Kraków. Nowe Miasto z wieżowcami i 100 tys. mieszkańców. Czy ambitne plany urzędników mają sens? Pytamy ekspertów

FLESZ - Problemy kadrowe gastronomii

Plan obejmuje gigantyczny teren - 680 hektarów, na obszarze dwóch dzielnic: Bieżanów-Prokocim i Podgórze. Mowa o gruntach zlokalizowanych w rejonie ulic Półłanki, Botewa, Śliwiaka oraz trasy S7. Aktualnie to tereny przemysłowe, gdzie znajdują się magazyny, hurtownie, zakłady produkcyjne i siedziby firm, zajmujących się gospodarką odpadami. Pomysł jest taki, by dzięki nowemu planowi miejscowemu zmienić charakter tych terenów z przemysłowego na mieszkaniowo-usługowy. O planie szczegółowo napisaliśmy już we wtorek.

Cztery wieżowce na 150 metrów w centralnej części planu

Przypomnijmy. Jednym z najważniejszych elementów planu jest jego centralna część. To właśnie tu ma powstać krakowski Manhattan. Wszystko przez zapisy o zabudowie kwartałowej. Kwartały Nowego Miasta mają mieć wymiary 140 na 150 metrów. W tym miejscu zaplanowano też nowy plac miejski, a także szereg mniejszych placów. W tym miejscu przewidziano zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo-usługową.

W centralnej części krakowskiego Manhattanu będzie można budować wysokie wieżowce od 90 do aż 150 metrów wysokości. Przypomnijmy, że przebudowany szkieletor ma nieco ponad 100 metrów, a w tym wypadku mówimy o multifunkcjonalnych wieżowcach, w których znajdą się także mieszkania. Projekt planu dopuszcza powstanie czterech budynków o wysokości 150 metrów w najbardziej centralnej części dzielnicy. Dalej, na osi wschód-zachód, będą się rozchodzić mniejszej budynki o wysokości 110-120 metrów i 90-100 metrów.

Zabudowa kwartałowa, blisko połowa każdego kwartału to zieleń

Kwartały zabudowy będą podzielone siatką ulic. Wewnątrz kwartałów ma się znaleźć zieleń, tereny te będą wolne od zabudowy. Wieżowce mają się znajdować na zewnątrz kwartałów. Kwartałowa część dzielnicy będzie miała obszar terenów usług kulturalnych (4 ha), teren sportów i rekreacji (5,5 ha) oraz cztery tereny usług publicznych (razem ok. 7 ha).

Powierzchnia jednego kwartału ma wynosić ok. 4,5 ha. Zabudowa w kwartale to 2,9 ha, a zieleń to 1,65 ha. Do tego tereny mieszkaniowe mają 40 proc. powierzchni przeznaczyć pod zieleń. Jak przekonują urzędnicy, w każdym kwartale zieleń ma stanowić 41-48 proc. powierzchni. To da ok. 2,31-2,43 ha zieleni, czyli mniej więcej tyle, co park św. Wincentego a Paulo. - Idea była taka, żeby każdy kwartał wyposażyć w teren rekreacji i zieleni – mówił urzędnik przedstawiający projekt planu.

Docelowo w całym Nowym Mieście ma zamieszkać ponad 100 tys. mieszkańców! W samej części centralnej, gdzie będą kwartały, ma zamieszkać 61 tys. osób. W całym Nowym Mieście ma powstać 35 tys. mieszkań oraz 42 tys. miejsc postojowych. Łączna powierzchnia planowanych mieszkań do 1,2 mln mkw.

Wieżowce na tak, ale czy wystarczy zieleni?

Czy pomysł budowy w Krakowie wieżowców jest dobry? Radni z komisji planowania przestrzennego ten element planu akurat popierają. Nieco odmienne zdanie ma natomiast jeden z krakowskich architektów.

- Jako krakowianin ceniłem sobie zawsze, że nasze miasto tym różni się od wielkich metropolii, że mamy bardziej przyjazną skalę zabudowy, że mamy wiele takich miejsc, które jesteśmy w stanie krajobrazowo wpisać w kadry, punkty widokowe, że nic nad tym miastem nie dominuje, czego byśmy nie chcieli. Boję się więc, że zmiana tego status quo, czyli wprowadzenie zabudowy wysokościowej spowoduje, że krakowskie panoramy widokowe zostaną zakłócone i zaburzona będzie maksymalna chłonność krajobrazu - mówi Marcin Furtak, architekt Pracowni Projektowej F11.

