Kraków. Inwestycja w mieszkania na wynajem zaczyna się coraz bardziej opłacać. Stawki najmu stale rosną i najpewniej będą rosnąć

Bardzo dużo lokali oferowanych przed rokiem na wynajem zajmowanych jest obecnie przez uchodźców z Ukrainy. Równocześnie cały czas rośnie w stolicy Małopolski populacja pracowników spoza miasta, w tym specjalistów z całej Polski oraz zachodniej Europy, Ameryki i Azji, zatrudnionych w globalnych korporacjach. Ciągną również pod Wawel rodacy z innych województw, m.in. Świętokrzyskiego i Podkarpacia, gdzie trudniej o dobrą pracę i zarobki są wyraźnie niższe. Szybciej od prognoz ekonomistów wrócili też do miasta turyści, także (mimo wojny w Ukrainie) zagraniczni; szczególnie duże ożywienie przeżywała w ostatnich tygodniach turystyka biznesowa i targowa, co pobudziło najem krótkoterminowy. Teraz na uczelnie wrócili studenci.

- Wszystkie te czynniki powodują, że chętnych do wynajęcia mieszkania jest dużo, natomiast liczba dostępnych mieszkań poważnie zmalała w porównaniu z zeszłym rokiem

– komentuje Jarosław Sadowski z Expandera. Zwraca uwagę, że niemal wszyscy, którzy planowali zakup mieszkania na kredyt, na razie zrezygnowali z tego pomysłu, ponieważ oprocentowanie wzrosło do szokujących rozmiarów i wiele osób (rodzin) utraciło zdolność kredytową. Ta grupa krakowian nie opuści zajmowanych lokali i będzie kontynuować najem, co również wpływa na rynek, a ściślej - skłania właścicieli mieszkań do podnoszenia stawek. W efekcie koszt wynajęcia przeciętnego lokalu w Krakowie wzrósł w rok o połowę i nadal rośnie.

- Równocześnie mamy od kilku miesięcy do czynienia ze spadkami cen samych mieszkań. W Krakowie w porównaniu z zeszłym rokiem kosztują one średnio tylko o 9 procent więcej, co przy 17-procentowej inflacji oznacza realny spadek. W ostatnich tygodniach odnotowaliśmy także spadek nominalny. Przy rosnących stawkach najmu zwiększa to opłacalność inwestycji w mieszkania na wynajem

– mówi główny analityk Expandera.

Wyjaśnia, że zakładając zakup mieszkania po cenach sierpniowych, bez udziału kredytu oraz wynajem po stawkach z tego samego okresu, przy pełnym obłożeniu mieszkania (wynajem przez okrągłe 12 miesięcy w roku) inwestor mógłby liczyć na stopę zwrotu 4,85 proc. netto. To zysk odpowiadający blisko 6-procentowemu oprocentowaniu na lokacie bankowej. - Wyliczenie to dotyczy mieszkania o powierzchni 50 m kw. i uwzględnia wszystkie dodatkowe koszty takie, jak prowizja pośrednika (3 proc.), PCC (2 proc. przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego), taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości, podatek ryczałtowy (8,5 proc.) oraz zarządzanie najmem (10 proc. od przychodu) – podkreśla Jarosław Sadowski.

W opinii większości ekspertów w kolejnych miesiącach zyskowność z wynajmu może nadal rosnąć z uwagi na bardzo prawdopodobny dalszy wzrost stawek najmu przy jednoczesnym spadku cen samych mieszkań. Kompletnie nie opłaca się natomiast inwestowanie w mieszkania na wynajem przy wsparciu kredytów hipotecznych. Jest to więc możliwość do rozważenia przez posiadaczy sporego nadmiaru gotówki.

A co z krakowianami, którzy marzą o przeprowadzce z wynajmowanego mieszkania do własnego, a nie mają gotówki i muszą się posiłkować kredytem? Niestety, większość z nich nie może na razie spełnić tego marzenia, ponieważ przez podwyżki stóp procentowych dostępność kredytów hipotecznych zdecydowanie się pogorszyła.

Owszem, sporo zależy od banku. Np. w PKO BP para krakowian z łącznym dochodem 6 tys. zł netto może liczyć na kredyt rzędu 242,6 tys. zł, natomiast w Banku Pekao – nawet na 294 tys. zł, czyli o blisko 50 tys. zł więcej. - Warto więc porównywać oferty i nie ograniczać się do internetowych rankingów, lecz zbadać zdolność kredytową dla swojego przypadku. Na dostępną kwotę kredytu ma bowiem wpływ wiele różnych czynników. Nasza przykładowa para najniższy kredyt otrzyma w PKO BP, ale jeśli posiada dwoje dzieci, to z kolei ten bank przyzna jej najwyższy kredyt – wyjaśnia Jarosław Sadowski.

Niezależnie od tego, rata 30-letniego kredytu hipotecznego, jaki trzeba by zaciągnąć na zakup 50-metrowego mieszkania, kosztującego dziś ok. 600 tys. zł, wynosi w przypadku posiadania 10-procentowego wkładu własnego od 4,3 do 4,6 tys. zł miesięcznie. To zdecydowanie więcej niż trzeba przeznaczyć na czynsz za podobne mieszkanie – średnio jest to 3 tys. zł, jednak z perspektywą dalszych wzrostów.

Z drugiej strony, spłacając kredyt - inwestujemy w swoją własność, a płacąc za najem – po prostu „przepalamy” pieniądze. W dłuższej perspektywie inflacja też zapewne się uspokoi i wraz z jej spadkami Rada Polityki Pieniężnej NBP będzie obniżać stopy procentowe, a co za tym idzie – wysokość rat zasadniczo się obniży. Na razie jednak wszyscy obawiają się dalszego wzrostu inflacji, więc rynek kredytów hipotecznych w zasadzie zamarł w oczekiwaniu na dalszy rozwój wypadków.