Mieszkania czynszowe mogą być dostępne

– Co Państwo o **tym sądzą: w jaki sposób można uruchomić programy budownictwa mieszkaniowego w gminach?**

Tytus Misiak: Moim zdaniem, do tego nie potrzeba odrębnych programów, ani nawet przepisów. Przykładem może być Poznań. Gmina wydaje tam koncesje konkretnemu inwestorowi, który zajmuje się realizacją określonego przedsięwzięcia komunalnego. W umowie uzgadnia z nim, ile mieszkań ma być dla gminy i ile inwestor może sprzedać, a także jak długo może on zarządzać mieszkaniami.

Podobne rozwiązanie można zastosować w Krakowie. Nasze miasto potrzebuje około 1500 mieszkań i to już w tym momencie, Takiego problemu nie da się w moim odczuciu rozwiązać poprzez zakup pojedynczych mieszkań na rynku. Trzeba wytyczyć odpowiednie grunty i realizować duże inwestycje.

Dodam, że z drugiej strony niepokoją mnie programy, które dopuszczają możliwość pozbywania się mieszkań czynszowych, na przykład poprzez ich wyprzedaże. Budownictwo komunalne powinno być rotacyjnie czynszowe.

– Ciekawym rozwiązaniem jest realizowany przez Bank Gospodarstwa Krajowego program budowy mieszkań czynszowych na **zasadach komercyjnych. Kto może być w **nim partnerem BGK? Czy może być nim gmina?

Dariusz Stachera: Partnerem dla reprezentowanego przeze mnie Banku Gospodarstwa Krajowego jest tzw. klient misyjny, czyli samorządowy, spółdzielczy, plus segment gminnych towarzystw budownictwa społecznego, choć ze współpracy nie wyłączamy również TBS-ów, które powołane zostały przez podmioty prywatne, o ile realizują politykę mieszkaniową gminy.

Wymienione przeze mnie podmioty w istotny sposób przyczyniły się do rozwoju budownictwa czynszowego w Polsce. Przypomnę może, że jeżeli chodzi o Krajowy Fundusz Mieszkaniowy, to udało się zbudować w minionych kilkunastu latach około 80 tysięcy mieszkań w TBS-ach i około 17 tysięcy w spółdzielniach mieszkaniowych. Nie jest to oczywiście jakaś powalająca na kolana liczba mieszkań, ale trudno ją lekceważyć. Obecnie ocenia się, że w kraju brakuje minimum około 600-700 tys. mieszkań.

– Niektórzy mówią nawet, że brakuje ich około 1,5 miliona.

Dariusz Stachera: Tak, to prawda. Podawane są różne liczby w zależności od tego, czy brane są pod uwagę przepływy migracyjne i tzw. deprywacja mieszkaniowa, to znaczy zamieszkiwanie w warunkach niegodnych XXI wieku. Niezależnie od tego, jak ocenimy skalę zrealizowanego w minionych latach budownictwa społecznego, to był to najlepszy program mieszkaniowy, jaki powstał do tej pory. Nieskończenie lepszy od innych programów, gdyż w innych programach mieszkania czynszowe dla osób o umiarkowanych dochodach w ogóle nie powstawały. Nasza wieloletnia współpraca z TBS-ami doprowadziła do wykształcenia bardzo wysokich kompetencji w tym zakresie. Uważam, że BGK jak nikt inny na rynku zna potrzeby towarzystw budownictwa społecznego. Dodam, że kredyty ze środków dawnego KFM są bardzo atrakcyjne, gdyż ich obecne oprocentowane wynosi 2,25 proc. Jest to niezwykle korzystny instrument wsparcia budownictwa mieszkaniowego, udzielany na bardzo długi okres, do 35 lat. Portfel kredytów dawnego KFM jest bardzo dobrze spłacany – na poziomie ponad 99 proc., co jest na rynku bankowym niezwykle dobrym wynikiem.

– A **jak ocenia Pan ustawę, która weszła w życie w roku 2011 i miała umożliwić wykup mieszkań w TBS-ach?**

Dariusz Stachera: Moim zdaniem, w obszarze TBS poniosła ona fiasko, gdyż nie działa. Powodów jest co najmniej kilka. Jeden z nich jest po stronie najemcy, którego bardzo często nie stać na zapłacenie ceny rynkowej mieszkania (prawdopodobnie nie byłby nim, gdyby go było stać na zakup najmowanego lokalu). Drugim problemem jest zwrot uzyskanej nadwyżki przez TBS. Towarzystwa budownictwa społecznego nie chcą tego robić, gdyż działałyby na szkodę spółki.

