Mały biały domek pod Krakowem czy własne "M" w mieście

Co się bardziej opłaca - kupić mieszkanie w mieście czy wybudować dom na wsi? A może skusić się na segment od dewelopera? Decyzja nie jest łatwa.

Pod uwagę trzeba wziąć kilka czynników. Nie należy się też spieszyć - wszak dom czy mieszkanie to inwestycja na lata.

Zacznijmy od działki

W ostatnich pięciu latach prawie 320 tys. osób wyprowadziło się z miast wojewódzkich do domów na wsi - wynika z danych GUS. Kusić mogą ich znacznie niższe koszty nieruchomości z dala od dużych miast. Ale jest też druga strona medalu - mieszkając 50 km za miastem, rodzina może poświęcać nawet ponad 820 godzin rocznie na dojazdy do pracy, wydając przy okazji 20 tys. zł na utrzymanie auta. Czy skóra warta jest za wyprawkę?

Paweł z żoną długo zastanawiali się, co wybrać - dom za miastem czy mieszkanie w Krakowie? W 20 metrach kwadratowych z ciemną kuchnią na krakowskich Azorach było im po prostu za ciasno. Gdy urodził się syn, zrobiło się jeszcze ciaśniej.

- Przyjąłem takie wyliczenia: budowa około stumetrowego domu pochłonie lekką ręką 250 tysięcy. Do tego trzeba doliczyć koszt działki - 150 tysięcy. Wychodzi 400 tysięcy. Do tego trzeba spokojnie doliczyć 50 tysięcy "drobnych wydatków". Średnio więc budowa domu jednorodzinnego kosztowałaby mnie 450 tysięcy - ocenia Paweł.

Dużo to czy mało?

Kraków jest drogi

- Przeciętny nabywca domu zlokalizowanego w granicach Krakowa poszukuje ofert mieszczących się w kwocie 900 tysięcy - 1 mln złotych - mówi Wojciech Porębski z Północ Nieruchomości S.A. Z kolei osoby szukające domu pod miastem chcą się najczęściej zmieścić w kwocie zbliżonej do 500-600 tys. złotych.

Tymczasem ceny mieszkań w Krakowie spadają. Nieznacznie, ale jednak.

- W lutym 2012 średnie ceny ofertowe na rynku wtórnym mieszkań w Krakowie spadały o 0,67 proc., w dłuższej perspektywie widać jednak, iż ceny mogą się stabilizować. Powolne zmiany trendu ze spadkowego w ostatnich dwóch miesiącach nie oznaczają powrotu czasu wzrostów cen. Może to być jednak oznaka ze strony sprzedających mieszkania, że nie są już skłonni do dalszych obniżek - tłumaczy Artur Osak z serwisu dom.gratka.pl

W Krakowie niezmiennie największym zainteresowaniem wśród potencjalnych nabywców cieszy się Krowodrza. Jest to bardzo pożądana lokalizacja zarówno przez nabywców poszukujących mieszkania dla siebie, jak i przez inwestorów pragnących ulokować środki i czerpać korzyści z wynajmu. Znajduje to swoje odzwierciedlenie w cenie - średnia cena metra kwadratowego w tej dzielnicy wynosi około 6200 zł dla mieszkań w budynkach wykonanych w starszej technologii oraz 7500 zł dla mieszkań z sektora nowszego budownictwa.

Średnia cena mieszkania za metr kwadratowy na rynku wtórnym w Krakowie to 7181 zł. Najtaniej uda nam się znaleźć wymarzone "M" w Bieżanowie i Nowej Hucie (średnio 5700 za metr kwadratowy), najdrożej oczywiście na Starym Mieście (9788).

Pawłowi marzyło się przynajmniej siedemdziesięciometrowe mieszkanie. Jak łatwo wyliczyć - za "M" w Nowej Hucie musiałby zapłacić około 400 tysięcy, a np. na Zwierzyńcu - już 650.
Za taką cenę spokojnie można postawić nowy dom pod Krakowem. Lub kupić nowy segment od dewelopera.

Tak, ale...

- Rozmawiałem z kolegami, którzy mają dom za miastem. Co ciekawe, okazało się, że koszty utrzymania domu są nieco niższe niż mieszkania. Odpada nam m.in. czynsz, tańsza jest woda, odbiór śmieci - opowiada Paweł.

Odczucia mieszkańców terenów podkrakowskich są zgodne z analizami Home Broker. Według nich, miesięczny koszt utrzymania mieszkania w przeliczeniu na metr kwadratowy wynosi około 7,5 zł. W przypadku domu jest to około 2,5 zł za metr. W efekcie modelowa rodzina przeznacza rocznie na utrzymanie mieszkania około 4,5 tys. zł, a domu 3 tys. zł. Oszczędność - 1,5 tysiąca.

