Kraków. Najem mieszkań w kwietniu 2022, czyli po dwóch miesiącach wojny w Ukrainie. Znikło ponad 60 procent ofert. Stawki szokują

Jeszcze 23 lutego w największych serwisach ogłoszeniowych można było znaleźć grubo ponad dwa tysiące unikatowych (niepowtarzalnych) ofert najmu mieszkań w Krakowie. Z analiz Expandera wynika, że w dwa miesiące znikło 1339 i zostało tylko 853. To drugi największy – po Warszawie – liczbowy ubytek w kraju. Procentowo najwięcej ofert – 69 proc. - znikło w Gdańsku i Gdyni oraz Rzeszowie (66 proc.) i Lublinie (64 proc.). We Wrocławiu i Warszawie ubytek jest identyczny jak w Krakowie – 61 proc.

- Ogromny popyt na rynku najmu spowodował, że w ciągu zaledwie dwóch miesięcy koszt najmu w Gdyni wzrósł aż o 11 proc., a w Warszawie, Wrocławiu i Białymstoku o 10 proc., zaś w Krakowie – o 8 proc.

– wylicza Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera. Zastrzega przy tym, że oprocentowanie kredytów hipotecznych rośnie tak szybko, iż miesięczny koszt najmu jest wciąż i tak niższy niż rata kredytu dla wszystkich badanych miast. W Krakowie różnica miedzy ratą kredytu a czynszem na 50-metrowe mieszkanie przekracza tysiąc złotych miesięcznie – także dlatego, że ceny samych mieszkań także nadal rosną.

- Przy okazji warto też odnotować, że wedle najnowszych danych GUS aż 1,8 mln mieszkań w Polsce stoi pustych. Tak wynika ze spisu powszechnego i danych o zużyciu prądu. Problem polega jednak na tym, że wiele z nich znajduje się nie tam, gdzie są potrzebne

– komentuje ekspert. Wedle GUS, największy odsetek pustych lokali odnotowano w województwie małopolskim i podlaskim – aż 14 procent. W lubelskim i świętokrzyskim puste stoi 13 proc. lokali, natomiast w opolskim 8 proc., w lubuskim 9 proc., w kujawsko-pomorskim też 9 proc.

Obserwację analityka Expandera potwierdzają w pełni dane zawarte w raporcie Unii Metropolii Polskich o kierunkach osiedlania się uchodźców: trzy czwarte Ukraińców wybrało największe miasta i okolice. To w pełni tłumaczy totalny rollercoaster na rynku najmu w metropoliach monitorowanych przez Expandera i Rantier.io. Dla porównania w mniej popularnym Sosnowcu liczba ofert najmu zmalała tylko o jedną czwartą, a ceny najmu okazały się w kwietniu niższe niż w marcu i niemal takie same, jak w styczniu. Średnia opłata wynosi tu 31 złotych za metr kw., gdy w nieodległym przecież Krakowie – 49 zł, a w Warszawie – 62 zł.

Co ciekawe, choć ceny zakupu mieszkań są w Krakowie najwyższe w Polsce – po Warszawie, to krakowskie stawki najmu nie mieszczą się w pierwszej trójce. Drożej jest w Gdańsku (53 zł za metr kw.) i Wrocławiu (54 zł), a zbliżone ceny (48 zł) ma Łódź.

- We wszystkich analizowanych przez nas miastach koszt najmu był już wyższy niż przed pandemią, czyli w lutym 2020 r. W tym ujęciu rekordzistami jeżeli chodzi o wzrost stawek są Szczecin (23 proc.) i Łódź (20 proc.). Najsłabiej radzi sobie Częstochowa (1 proc.), w której dopiero niedawno stawki wróciły do poziomu sprzed pandemii – komentuje Jarosław Sadowski.

W poprzednich okresach wzrost stawek najmu był wolniejszy niż wzrost cen mieszkań, co doprowadziło do pogorszenia opłacalności inwestycji w mieszkania na wynajem. Dynamiczny wzrost stawek najmu w marcu sprawił, że wskaźniki rentowności podskoczył z 4 proc. netto w styczniu do 4,19 proc. netto w kwietniu - przy założeniu, że mieszkanie jest zamieszkane przez 12 miesięcy w roku i że jest kupowane bez udziału kredytu. Uwzględnia też podatek oraz wszystkie koszty związane z utrzymaniem lokalu.

Dla porównania rentowność 10-letnich obligacji skarbowych wynosi 6,1 proc. brutto, czyli 4,94 proc. netto. Biorąc pod uwagę duży popyt na rynku najmu, można zakładać, że stawki najmu będą dalej rosły. Rentowność nowych inwestycji w mieszkania na wynajem mogłyby też podbić spadki cen mieszkań. Na razie nie wiadomo jednak, czy do nich dojdzie. Z jednej strony do zakupu mieszkań zniechęcają koszmarnie wysokie koszty kredytów, ale z drugiej – dla osób posiadających duże zasoby gotówki jest to wciąż atrakcyjna inwestycja, zabezpieczająca oszczędności przed dwucyfrową inflacją.

- Choć stawki najmu znacząco wzrosły, to jeszcze szybciej rosną raty kredytów hipotecznych. W momencie tworzenia tego raportu, 27 kwietnia, WIBOR 3M wynosił już 5,84 proc. W rezultacie oprocentowanie kredytu z najniższym – 10-procentowym - wkładem własnym wynosiło aż 8,3 proc.To powoduje, że rata kredytu na 25 lat na mieszkanie o powierzchni 50 m kw. w Warszawie wynosi aż 4 661 zł. Najem takiego samego mieszkania kosztuje średnio 3 100 zł. Miesięczny koszt najmu jest więc niższy aż o 1 561 zł. Podobna różnica - 1 554 zł - występuje w Krakowie. Najmniejsza jest w Częstochowie - 454 zł – wylicza ekspert.

Dodaje, że takie porównanie ma sens jedynie w krótkim okresie, gdyż długoterminowo wciąż bardziej opłaca się zakup mieszkania. Za najem trzeba płacić zawsze, a raty kredytu tylko do czasu spłaty zadłużenia. Poza tym własne mieszkanie można w każdej chwili sprzedać i w ten sposób odzyskać dużą część pieniędzy wydanych na raty. Natomiast pieniędzy wydanych na najem nie da się odzyskać.