Kraków. Mieszkania na sprzedaż zdominowały rynek nieruchomości. Pod Wawelem mamy najwięcej ofert od lat, ale ceny mieszkań nie spadły

- Po ataku Rosji na Ukrainę w serwisach nieruchomościowych pojawiło się nagle ponad 1,3 tys. całkiem nowych ofert sprzedaży mieszkań. Różnica jest uderzająca: jeszcze 23 lutego poszukujący mieszkania mieli do dyspozycji 8.745 unikatowych (nie powtarzających się) ofert, a 15 marca już 10.061, a więc o 15 procent więcej. To większy przyrost od średniej krajowej, wyższy także niż na rynku warszawskim, czy w sąsiednich Katowicach i aż cztery razy większy niż w Rzeszowie

– komentuje Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.

Najkrótsza odpowiedź brzmi: nijak! Teoretycznie więcej ofert oznacza większą konkurencję między sprzedającymi, więc stawki powinny spaść, albo przynajmniej dynamika ich wzrostów powinna przyhamować. Na razie niczego takiego nie zaobserwowaliśmy. Wprawdzie między 23 lutego a 15 marca ceny mieszkań w Krakowie nie wzrosły (w Białymstoku i Toruniu odnotowano nagły wzrost o 4 proc., w Szczecinie i Toruniu o 3 proc., w Gdańsku o 2 proc., a w Warszawie o 1 proc.), ale też nie spadły – i w porównaniu z zeszłym rokiem były wyższe średnio o 15 proc.

Średnia cena ofertowa za metr kw. mieszkania w Krakowie wyniosła w połowie marca 2022 r. 11.265 zł, przy czym przy lokalach mniejszych oscyluje już wokół 13 tys. zł. Drożej jest tylko w Warszawie (średnia 12,9 tys. zł, przy mniejszych lokalach ponad 15 tys. zł), a zbliżone ceny ma Gdańsk (średnia 11.175 zł). Spadek cen po 23 lutego odnotowano tylko w Katowicach i Sosnowcu, ale owa obniżka wyniosła zaledwie 1 procent.

- Przyczyną wzrostu liczby aktywnych ogłoszeń o sprzedaży mieszkań może być to, że znacznie wolniej znikają stare oferty. Zdecydowanie spadł bowiem popyt na mieszkania, chętnych na kredyty hipoteczne jest najmniej od czterech lat. Drugą przyczyną może być to, że inwestorzy spekulacyjni, którzy nabywali w ostatnich dwóch latach dużo mieszkań za gotówkę, przestali wierzyć w dalszy mocny wzrost cen lokali i postanowili pozbyć się lokali na cenowej górce

– komentuje Jarosław Sadowski.

Analityk Expandera dodaje, że część inwestorów wspierała zakupy mieszkań kredytami, a te – z uwagi na kolejne podwyżki stóp procentowych – mocno dziś zdrożały i będą drożeć: rata za niewielkie (do 50 m kw.) mieszkanie w Krakowie, która wynosiła w połowie 2021 roku 2 tys. zł, dziś wynosi prawie 3 tys. zł, a przy obecnej – dwucyfrowej – inflacji i zapowiedzi dalszego podnoszenia stóp procentowych może pod koniec roku wynosić nawet 3,5 tys. zł.

To radykalnie podnosi koszty spłaty zrealizowanych na kredyt inwestycji, więc tego typu inwestorzy będą chcieli pozbyć się mieszkań. Przemawia za tym także to, że – jak wynika z opublikowanych właśnie danych GUS o rynku mieszkaniowym w ostatnim kwartale 2021 – wzrost cen pod koniec 2021 roku wyraźnie hamował – przy szybującej inflacji. Przeciętne mieszkanie w Polsce zdrożało o 12 procent, a ostatni odczyt inflacyjny mówi o prawie 11 proc. Wniosek: gotówkowe inwestycje w mieszkania, które wcześniej dobrze zabezpieczały oszczędności przed utratą wartości, dziś już nie są aż tak atrakcyjne. Pytanie: co może je zastąpić? Czy inwestorzy dysponujący nadmiarem gotówki – a takich wciąż w Krakowie i innych metropoliach nie brakuje – znajdą inny sposób na korzystne lokowanie swoich pieniędzy?

