Kraków. Pandemia nie załamała rynku wynajmu mieszkań. Właścicielom nieruchomości pomogły... banki

b]FLESZ - Nauczyciele mogą przenosić wirusa?[/b]

Władze dwóch największych krakowskich uczelni nie potrafią jeszcze oszacować jaki procent ich studentów będzie mogła zostać w domach i mieszkaniach, a ilu powinno pojawić się na uczelniach. Zajęcia będą się odbywały w trzech wariantach, zdalnym, stacjonarnym i mieszanym. System nauki organizowany jest na poziomie wydziałów. Konkrety znane będą w połowie września.

Już teraz jednak widać pewne ożywienie na lokalnym rynku wynajmu mieszkań. Na internetowych portalach ogłoszeniowych z dnia na dzień pojawia się coraz więcej ogłoszeń wynajmu pokoi i całych mieszkań dla studentów. Ceny, co prawda, są nieco niższe w stosunku do tych sprzed roku, ale jak zapewnia Piotr Krochmal,z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości, 15-20 proc. spadek cen spowodowany zdalnym nauczaniem na wiosnę będzie odbudowywany.

- Rynek wynajmu mieszkań to giełda papierów wartościowych, gdzie wszystko może się zmienić w ciągu kilku dni, a nawet godzin. Tutaj zmiany zachodzą wolniej i okazuje się, że nawet spowolnienie gospodarki w całym kraju nie ma dużego wpływu na wahania cen – mówi Piotr Krochmal.

Ekspert od rynku nieruchomości wskazuje, że średnia cena mieszkania dwupokojowego w okolicy centrum miasta oscyluje między 1500-1600 zł. Za każdy dodatkowy pokój trzeba dopłacić ok. 500 zł. Z kolei za pokój w mieszkaniu trzeba zapłacić od 600 zł do ponad 1000 zł.

Największy spadek cen wynajmu zanotowano w czerwcu i lipcu, ale nie była to żadna gwałtowna obniżka. Wynajmujący, którzy na początku lipca zamieścili ogłoszenia i nie udało im się znaleźć klientów przez pierwsze dwa tygodnie, obniżyli ceny o 100 do 200 zł.

Piotr Krochmal uważa, że nawet jeśli nie wszyscy studenci wrócą do Krakowa na rok akademicki to rynek na tym nie ucierpi. - Część osób, które planowały kupić mieszkanie nie będą mogły tego zrobić, bo banki odmówiły im kredytów - wyjaśnia ekspert.

Z ankiet Narodowego Banku Polskiego wynika, że w drugim kwartale 2020 roku ponad 90 proc. banków zaostrzyło kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych, a 2/3 przyznało, że w znacznym stopniu.

Trzeba jednak pamiętać, że w związku z coraz większym zagrożeniem koronawirusem zainteresowanie wynajmem mieszkań przez młodych może być we wrześniu i październiku zdecydowanie mniejsze niż w latach poprzednich. Nakłada się na to spodziewany brak turystów zagranicznych, korzystających dotąd masowo z najmu krótkoterminowego. Z drugiej strony - przybywa pod Wawelem przybyszy z Polski i świata zatrudnionych w miejscowych centrach obsługi biznesu.

Tak czy siak pierwszą chwilą prawdy dla tych, którzy zainwestowali i inwestują w mieszkania na wynajem, będzie wrzesień 2020. Na razie można mówić o umiarkowanym optymizmie.

- Po ostatnich zmianach kosztów najmu i cen mieszkań inwestorom w Polsce wciąż najbardziej opłaca się kupować małe mieszkania. Natomiast najemcom najbardziej opłaca się zamiana małych lokali na własne. Koszt najmu jest tu bowiem średnio aż o 34 proc. wyższy niż rata kredytu. Przy średniej wielkości mieszkaniach różnica wynosi także solidne 19 proc., ale już przy dużych lokalach zaledwie 4 proc. – wyjaśnia Jarosław Sadowski, ekspert Ekspandera.

W Krakowie te różnice nie są już tak znaczne, zwłaszcza jeśli mówimy o lokalach dla siebie. Za wynajęcie małego mieszkania trzeba zapłacić średnio ok. 1,8 tys. zł miesięcznie, a rata kredytu za takie mieszkanie wynosi 1,7 tys. zł, więc ci, którzy zdecydują się na zakup, będą „do przodu” po 100 zł miesięcznie.

W przypadku mieszkań średnich korzyść ta wynosi niewiele więcej (najem kosztuje średnio 2050 zł, a czynsz 1914 zł). Mieszkań dużych w ogóle nie opłaca się kupować: stawki czynszu spadły tu tak, że przeciętne 70-metrowe lokum można wynająć za mniej niż 2,5 tys. zł miesięcznie, a rata kredytu na takie mieszkanie (przy 10-procentowym wkładzie własnym) jest o 140 zł wyższa.

Jeśli ktoś zainwestował w mieszkanie po to, by je wynajmować, wciąż na tym nie straci: niezależnie od wielkości lokum rentowność takiej inwestycji wciąż przekracza 5 proc. - pod jednym fundamentalnym warunkiem; że mieszkanie jest wynajęte za przeciętną stawkę przez okrągły rok.

Ilu studentów poszukuje mieszkania i jaka jest pula mieszkań na wynajem? Jednym z bardziej rzetelnych i nielicznych opracowań na ten temat jest analiza wykonana przez bankowe Centrum AMRON we współpracy z Warszawskim Instytutem Bankowości oraz Stowarzyszeniem Właścicieli Mieszkań na Wynajem „Mieszkanicznik”.

Wynika z niej, że statystyczny student najczęściej nie jest najemcą, lecz mieszka z rodziną lub przyjaciółmi (40%) bądź posiada własną nieruchomość (15%). Najem prywatnej nieruchomości deklarował co trzeci ankietowany (38%), zaś zakwaterowanie w akademiku – 7% uczestników badania. Co ciekawe, rośnie odsetek studentów, którzy już na pierwszym roku mieszkają we własnym mieszkaniu.