Lekka niepewność deweloperów

W ubiegłym roku deweloperzy oddali do użytku blisko 78,5 tys. mieszkań w całym kraju. To aż o 25,7 proc. więcej niż w 2015 r. Z drugiej strony spadła liczba rozpoczynanych przez nich nowych inwestycji - wprawdzie jest to spadek tylko o 1,2 proc., ale to może oznaczać, że ubiegłoroczny rekord sprzedaży mieszkań może być bardzo trudny do pobicia.

W Małopolsce w ubiegłym roku oddano do użytku prawie 17,5 tys. mieszkań, o blisko 20 proc. więcej niż rok wcześniej. Ale też nasze województwo należało do tych, w których zanotowano największy spadek nowych inwestycji - w Małopolsce liczba rozpoczętych budów spadła o 15 proc., gdy w tym samym czasie na Śląsku był to wzrost o 17,7 proc.

Deweloperzy obniżają swoją marże

- W ubiegłym roku deweloperzy sprzedali rekordową ilość mieszkań, jednak marże, dzięki którym zarabiają, były dwukrotnie niższe niż przed kilku laty - zwraca uwagę Jarosław Skoczeń, analityk z firmy Emmerson.

Jak wynika z raportu Narodowego Banku Polskiego, najwyższe średnie marże za metr kwadratowy mieszkania deweloperzy naliczali sobie w latach 2006-2008. W Warszawie wynosiły one nawet od 40 do 50 proc.

- W minionym roku marże te wynosiły około 20 procent - podaje Jarosław Skoczeń.

Wszystko wskazuje więc na to, że firmy budujące mieszkania na sprzedaż korzystają z ostatnich chwil przed uruchomieniem rządowego programu budowy tanich mieszkań na wynajem. Ale z drugiej strony bardzo ostrożnie planują nowe inwestycje, by nie przeszarżować z ofertą. Wkrótce może się bowiem okazać, że część Polaków zrezygnuje z planów zakupu dachu nad głową na wolnym rynku i skorzysta z lokali budowanych w ramach nowego rządowego programu Mieszkanie Plus. Na razie jego efektów jeszcze nie widać, ale niektórzy mogą wstrzymywać się z planami zakupu czekając na to, co, gdzie i na jakich warunkach zostanie zaoferowane w ramach Mieszkania Plus.

Ceny nowych mieszkań nie rosną

Jak wynika z najnowszego raportu Metrohouse i Expandera, średnia cena nabywanych mieszkań w Krakowie wzrosła w stosunku do zeszłego roku o ponad 7 proc. To jeden z najwyższych wzrostów w Polsce.

- Wyższe ceny wiążą się jednak z mniejszym potencjałem do zakupu. Widać to po średnim sprzedawanym metrażu, który obecnie wynosi 49 metrów kwadratowych, co w skali innych miast jest najsłabszym wynikiem - zwraca uwagę Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse

W ostatnich miesiącach za metr kwadratowy mieszkania pod Wawelem trzeba było płacić średnio 6042 zł. - Z pewnością wpływ na średnie ceny w transakcjach ma sprzedaż droższych nieruchomości, w obrębie Starego Miasta, które zwykle windują średnie ceny - mówi Marcin Jańczuk.

Potwierdzają to dane portalu RynekPierwotny.pl, który w okresie od października do grudnia odnotował minimalny (o 0,26 proc.) spadek średniej ceny nowych mieszkań oferowanych w Krakowie przez deweloperów. To efekt działania programu Mieszkanie dla Młodych, w ramach którego dopłaty do kredytów trafiają do osób kupujących najtańsze lokalne oferowane na rynku pierwotnym.

- Taka sytuacja z pewnością utrzyma się do końca marca bieżącego roku - przekonuje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Argumentuje, że limit cenowy dla rynku wtórnego jest bardzo niski (4293,45 zł za m kw.), a jego symboliczny wzrost zaledwie o 0,16 proc., w październiku 2016 r., nie zmienił sytuacji osób, które chcą nabyć używane mieszkanie.

Podobna zmiana (+0,16 proc.) dotyczyła także wskaźnika cenowego dla rynku pierwotnego. - Obecny poziom tego limitu (5247,55 złotych) nadal wymusza zakup dotowanych mieszkań, w lokalizacjach oddalonych od centrum miasta, na przykład w Bieńczycach, Swoszowicach i Wzgórzach Krzesławickich - mówi Andrzej Prajsnar.

Według ustaleń serwisu RynekPierwotny.pl, w czwartym kwartale u biegłego roku, średni ofertowy koszt zakupu nowego mieszkania wynosił 6575 zł za mkw. W ofercie deweloperów nadal dominowały jednak lokale z ceną 5-6 tys. zł za metr.

Bitwa o dopłaty MdM ciągle trwa

Mimo tego, że tegoroczna pula na dopłaty do kredytów jest praktycznie wyczerpana, sytuacja na rynku pierwotnym raczej się nie zmieni.

- Osoby, które nie „załapały się” na tegoroczną pulę środków niekoniecznie straciły już szansę na dopłatę do mieszkania - twierdzi Jarosław Skoczeń. Analittyk Emmersona przypomina, że do wzięcia pozostaje wciąż nieco ponad 200 mln zł z przyszłorocznej puli.

- Szacujemy, że wyczerpią się one po około czterech miesiącach bieżącego roku. Ale nawet to nie będzie jeszcze definitywnie oznaczać końca programu Mieszkanie dla Młodych. W styczniu 2018 roku przeżyjemy „powtórkę z rozrywki”, będziemy obserwować taką sytuacją jak w ostatnich dniach. Odblokowana zostanie druga połowa środków z puli 2018 roku (381 milionów złotych). Dopiero po ich szybkim rozdysponowaniu nastąpi ostateczne zakończenie - podkreśla Jarosław Skoczeń.