Krakowscy deweloperzy zapewniają: żyjemy tu i zależy nam na tym mieście. Chcą zrewitalizować wybrany

- W Krakowie nietrudno usłyszeć opinię, że to miasto dla deweloperów, a nie zwykłych mieszkańców, że to inwestorom sprzyjają zapisy nowego Studium zagospodarowania Krakowa. Jak Państwo reagują na zarzut, że zabudowują tereny zielone, betonują miasto?

Dorota Koźmińska (DK): - To jest populistyczne hasło. Jako architekt jestem przekonana, że Kraków jest jednym z najlepszych miejsc do mieszkania. Problemy ma raczej komunikacyjne niż z powierzchniami zielonymi. W porównaniu do innych wielkich miast europejskich Kraków jest bardzo zielony i oby taki był dalej. Połowę obszaru miasta zajmuje zieleń, drugą połowę zabudowa - to świetna proporcja. Inną kwestią jest jakość urządzenia tej zieleni oraz jej dostępność, i nad tym warto pracować. A twórcom Studium zagospodarowania przyświecała, moim zdaniem, jedyna słuszna idea: żeby miasto było zwarte i nie rozlewało się poza pewne granice, wyznaczone przez komfort mieszkania. Miasto rozlane jest niewygodne i kosztowne.

Marek Bolek (MB): - Nie wszyscy ludzie rozumieją, że decyzja, w jaki sposób miasto ma się rozlewać, nie ma nic wspólnego z deweloperami. Jest efektem dyskusji architektów i urbanistów. Miasto podjęło decyzję, że zabudowa nie będzie się rozlewać, dzięki czemu nie będziemy niepotrzebnie wydawać pieniędzy na skomunikowanie kolejnych odległych obszarów i na całą infrastrukturę. W zamian za to - dogęszczamy miasto. Taka była idea i my jako deweloperzy nie mieliśmy z tym nic wspólnego.

- A jednak są takie podejrzenia...

MB: - My naprawdę nie mamy wpływu na takie decyzje. A przy okazji dodam, że z punktu widzenia dewelopera dogodniej jest inwestować na obrzeżach, gdzie działki są dużo tańsze.

DK: - Nie tylko działki, również proces organizacji budowy jest o wiele prostszy i mniej kosztowny. W mieście trzeba np. uzyskać zgodę i zapłacić za zajęcie pasów drogowych, a to są horrendalne kwoty, a inaczej nie da się budować. W środku miasta buduje się mniejsze obiekty i są one siłą rzeczy droższe. Trzeba zrobić garaż podziemny, który jest bardzo kosztowny. Koszty budowy w centrum miasta są znacząco większe. Nam naprawdę bardzo pasowałoby budować w szczerym polu.

Lucyna Płonka (LP): - Poza tym to życzenia klientów są takie, żeby nowe mieszkania powstawały blisko centrum miasta, blisko urzędów, miejsc pracy, szkół, przedszkoli, obiektów kultury. Poszukiwane są dobre lokalizacje, dobre adresy. Więc to także klienci tak naprawdę dyktują pewne wybory deweloperów. Jeśli wszyscy chcieliby się przenieść na obrzeża, to prawdopodobnie tam zwiększałaby się liczba budowanych obiektów.

MB: - Myślę, że autorzy Studium również to uwzględnili.

- Ale teraz, gdy dochodzi do tego dogęszczania miasta, wybuchają w całym Krakowie protesty, mieszkańcy toczą boje o zachowanie drzew i terenów zielonych.

MB: - Z badań, jakie przeprowadza nasze stowarzyszenie, wynika, że jednym z najważniejszych elementów, koło których klienci chcą mieszkać, jest właśnie teren zielony. Więc my jesteśmy ostatnimi osobami, które chcą wycinania drzew, bo przecież zielony teren poprawia nam sprzedawalność mieszkań i podnosi ich cenę. Natomiast oczywiście deweloperzy wycinają też drzewa, te, które kolidują z inwestycją. Ale przecież w zamian za to musimy i sadzimy o wiele więcej nowych drzew, to jest warunkiem zgody na wycinkę. Mało mieszkańców o tym wie albo pamięta.

LP: - Proszę zwrócić uwagę, że według szacunków w mieście rośnie około miliona drzew. Skoro Kraków ma 327 kilometrów kwadratowych, to na jeden kilometr przypada 3 tys. 60 drzew. To jest bardzo dużo, mamy naprawdę zielone miasto.

- Jednak w tym mieście jest przecież Sikornik i Las Wolski.

