wymaga zupełnie innego podejścia. Nie daliśmy zatem pełnej odpowiedzi na pytanie, ile wart jest Kraków? Nie potrafimy odpowiedzieć na pytanie, ile warte są np. zbiory muzealne i inne dobra kultury? Nie wiemy, ile wart jest potencjał intelektualny Krakowa? Ile warta jest marka Kraków, a to ona decyduje o wartości nieruchomości, napływie kapitału, ruchu turystycznym itd.

Dwunastu analityków przez co najmniej dwa miesiące skrupulatnie liczyło różne rodzaje krakowskich nieruchomości. Nikt w Polsce nie podjął się do tej pory takiego wysiłku. Warto było?

- Pomysł pionierskiego policzenia wartości miasta od razu nas zafascynował. Włożyliśmy w to przedsięwzięcie dużo energii badawczej naszych analityków, ale efekt przyniósł nam wielką satysfakcję. Rzeczoznawcy zazwyczaj spoglądają wybiórczo na konkretne nieruchomości. Ta kompleksowa analiza pozwoliła nam ocenić całość, dostrzec wiele zależności i powiązań między np. przemysłem a rynkiem biur czy stanem infrastruktury.

Korzystaliście z różnych metod szacowania. Która dziedzina okazała się najtrudniejsza do wyliczenia? Czy nie obawialiście się zdublowania niektórych wartości? Wawel np. jest zabytkiem, ale jednocześnie muzeum, kościół Mariacki zabytkiem i obiektem sakralnym, Copernicus hotelem i pięknie odrestaurowaną zabytkową kamienicą...

- Najtrudniej wyliczyć wartość nieruchomości, które są niesprzedawalne, tak jak nasze dobra narodowe, obiekty-symbole. Długa dyskusja rzeczoznawców towarzyszyła np. wycenie Rynku Głównego. Uspokoję Czytelników: nikt nie zamierza go sprzedać. Nasze wyliczenia mają charakter czysto badawczy. Wartość Rynku podaliśmy dwukrotnie (za drugim razem wspólnie z Sukiennicami i Ratuszem), ale w wyliczeniach jest uwzględniony tylko raz. Podobnie jak Wawel, Bazylika Mariacka czy hotele w zabytkowych kamienicach. Bardzo trudno było wyliczyć wartość infrastruktury miejskiej, a także obiektów sakralnych. Kościoły dla nas, chrześcijan, są wartością bezcenną, chociaż zdarzają się sytuacje - jak w przypadku diecezji berlińskiej - gdy z konieczności trzeba zrezygnować z danego obiektu sakralnego. Najłatwiej natomiast szacuje się nieruchomości, które występują w obrocie rynkowym.

Żeby obliczyć wartość Krakowa, przygotowaliście wiele szczegółowych analiz z tysiącami liczb, setkami wykresów i zestawień. My cytowaliśmy tylko podsumowania. Tymczasem dla potrzeb naszego cyklu stworzyliście kompleksowy raport o stanie miasta, z którego można się dokładnie dowiedzieć, zarówno o liczbie pokoi hotelowych o najwyższym standardzie, jak i liczbie przystanków autobusowych, kilometrach linii wysokiego i średniego napięcia i kosztach utrzymania łóżka szpitalnego w Krakowie. To kolejne niespotykane w skali kraju przedsięwzięcie, nieoczekiwana wartość dodana naszego cyklu. Czy wiedzę z raportu uda się wykorzystać?

- Być może instytut wyda publikację na temat krakowskich nieruchomości, a na pewno ta pionierska wiedza stanie się podstawą do kolejnych analiz, bowiem powinny być one realizowane cyklicznie, np. corocznie. Wtedy dopiero widać, w jakich zasobach tkwi największa dynamika wzrostu wartości. Wyliczenie wartości krakowskich nieruchomości uświadomiło nam po raz kolejny, że miasta w Polsce nie wykorzystują możliwości bogacenia się, którą daje podatek od wartości (katastralny). W 2008 r. z tytułu podatku od nieruchomości i podatku rolnego Gmina Kraków uzyskała 327 mln zł. To zaledwie 1 promil oszacowanej przez nas wartości nieruchomości w Krakowie. Na obecnym podatku od nieruchomości (opłata zależy od powierzchni, a nie od wartości) zyskują biedniejsze gminy. Wprowadzenie podatku katastralnego, które kiedyś na pewno nastąpi, spowoduje ogromny wzrost dochodów najbogatszych metropolii, w tym Krakowa.

Na pytanie, ile wart jest Kraków, odpowiedzieliśmy - 309 mld zł. To kwota minimum. Liczyliśmy bardzo ostrożnie i staraliśmy się nie zawyżać żadnej wartości. Możemy powiedzieć z pełną odpowiedzialnością - za rok Kraków będzie wart jeszcze więcej.

Rozmawiała Ewa Piłat