Mieszkania w Krakowie: wynajmować czy kupić. Co się bardziej opłaca? Ceny lokali spadły pierwszy raz od lat. Czynsze rosną u nas rekordowo

Zbigniew Bartuś
Zbigniew Bartuś
Udostępnij:
Ceny mieszkań w Krakowie spadły po raz pierwszy od wielu miesięcy, głównie z powodu masowego odpływu kupujących na kredyt: obecne i wciąż rosnące raty odstraszają nawet niepoprawnych optymistów. Zakup mieszkania nie zabezpiecza już oszczędności w prosty sposób (czyli bez dochodów z najmu) przed inflacją. Zupełnie inaczej jest na rynku najmu: tutaj stawki wciąż dynamicznie rosną. Tylko w ciągu miesiąca zwiększyły się w stolicy Małopolski o 4 procent, a rok do roku o… 44 procent! Opłata za metr kwadratowy dobiła do 56 złotych miesięcznie i ma nadal duży potencjał wzrostu, zwłaszcza że w Warszawie jest to 66 zł, w Gdańsku 63 zł, a we Wrocławiu 60 zł.

Ludzie oferujący mieszkania do sprzedaży zaczynają powoli obniżać ceny, natomiast na rynku najmu mamy wciąż do czynienia w szokiem pourazowym wywołanym pojawieniem się nad Wisłą milionów uchodźców z Ukrainy – tak można podsumować dwa najnowsze raporty Expandera i Rentier.io. W Krakowie owo totalne rozjechanie się nastrojów widać wyraźniej niż gdziekolwiek, ponieważ ceny samych mieszkań w ostatnim miesiącu minimalnie, ale jednak spadły, natomiast stawki najmu ciągle mocno rosną.

Spadek cen lokali w ofertach sprzedaży to pierwsze takie zjawisko od wielu miesięcy. Głównym powodem jest dramatyczne załamanie na rynku kredytów hipotecznych wywołane podwojeniem miesięcznych rat. Do tak radykalnej podwyżki doszło w ciągu zaledwie dziewięciu miesięcy, więc szok jest nieuchronny. Większość zainteresowanych dotąd zakupem lokalu wstrzymuje się z inwestycją z uwagi na szalejącą inflację i totalną niepewność o przyszłość, zarówno tę bliższą, jak i dalszą.

Jak wynika z wyliczeń ekspertów Expandera, para, która we wrześniu 2021 mogła kupić na kredyt 60-metrowe mieszkanie w Krakowie, dziś może sobie pozwolić co najwyżej na 20-metrową kawalerkę.

Mieszkanie w Krakowie: Kupić, nie kupić?

– Na rynku mieszkaniowym w 17. największych miastach w Polsce, także w Krakowie, pojawiły się pierwsze oznaki spowolnienia. Spadki cen w porównaniu z kwietniem odnotowaliśmy w ośmiu metropoliach, ale w pozostałych wzrosty okazały się bardzo niskie, rzędu 1 proc., jak w Warszawie. Wyjątkiem jest Sosnowiec, gdzie ceny wzrosły o 8 procent, ale też kwota wyjściowa była bardzo mała: 6 tys. zł za metr. kw., czyli prawie dwa razy mniej niż w Krakowie

– komentuje Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.

W najnowszym zestawieniu mediany cen (wskaźnik ten dzieli oferowane stawki na dwie równe połowy i jest bardziej miarodajny od średniej) w największych miastach, Kraków - ze stawką 11.450 zł za metr - spadł z drugiego na trzecie miejsce. Oprócz Warszawy (13.214 zł) stolicę Małopolski nieznacznie wyprzedził Gdańsk (11.475 zł). Za podium znalazły się Gdynia i Wrocław z medianami o około tysiąc złotych niższymi. Najtańszy pozostaje Sosnowiec (6.600 zł), ale niewiele droższy jest Radom (6.667 zł). Relatywnie niskie są ceny w Katowicach: 7.327 złotych za metr kw. w zielonej i stale piękniejącej stolicy Śląska położonej zaledwie godzinę jazdy autem i niespełna 50 min jazdy pociągiem od Krakowa, wydaje się wyjątkowo atrakcyjne. W dodatku Katowice odnotowały największy wśród metropolii spadek cen: w maju były one o 3 procent niższe niż w kwietniu. Spadek ten obserwowany jest już trzeci miesiąc z rzędu.