LP: - Tak, ale naprawdę jest też sporo zieleni w każdej dzielnicy. Nie wszędzie natomiast jest ona dobrze utrzymana. I wydaje nam się, że krakowianie może bardziej powinni skupić się właśnie na tym problemie niż oprotestowywaniu inwestycji. Będziemy jako stowarzyszenie dążyć do tego, aby sprowokować i zmobilizować mieszkańców do działań na rzecz odzyskiwania pewnych zielonych, lecz zaniedbanych kawałków miasta, które można świetnie wykorzystać do wspólnego użytkowania. Mieszkamy wspólnie w Krakowie, wspólnie dbajmy o ten Kraków.

- Jak stowarzyszenie zamierza to zrobić?

MB: - Planujemy, jako stowarzyszenie i deweloperzy, zrewitalizować jakiś zapuszczony park. Albo posadzimy w wybranym miejscu trochę zieleni - tylko musimy odpowiednie miejsce znaleźć. Chcemy przywrócić Krakowowi tereny zielone, które istnieją, ale ponieważ aż strach tam wejść, nie korzystamy z nich.

DK: - Przywrócimy świetność jakiemuś parkowi, łącznie z małą architekturą, oświetleniem. Z jednej strony zdaniem mieszkańców jest mało miejsc zielonych, a z drugiej - przechodzą obok terenów, które są zdegradowane i na nie nie zwracają uwagi. Znajdziemy taki teren, który będzie najbardziej zasługiwać na rewitalizację i najbardziej przyda się mieszkańcom. I pokażemy, że wystarczy nawet nieduża powierzchnia, a może stać się fantastycznie urządzonym miejscem. Na świecie są takie tereny, które mają np. 200 mkw., a dzięki dobremu projektowi służą i dzieciom, i dorosłym, i seniorom.

- Jakieś konkretne miejsce chciałaby Pani naśladować?

DK: - Pamiętam piękne rozwiązania z Barcelony. W Danii, w Kopenhadze też zieleń jest urządzona nadzwyczaj pięknie. Madryt również ma świetne rozwiązania.

MB: - My możemy również służyć pomocą: naszą wiedzą oraz środkami. Są w Krakowie stowarzyszenia, które walczą z deweloperami zamiast wspólnie działać, namówić dewelopera do tego, żeby razem urządzić zieloną przestrzeń.

Energia idzie w negowanie, burzenie, a nie budowanie czegoś. A my - jako deweloperzy - chętnie pomożemy. Jeśli przyjdzie do nas taka organizacja i powie, że po sąsiedzku mamy działkę, która jest zdegradowana, to włączymy się finansowo w jej urządzenie. Deweloperzy chętnie się zaangażują w takie akcje, ponieważ wartość inwestycji dzięki terenowi zielonemu wzrośnie.

- Tylko Państwo mówią o rewitalizowaniu terenów obok, a nie o zieleni na działkach, gdzie powstają deweloperskie inwestycje.

LP: - Ale również takich pozytywnych działań deweloperów możemy podać mnóstwo. Na przykład firma ABM Investment na Woli Duchackiej dopasowała budynki do istniejącego starodrzewu. Więc nie zrobiła tak, jak było dla niej wygodnie - bo prosto jest mieć czysty teren i na nim projektować budynki. Wybrała trudniejszą drogę, manewrowała budynkami, by zachować drzewa. Czasami dzieje się to wręcz ze stratą powierzchni mieszkalnej na danej działce.

DK: - Ale coś za tym idzie, ponieważ budynek jest w zieleni. Ja mogę podać własny przykład: przy ul. Olszyny zbudowałam dwa lata temu niedużą willę, absolutnie dopasowaną do magnolii, która tam rośnie od kilkudziesięciu lat, a także kilku innych drzew, które były już na tej działce. Mieszkańcy to doceniają. Kolejny przykład - osiedle Cztery Korony przy ul. Pilotów, gdzie na półtora hektara terenu powstało 130 mieszkań, a mogłoby stanąć niemal drugie tyle. Ale nie, zbudowałam tam boisko do siatkówki i stworzyłam rewelacyjny teren zielony. Dodam też, że nie buduję w żadnym miejscu, w którym nie chciałabym mieszkać.

- Ale na przeciwległym krańcu są zalewane betonem Czyżyny albo ul. Filtrowa w Bronowicach, gdzie deweloper buduje osiedle przy samym parku Młynówka Królewska.