Z drugiej strony architekt podkreśla, że miasto takie jak Kraków – żyjące outsourcingiem i które potrzebuje pieniędzy w dobie pandemii, może nie mieć alternatywy i może się skusić na krok ku dzielnicy z zabudową wysokościową.

- Dzielnice takie jak paryska La Defense pokazują, że nowoczesne elementy mogą współistnieć z tradycją. Z kolei przykład nam bliższy, czyli warszawski, pokazuje, że oprócz wybitnych realizacji są i te kontrowersyjne. Charakter metropolitalny Warszawy jest różnie z punktu widzenia architektury oceniany – mówi Marcin Furtak.

Architekta w planie Nowego Miasta cieszy spora ilość terenów zielonych, choć jego zdaniem zabrakło szerszego powiązania ich ze sobą i zintegrowanego systemu zieleni, która by jeszcze mocniej ingerowała w tkankę urbanistyczną.

Zieleń na 106 hektarach. Radny mówi, że brakuje Central Parku

Z kolei na zbyt małą powierzchnię zieleni zwraca uwagę radny Łukasz Maślona (klub Kraków dla Mieszkańców). Tej zaplanowano ponad 106 ha. Czy to rzeczywiście mało?

- Miasto planuje krakowski Manhattan, jednak zapomina się o Central Parku. O ile wysoka zabudowa moim zdaniem jest dobrym założeniem, to nie przekłada się niestety na większą dostępność zieleni. Każdy mieszkaniec otrzyma zaledwie 1 mkw. naturalnego terenu do odpoczynku, a przypomnę, że zakładane w kierunkach rozwoju terenów zielonych jest 10 mkw. na każdego krakowianina. Jeśli ma to być Nowe Miasto, to koncepcja musi uwzględniać adaptację do zmian klimatycznych, nie tylko zieleń, ale również wykorzystanie wody, odnawialne źródła energii i efektywność energetyczną całego obszaru – zaznacza Maślona.

Czy Nowe Miasto ma szansę być nowoczesnym smart city? - W tego typu przedsięwzięciach idee smart city mogą już dziś być realizowane punktowo, jeśli przyjmiemy pewien standard inteligentnego budowania i będziemy do tego dążyć. Ale nie będzie to powszechne. W kwestii szybkiej implementacji idei inteligentnego miasta nie jestem optymistą – uważa Marcin Furtak.

Planowanie miasto od nowa. Sporo wątpliwości, które trzeba dopracować

Radni są otwarci na plan Nowego Miasta, ale swoje uwagi mają. - Trzeba mierzyć ambitnie, ale trzeba pamiętać o fundamencie, czyli ekonomii. Tu mówimy o ok. 1,5 mld zł, które trzeba wydać na wykupy gruntów pod zieleń i drogi oraz na budowę niezbędnej infrastruktury drogowo-tramwajowej. Przy czym moim zdaniem wyliczenia urzędników są niedoszacowane. Na wykup gruntów przewidziano 288 mln zł, czyli 28 tys. zł za ar. Teraz w tej cenie kupujemy tereny, gdzie nie ma zabudowy. Na Rybitwach są zabudowania, więc to nierealne i kwoty wykupu będą większe – mówi Grzegorz Stawowy (KO), przewodniczący komisji planowania w radzie miasta.

Grzegorz Stawowy zwraca uwagę, że w Nowym Mieście problemy Krakowa spiętrzona są dwukrotnie i należy je rozwiązać lokalnie na przykładzie Rybitw. - To projektowanie miasta od nowa. Trzeba przemyśleć wiele rzeczy. Nie ma np. w planie cmentarza, nie uwzględniono żadnego dużego centrum handlowego, zaplanowano tylko jeden kościół na 100 tys. ludzi. Takich dylematów jest sporo – mówi Stawowy.