We wszystkich miastach ceny są jednak nadal wyższe niż przed rokiem. Średnio jest to 16 procent więcej – czyli minimalnie ponad inflację (która wedle GUS wyniosła 15,6 proc.). Kraków jawi się jednak jako metropolia o najmniejszej dynamice wzrostów – bo „zaledwie” o 13 procent rok do roku. Po raz pierwszy od globalnego kryzysu 2009 roku wzrost cen mieszkań okazał się w stolicy Małopolski niższy od wskaźnika inflacji, czyli sam zakup lokalu przestał chronić oszczędności przed utratą wartości, zwłaszcza że wiąże się z innymi kosztami, a następnie opłatami eksploatacyjnymi. Natomiast nadal bardzo opłaca się kupować mieszkania na wynajem, szczególnie przy obecnych czynszach, wyśrubowanych po rosyjskiej napaści na Ukrainę (o tym dalej).

Spadek cen kontra wakacje kredytowe

- Na rynku kredytów hipotecznych stawka WIBOR 3M osiągnęła 7 proc. W rezultacie rata kredytu na kwotę 300 000 zł na 30 lat, zaciągniętego we wrześniu ubiegłego roku, będzie ponad dwukrotnie wyższa niż wcześniej. Pogarsza się przez to dostępność kredytów. Para z łącznym dochodem 8 000 zł netto może liczyć średnio na 270 tys. zł kredytu. Dla porównania we wrześniu ubiegłego roku było to 591 tys. zł. Wtedy taka para mogła kupić w Krakowie prawie 60-metrowe mieszkanie, a teraz co najwyżej… 20-metrową kawalerkę

– wylicza analityk Expandera.

Skoro dostępność nowych kredytów tak mocno spadła, a raty spłacanych już kredytów radykalnie wzrosty, to dlaczego ceny mieszkań szybciej nie spadają? Wpływ na to mogą mieć wakacje kredytowe, które mają wejść w życie od sierpnia: dają nadzieję kredytobiorcom, że ich wydatki na raty kredytowe nie będą aż tak wysokie, jak wynika ze wzrostu stawki WIBOR. Od sierpnia do końca roku będzie można zapłacić tylko jedną ratę zamiast pięciu. W przyszłym roku liczbę rat będzie można zmniejszyć z 12 do 8. Odłożone raty trzeba będzie spłacić w późniejszym terminie - za kilka, czy kilkanaście lat, przy korzystniejszym oprocentowaniu.

Szansa na okazje? Być może część ludzi sprzeda mieszkania obciążone wysokimi ratami kredytów

– Przy obserwowanym wzroście kosztów kredytu należy liczyć się z tym, że z rynku może wyparować ponad połowa, a nawet dwie trzecie zakupów wspieranych kredytem hipotecznym. O realnym popycie i kondycji rynku będą decydować nabywcy gotówkowi. Spodziewamy się, że w obecnej sytuacji dominować będą inwestorzy kupujący mieszkania z własnych środków, z przeznaczeniem na wynajem. Rosnąć będzie też rola funduszy PRS, które przy dobrej koniunkturze na rynku najmu będą zainteresowane zwiększeniem w nim swoich udziałów. Spodziewać się zatem należy kolejnych zakupów pakietowych dokonywanych przez te fundusze. W perspektywie najbliższych kilku lat przewidujemy więc zauważany wzrost udziału PRS w rynku mieszkaniowym

– wskazuje Dariusz Książak, prezes firmy analitycznej Emmerson Evalaution.

Pomimo spadku popytu w perspektywie najbliższych miesięcy, eksperci Emmerson Evalaution nie przewidują zauważanych spadków cen mieszkań na rynku pierwotnym, które skutecznie będą ograniczane przez rekordowo drogie koszty wytworzenia. Zaznaczają przy tym, że szansa na nieznaczną korektę będzie możliwa w przyszłym roku, w chwili, gdy deweloperzy będą chcieli wyprzedać ostatnie mieszkania z projektów rozpoczętych jeszcze w roku 2021 i zbilansować aktualną podaż do zmniejszonego popytu.

- Na przełomie roku można się spodziewać okazji cenowych na rynku wtórnym, gdyż część osób, które zaciągnęły kredyty hipoteczne przy wyjątkowo niskich stopach, będzie chciała ograniczyć rosnące koszty ich obsługi i zdecyduje się na sprzedaż kupionych wcześniej mieszkań

- uważa Dariusz Książak.