MB: - Ani Budimex budujący w Czyżynach, ani Atal stawiający bloki przy Filtrowej to nie są firmy z Krakowa i nie są zrzeszone w naszym stowarzyszeniu. Krakowski rynek deweloperski jest specyficzny. Tu jest dużo lokalnych niedużych firm. My tu mieszkamy, żyjemy w tym mieście, dlatego nam na nim zależy. To po pierwsze. Po drugie te wymienione inwestycje powstają na podstawie decyzji o warunkach zabudowy („wuzetek”), a nie planów miejscowych. My zawsze podkreślamy i apelujemy: róbmy w Krakowie plany! One powstają w efekcie konsultacji społecznych, w toku dyskusji, zawierają pewien kompromis. Nam też ogromnie zależy na planach miejscowych, ponieważ już w momencie zakupu działki wiemy, co dokładnie będziemy mogli na niej wybudować.

- We wnioskach składanych do planów można jednak znaleźć postulaty inwestorów, żeby można było budować wyższe budynki niż założyli miejscy planiści, a także pozostawiać na działce mniej zieleni.

MB: - Oczywiście, Kraków to nie miasto aniołów, a budowanie domów to przecież jest biznes. Zresztą często to sami właściciele działek starają się o to, by można było umieścić jak najgęstszą zabudowę, bo wtedy sprzedadzą działkę za większe pieniądze, natomiast sami już nie będą tam mieszkać ani nie będą sąsiadami takiej inwestycji. Jednak uchwalaniu planu towarzyszy dyskusja społeczna, natomiast wydawane „wuzetki” po prostu pozwalają koło wysokiego bloku postawić kilka takich samych, bez dyskusji.

- Kraków planuje wprowadzić przepisy, które zakażą otaczania ogrodzeniami budynków wielorodzinnych. To według Państwa dobra decyzja?

DK: - Zamykanie osiedli to kwestia, której nie możemy jako deweloperzy pokonać, a bardzo byśmy chcieli. Dlaczego mamy stawiać ogrodzenie wokół jednego obiektu, skoro obok są jakieś kolejne dzieci i kolejne place zabaw, skoro wygodnie byłoby przechodzić? Miasto też byłoby znacznie bogatsze w dostępną zieleń, gdybyśmy nie grodzili. Ale grodzimy dlatego, że zdecydowanie żądają tego nasi mieszkańcy. Chcą płotów do tego stopnia, że nawet jeśli osiedle czy budynek powstanie jako nieogrodzony, to potem wspólnota postanawia je zamknąć.

- A próbują Państwo lansować osiedla bez płotów?

DK: - Próbujemy, zdecydowanie. Szczęśliwie już pojawiają się takie rozwiązania, gdzie budynek jest otoczony ogrodzeniem z trzech stron, ale od strony ulicy już go nie ma. Przykładem zastosowania takiego rozwiązania jest inwestycja Firmy Janex przy ulicy Zachodniej. Ten budynek od strony ulicy jest nieogrodzony, można tam wejść na dziedziniec.

- Co oprócz ogrodzeń wymuszają dzisiaj na deweloperach klienci? Czy są pewne trendy, które mogą wpłynąć na kształt domów i całych osiedli w najbliższych latach?

MB: - Już klienci wymusili na deweloperach większą dbałość o estetykę części wspólnych, takich jak klatki schodowe, korytarze oraz najbliższe otoczenie budynku. Dzisiaj też dużo większą wagę przywiązuje się do funkcjonalności mieszkań. Źle rozplanowane mieszkanie czy bez balkonu już się praktycznie nie sprzedaje. Taka zmiana nastąpiła w ciągu ostatnich 10 - 15 lat.

- Jakie budynki deweloperzy sami chcieliby wypromować w Krakowie?

MB: - Myśli się o budynkach inteligentnych, typu smart, próbują je już lansować niektórzy z naszych kolegów. Jednak ponieważ wiąże się to z większą ceną - odzew jest bardzo słaby.

DK: - Myślę, że przed nami są projekty proekologiczne. Jednak na razie więcej zainteresowania nimi jest po stronie architektów i deweloperów niż klientów, którzy jeszcze takich rozwiązań nie cenią i nie szukają. Dobre standardy ekologiczne wymagają świadomości, jak też nakładów, a przez długie lata niestety nie uzyskuje się oszczędności, które by do nich przekonywały.

- Czy, według Państwa, zabudowa w Krakowie będzie się rozwijać w najbliższych latach w określonych częściach miasta? Których?

DK: - Przednamiuzupełnienia istniejącej zabudowy, nacałym obszarze Krakowa.