Trzeci problem ma charakter polityczny i dotyczy gmin, które są właścicielami ok. 80 proc. mieszkań sfinansowanych w ramach KFM przez BGK. Gminy nie są zainteresowane wyodrębnianiem lokali, gdyż nie chcą pozbawiać się narzędzia polityki mieszkaniowej.

I w końcu czwarty problem – TBS-y same nie chcą pozbywać się majątku, ponieważ gdy wyodrębni się ponad 50 proc. mieszkań, wówczas wspólnota może pozbawić towarzystwo budownictwa społecznego możliwości zarządzania zasobem. – Czy BGK po **likwidacji KFM ma jakąś ofertę dla TBS-ów?**

Dariusz Stachera: Nasz bank rzeczywiście od 2012 roku wprowadza nowe produkty dla TBS-ów. Uruchomiliśmy kredyt komercyjny dla TBS-ów i spółek komunalnych zajmujących się mieszkalnictwem. Uczestniczymy w przetargach lub udzielamy kredytów z wolnej ręki, gdy TBS nie jest podmiotem publicznym. Kredyt oferowany jest nawet z 30-letnim okresem spłaty. Jest to zatem praktycznie unikatowy produkt, gdyż do 25 lat jest jeszcze jakaś konkurencja na rynku, ale kredytów dla TBS o dłuższym okresie spłaty nie ma poza BGK.

Oczywiście skala finansowania komercyjnego jest nieporównywalna z Krajowym Funduszem Mieszkaniowym. Dotychczas produkty komercyjne, jakimi obecnie dysponujemy, wygenerowały skalę finansowania rzędu 80 mln złotych. Nie ma jednak potencjału na rynku, żeby robić więcej, skoro w TBS-ach obowiązuje ograniczenie czynszu, który nie może przekroczyć 4 proc. wartości odtworzeniowej lokalu rocznie.

Wprowadziliśmy ponadto w tym roku, jako jedyny bank, unikatowy produkt, jakim jest emisja (organizacja i gwarancja nabycia) obligacji TBS-ów. Mamy już podpisanych siedem umów. TBS-y nie były na początku przekonane do tego produktu, ale stwierdziły po jakimś czasie, że proces kredytowy w przypadku emisji obligacji jest taki sam, jak w przypadku kredytów, a nawet jeszcze bardziej wygodny, gdyż nie wymaga formuły przetargu.

– Czy BGK jest przygotowany żeby uruchomić nowy program rządowy wsparcia budownictwa społecznego, o **którym się mówi?**

Dariusz Stachera: Płynnościowo BGK jest przygotowany do tego, aby obsługiwać TBS-y w dużej skali. Nie narzekamy na brak środków. Jesteśmy w stanie wygenerować akcję kredytową na poziomie nawet kilkuset milionów złotych rocznie. Nie możemy jednak robić tego na zasadach rynkowych, gdyż wiązałoby się to z wysokimi kosztami dla TBS-ów i spółdzielni mieszkaniowych. Kluczowym obszarem, za który osobiście odpowiadam, jest budownictwo o umiarkowanych czynszach.

Z satysfakcją mogę oznajmić w Krakowie, że we współpracy z Ministerstwem Infrastruktury i Rozwoju przygotowujemy projekt nowego programu skierowanego do ludzi, których nie stać na najem mieszkania na zasadach komercyjnych ani spłacanie rat kredytu hipotecznego. Program ten przewiduje przeznaczenie ok. 1,6 mld zł w ciągu 5 lat na projekty mieszkaniowe, które będą realizowane m.in. przez towarzystwa budownictwa społecznego oraz spółdzielnie mieszkaniowe. Zakłada pilotażowo budowę ok. 10 tysięcy mieszkań.

Program będzie się opierał na czytelnym systemie spłat kredytu zaciąganego w BGK na atrakcyjnych warunkach cenowych, ale w dobrze znanej na rynku formule spłaty równych rat kapitałowo-odsetkowych. W przeciwieństwie do skomplikowanej konstrukcji podwójnie indeksowanych rat kredytu dawnego KFM, produkt ten będzie eliminował zjawisko „puchnięcia” zadłużenia spowodowanego kapitalizacją odsetek.