Niemniej radny jest zwolennikiem zabudowy wysokościowej. Uważa wręcz, że wieżowców powinno być więcej. - Im wyższy budynek, tym mniej zabetonowanych terenów. Im więcej pięter biurowych, tym większe wpływy z podatków – mówi Grzegorz Stawowy. Jeśli chodzi o zieleń, to także podziela dylematy m.in. Łukasza Maślony. - Wydaje się, że lepiej stworzyć kilka dużych parków, niż kilkanaście małych – uważa.

- Jeśli gdzieś się decydować na zabudowę wysokościową, to może ten obszar jest wybrany słusznie, co do miejsca to nie mam wątpliwości. Bardziej niepokoi sam krok ku wysokościowej zabudowie, choć go rozumiem. Pytanie, czy nie potkniemy się w szczegółach. Dla nas, dla Krakowa, to będzie przecież podróż w nieznane – zaznacza Marcin Furtak.

Kiedy plan powstanie i co zrobią deweloperzy?

To wszystko rodzi pytanie, kiedy plan może powstać i zacznie być wcielany w życie. Jedna droga to szybki tryb – szybkie wyłożenie planu, a potem jego uchwalenie. Drugi wariant to wielomiesięczne, jeśli nie wieloletnie dopracowywanie planu, a w tym czasie na terenach przeznaczonych pod drogi i zieleń inwestorzy mogą zacząć realizować swoje plany, a tym samy układ Nowego Miasta zostanie zaburzony. - Moim zdaniem lepiej uchwalić plan szybko, a potem go stopniowo poprawiać wraz z aktualizacją studium zagospodarowania przestrzennego – kwituje radny Stawowy.

Nowe Miasto nie powstanie bez zewnętrznych inwestorów. Co o pomyśle myślą deweloperzy? - Koncepcja jest odważna i ogólnie bardzo mi się podoba. Póki co problemem jest istniejąca oczyszczalnia ścieków, sortownie i zapachy, które generują. Deweloper prywatny nie będzie realizował inwestycji kosztującej ogromne pieniądze, by w momencie komercjalizacji dowiedzieć się, że ona się nie sprzedaje lub wynajmuje coś, co wybudował, ponieważ mówiąc kolokwialnie "śmierdzi" - mówi wprost Witold Indrychowski, prezes spółki Merari.

Jak jednak zaznacza, w perspektywie kilkunastu lat, gdy znikną istniejące sortownie i kompostownie oraz przeniesie się lub zmodernizuje oczyszczalnię, tak by generowała mniej przykrych zapachów, to Nowe Miasto może zacząć doskonale funkcjonować.

- Miasto powinno mieć plany na krótki, średni i długi horyzont czasowy i ten w przypadku Nowego Miasta jest raczej średni/długi i dobrze, że jest jakiś pomysł i plan – dodaje Witold Indrychowski.

Z kolei Cezary Chybowski, prezes Reliance Polska i właściciel portalu inwestycyjnego Obligain, zwraca uwagę, że Kraków mocno ucierpiał w trakcie pandemii koronawirusa, a obserwowany znaczny wzrost cen nieruchomości w Krakowie wynika m.in. z braku miejsca do zabudowy. Dlatego pomysł Nowego Miasta ocenia dobrze.

- Przy aktualnym kursie złotego możemy do Krakowa ściągnąć ciekawych inwestorów, a zabudowa wysokościowa pozwoli na optymalizację powierzchni i pozytywnie wpłynie na ceny mieszkań czy lokali usługowych. Plan oceniam pozytywnie, choć spodziewałem się większej intensyfikacji zabudowy biurowej. Jednak miasto wyciągnęło lekcje z pandemii i nie stawia wszystkiego na jedną kartę. Czas by Kraków stał się miastem biznesowym, a nie tanią bazą wypadową dla Europejczyków. Prognozuję przeniesienie ośrodków administracyjnych dużych korporacji do Krakowa, co spowoduje wzrost zatrudnienia i większe zaludnienie miasta. Jeżeli zdążymy z infrastrukturą, to skorzysta na tym cały region. Jest jednak wiele niewiadomych, dlatego projekt określam jako odważny i mam nadzieję, że nie będzie spóźniony - mówi Cezary Chybowski.