To kluczowe pytanie – ale trudno dziś o jednoznaczną odpowiedź, ponieważ na rynku pojawiło się po 23 lutego kilka zupełnie nowych zmiennych – oraz niewiadomych. Najważniejsza z tych ostatnich brzmi: „nikt nie wie, ile potrwa wojna”. To bardzo ważne dla rynku mieszkaniowego, ponieważ w przypadku przedłużania się tragedii Ukraińców wielu z nich zechce zostać w Krakowie i Małopolsce na dłużej, a może nawet na zawsze. Osiedleniem się pod Wawelem może być zainteresowanych nawet 100 tys. osób (o ile nie więcej), czyli – w przeliczeniu – jakieś 25-30 tysięcy rodzin. W skrajnych scenariuszach może to być nawet dwukrotnie więcej. Tę liczbę trzeba dodać do wcześniejszych potrzeb mieszkaniowych krakowian oraz tych, którzy zamierzali się w stolicy Małopolski osiedlić przed wybuchem wojny.

Gdyby ziściły się najprawdopodobniejsze dziś prognozy, będziemy mieli do czynienia z dużym popytem na mieszkania – ale przy relatywnie nikłej sile nabywczej większości zainteresowanych, i to zarówno przybyłych do nas Ukraińców, jak i Polaków tracących siłę nabywczą (i zdolność kredytową) z powodu szokująco wysokiej inflacji. Wprawdzie dane krakowskiego GUS mówią o aż 16-procentowych podwyżkach wynagrodzeń w Małopolsce, rekompensujących z nawiązką 11-procentowy skok cen, ale bliższa analiza tych podwyżek dowodzi, że jedni dostali 50 procent więcej, a innym zarobki nie wzrosły wcale. I tych „innych” jest zdecydowanie więcej. Co istotne – potrzeby mieszkaniowe najzamożniejszych są już w większości zaspokojone, natomiast „inni” mają coraz większy problem.

Co jeszcze – poza potencjalnie wysokim popytem - może sprawić, że wzrost cen mieszkań wcale nie wyhamuje? Eksperci wskazują na następujące czynniki:

• dynamiczny wzrost cen materiałów budowlanych (średnio o 24 proc. rok do roku)
• dwucyfrowy wzrost wynagrodzeń pracowników (średnio o 12 proc. rok do roku)
• narastający brak pracowników wykwalifikowanych i pomocników (problem się pogłębił wraz z wyjazdem wielu Ukraińców na wojnę)
• rekordowe ceny paliw, zwłaszcza kluczowego w transporcie oleju napędowego
• bardzo wysokie koszty obsługi chaosu podatkowego i prawnego wywołanego przez Polski Ład i próby jego łatania (ostatnio: wręcz wycofania)
• potężny deficyt gruntów pod zabudowę w Krakowie w połączeniu z coraz większym oporem społecznym przeciwko jakiejkolwiek zabudowie
• radykalny wzrost ceny kredytów (zarówno indywidualnych, hipotecznych, zaciąganych przez nabywców mieszkań, jak i linii kredytowych, z których korzystają deweloperzy oraz wykonawcy); realne oprocentowanie 30-letniego kredytu mieszkaniowego, wynoszące jeszcze niedawno poniżej 3 procent, może dobić nawet do 8 procent.

Bardzo dużo zależeć będzie także od sytuacji na rynku najmu, który po wybuchu wojny w Ukrainie i schronieniu się w Polsce dwóch milionów uchodźców w krótkim czasie stanął na głowie. Wolne mieszkania na wynajem znikły, zostały w ofercie bardzo drogie – i ceny generalnie zaczęły rosnąć. Jeśli ten wzrost z powodu utrzymującego się popytu jeszcze przyspieszy, opłacalne stanie się znów kupowanie mieszkań po to, by je wynajmować.

Przed 24 lutego różnica między ratą kredytu za 50-metrowe lokum w Krakowie a czynszem za wynajęcie takiego samego mieszkania przekroczyła tysiąc złotych. Teraz – maleje, ponieważ wzrost cen mieszkań przyhamował, a czynsze poszybowały. Jeśli nie będzie to zjawisko przejściowe, a wzrost opłat za wynajem będzie postępował szybciej od wzrostu rat kredytów (w związku z podwyżkami stóp procentowych), część inwestorów nie wystawi swoich mieszkań na sprzedaż, a nawet może chcieć kupić kolejne. A to oznacza tylko jedno: dalszy wzrost cen mieszkań.