Z drugiej jednak strony trudno wyobrazić sobie mieszkanie na wsi bez samochodu, co generuje dodatkowe koszty.

Gdyby przyjąć, że Paweł kupiłby jedno auto i przeciętnie raz dziennie jechał do miasta i z powrotem, to roczne koszty dojazdów można oszacować na od 8,7 tys. zł w przypadku oddalenia od centrum o 20 km, do 19,7 tys., gdy dom znajdowałby się w odległości 50 km od centrum. Wartości te uwzględniają nie tylko zużycie paliwa, ale też koszty serwisowe, ubezpieczenia oraz utratę wartości przez auto.

Drogi dojazd

Negatywną stroną wyboru domu za miastem zamiast mieszkania w mieście jest też czas potrzebny na dojazdy do pracy. Średni czas dojazu z domu położonego 20 km od centrum to ponad godzina dziennie. Z domu położonego w odległości 50 km od centrum do pracy dojazd potrwałby ponad 1,5 godziny dziennie. Czas ten można przeliczyć na pieniądze, przemnażając czas poświęcony na dojazdy przez stawkę przeciętnego godzinowego wynagrodzenia. Koszt dla pary mieszkającej 20 km od centrum można oszacować na 17,1 tys. zł rocznie, a gdyby mieszkali oni w odległości 50 km od centrum, aż 25 tys. zł - poświęciliby bowiem przeszło 820 godzin rocznie na same dojazdy do pracy!

Szacunki te nie uwzględniają ponadto transportu w innych celach niż jazda do pracy (np. zakupy, rozrywka), a tym bardziej nie uwzględniają czasu poświęconego na dowożenie dzieci do szkoły czy na dodatkowe zajęcia.

W lepszej sytuacji byłyby osoby, które wykonują pracę zdalnie lub mogą do pracy dojeżdżać relatywnie tańszą komunikacją publiczną. Każdy konkretny przypadek trzeba więc przeanalizować odrębnie, biorąc pod uwagę wiele czynników, ponieważ powyżej przedstawione wyniki stanowią jedynie efekt przyjętych założeń.

Alternatywa

Paweł zdecydował się na dom pod miastem, ale...w segmencie.

- Wpływ na moją decyzję miała przede wszystkim korzystna cena, która w przypadku podmiejskich osiedli równała się z ceną mieszkania w centrum Krakowa. Znalazłem ofertę niedaleko Krakowa, więc dojazd do pracy zajmuje mi mniej więcej tyle czasu, ile z Prokocimia do Huty. Za to bez korków - śmieje się Paweł.

Ważną kwestią była też...wygoda. Paweł wysłuchał już kilkanaście historii znajomych, którzy budowali własnymi siłami. Nie ma czasu szukać niedrogiej działki i sprawdzać ksiąg wieczystych i planu zagospodarowania przestrzennego. Nie chce godzinami stać w urzędach, starając się o pozwolenie na budowę. Nie chce przed pracą i po pracy jeździć na działkę, żeby przypilnować budowy. Nie ma też czasu na to, by szukać dobrych wykonawców i jeździć po hurtowniach za materiałami budowlanymi.
- Może i jest to trochę droższe rozwiązanie niż budowanie samemu systemem gospodarczym, ale trzeba też brać pod uwagę często niespodziewane wydatki, których na początku nikt nie liczy - dodaje Paweł.

A warunki mieszkania w szeregowcu są bardzo zbliżone do tych, które oferuje nam dom wolnostojący. Z konstrukcyjnego punktu widzenia istotne jest, że każdy dom szeregowy posiada własną ścianę, a każdy segment oddzielony jest dodatkowo dylatacją powietrzną, co tłumi hałas i podnosi komfort mieszkania.

Wszystko to sprawia, że ten typ budownictwa stanowi doskonałe połączenie poczucia swobody (którego nigdy nie da mieszkanie w bloku) z niepowtarzalnymi urokami własnego domu z ogrodem.

- Potrzeba przestrzeni jest jednym z głównych powodów, dla których kupujący nieruchomość decydują się, by "zamieszkać w szeregu", a nie w bloku. Pomimo że w segmencie wciąż mamy sąsiadów, to jednak nie otaczają nas oni z czterech stron. Ponadto zyskujemy "dodatkowy pokój" w postaci naszego wymarzonego ogrodu, który gwarantuje kontakt z przyrodą i przebywanie w ciepłe dni na świeżym powietrzu - mówi Andrzej Janas z serwisu dom.gratka.pl

MAGDALENA DOMAŃSKA- SMOLEŃ