Wynajmujący uratują ceny mieszkań? Stawki czynszów wciąż rosną. W Krakowie - rekordowo

Po napaści Rosji na Ukrainę polski rynek najmu przeżył niespotykany w dziejach rollercoaster. Miało to oczywisty związek z napływem milionów uchodźców. Raporty Expandera i Rentier.io przynosiły kolejne szokujące wieści o szalenie rosnących stawkach malejącej drastycznie liczbie dostępnych ofert. W maju sytuacja na rynku zaczęła się uspokajać.

- Liczba ogłoszeń wzrosła, zaś koszty najmu spadły w porównaniu z kwietniem w pięciu z szesnastu badanych miast, najmocniej w Bydgoszczy (o 4 proc.) i Toruniu (o 3 proc.). Natomiast nadal znacząco rosły w Gdańsku (o 8 proc.), Gdyni (o 5 proc.) i Krakowie (o 4 proc.). Co więcej, nie ma ani jednego miasta, w którym koszty najmu spadłyby w porównaniu z początkiem 2022 roku. Średni wzrost opłat wyniósł 16 procent, a rok do roku - 25 procent

- wylicza Jarosław Sadowski. Na Pomorzu wynajęcie mieszkania kosztuje już o 41 proc. więcej niż przed rokiem, zaś pod Wawelem – o 44 proc. więcej. Kraków pobił tutaj rekord Polski, dla porównania w Warszawie wzrost stawek wyniósł rok do roku 27 procent, w Rzeszowie 26, a w Katowicach zaledwie 13 procent (a więc poniżej poziomu inflacji!).

- Skok czynszów o ponad 40-procent może faktycznie szokować, ale warto zważyć, że nawet przy takich podwyżkach koszty najmu rosną zdecydowanie wolniej niż raty kredytów na zakup mieszkań

– mówi analityk. Np. w Warszawie rata kredytu za 50-metrowe mieszkanie jest aż o 1 597 zł wyższa niż koszt najmu takiego lokalu i to przy maksymalnym (35 lat) okresie spłaty. W Krakowie ta różnica jest niemal równie dotkliwa. Przeciętny koszt najmu 50-metrowego mieszkania wynosi 2.813 złotych, natomiast rata na zakup takiego lokalu na kredyt przy 10-procentowym wkładzie własnym urosła już do… 4.245 złotych. 1400 złotych więcej miesięcznie jest kwotą nie do przeskoczenia dla wielu osób i rodzin. Młodym będzie więc przy takich kosztach kredytów bardzo trudno przenieść się z lokalu najmowanego do własnego. Zdaniem Jarosława Sadowskiego, nie pomoże w tym nowy państwowy program „Mieszkanie bez wkładu własnego” - i to nawet po ogłoszonych już zmianach.

- Warto rozważyć przywrócenie programu „Rodzina na swoim”, gdzie przez 8 lat około połowy odsetek kredytu można było spłacić z dotacji państwa

– uważa Jarosław Sadowski.

Wielką rolę w rozwoju krakowskiego ekosystemu start-upowego odgrywa biznes gier. Jego święto – Digital Dragons (tegoroczna edycja odbyła się po pandemicznej przerwie na żywo w połowie maja), organizowane przez KPT - stało się jednym z najważniejszych wydarzeń w tej niezwykle rozwojowej i zarazem dochodowej branży, nie tylko w kraju, ale i w skali globalnej

Kraków młodych milionerów: TOP 15 start-upów, które odniosły...

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Dołącz do nas na Twitterze!

Codziennie informujemy o ciekawostkach i aktualnych wydarzeniach.

Obserwuj nas na Twiterze!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Polecane oferty

miejsce #2

Metabo

Metabo Power Maxx BS Quick (600156500)

615,00 zł284,99 zł-54%
miejsce #3

Stanley

Stanley FMC627D2-QW

896,79 zł589,37 zł-34%
miejsce #4

Makita

Makita Dhp485Rfj

1 273,02 zł970,00 zł-24%
miejsce #5

Stanley

Stanley FMC625D2

463,00 zł
miejsce #6

Einhell

Einhell 4513914

209,00 zł
Materiały promocyjne partnera

Tej zimy będzie ciepło. Zapewnia Anna Moskwa

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Więcej informacji na stronie głównej Dziennik Polski
Dodaj ogłoszenie