Księga wieczysta powie wszystko

Księga wieczysta to podstawowe źródło wiedzy o nieruchomości. Bez jej dokładnego przestudiowania nie ma w ogóle co myśleć o kupnie lub dzierżawie nieruchomości. Zawiera ona wszystkie potrzebne informacje. Trzeba jednak umieć ją przeczytać. Co na szczęście nie jest trudne.

Nie tylko na papierze
Dział I-O księgi wieczystej zawiera tzw. oznaczenie nieruchomości. Znajdziemy tam informacje dotyczące między innymi jej położenia, powierzchni, liczby oraz oznaczenia numerycznego działek, a także – w przypadku lokalu – dane dotyczące pomieszczeń.

Zarówno w przypadku działki, jak i domu czy mieszkania warto sprawdzić, czy zapisy w księdze wieczystej zgadzają się ze stanem faktycznym. Jeśli nie – należy zażądać od właściciela wyjaśnień, a w dalszej kolejności urealnienia wpisu (do tego wymagane jest dopełnienie procedur w katastrze).

Zdarza się na przykład, że mieszkanie powiększono o zaadaptowane pomieszczenie, wcześniej pełniące inną funkcję i nie uwidoczniono tej zmiany w księdze. Właścicielowi ta rozbieżność może nie przeszkadzać, jednak może być przeszkodą w uzyskaniu kredytu, na pewno też utrudni przyszłą, ewentualną sprzedaż.

Co może właściciel
W dziale O-Sp wpisuje się jakie prawa przysługują właścicielom (lub wieczystym użytkownikom) danej nieruchomości. W przypadku działek, przede wszystkim wpisuje się w tym miejscu prawa (służebności) przejazdu i przechodu przez działki sąsiednie, informacje o możliwości korzystania z infrastruktury znajdującej się na sąsiednich działkach. Jeśli działka jest w użytkowaniu wieczystym, wpisuje się czas na jaki ustanowiono prawo wieczystego użytkowania oraz w jakim celu można wykorzystywać działkę.

W przypadku lokali (mieszkania, garaże itp.) w tym miejscu określa się, jaki udział w nieruchomości wspólnej (tj. w gruncie i budynku) przypada na dany lokal.

O tym, kto jest właścicielem nieruchomości, informuje dział II księgi wieczystej.

Obciążenia pod lupą
Dla kupującego nieruchomość kluczowe znaczenie mają działy III i IV księgi wieczystej.

Dział III opisuje służebności gruntowe obciążające nieruchomość, a więc prawa właścicieli okolicznych nieruchomości, np. prawo przechodzenia przez działkę, służebności przesyłu, czyli prawa firm przesyłowych do korzystania z danej nieruchomości, roszczenia osób, a także informacje o prowadzonych egzekucjach z nieruchomości.

Jeżeli w budynku znajdują się osobne lokale, podaje się również sposób zarządu nieruchomością wspólną (czyli kto jest zarządcą nieruchomości) i sposób korzystania z nieruchomości wspólnej (np. podział, który z właścicieli może korzystać z ogrodu, a który z miejsc parkingowych). Tam też znajdą się informacje, na przykład o prawie dożywocia.

W dziale IV są wpisane hipoteki ciążące na nieruchomości.

Oprócz zapisów w księdze wieczystej bardzo istotne są też tzw. wzmianki. Nie należy ich lekceważyć, oznaczają bowiem, że sprawa jest w toku i można się spodziewać, że w najbliższym czasie w dziale, którego dotyczy wzmianka, wkrótce pojawi się wpis.

Rubryka „wzmianka” znajduje się w każdym z działów księgi wieczystej. Zapis w niej zawiera numer wzmianki i datę, co odpowiada złożonemu wnioskowi o zmianę wpisu.

O ile księgi wieczyste można przeglądać elektronicznie, o tyle, aby dowiedzieć się, jaki wniosek odpowiada wzmiance, trzeba pójść do sądu.