Mieszkania większe niż w czasach PRL

Choć nabywcy chętnie kupowaliby możliwie małe i zarazem tanie mieszkania, to regulacje prawne nie pozwalają już na budowę tak niewielkich lokali jak jeszcze w drugiej połowie w XX wieku. Przeciętna wielkość mieszkania zbudowanego po 1978 roku to około 60 mkw. Budowane w ostatnich dekadach mieszkania są większe niż przed wojną, a tym bardziej w pierwszych latach PRL.

Według GUS, przeciętne ,,M” wybudowane w latach 1945-1970 miało 45,1 mkw. Dla porównania w latach 2008-2011 było to 60 mkw., a więc o 33 proc. więcej.

Wracają stare priorytety?
Po wojnie priorytetem było odbudowanie infrastruktury i stworzenie jak największej liczby mieszkań, stawiano więc na ilość, a nie wielkość. W latach 1945-1970 powstało ponad 2,8 mln mieszkań, a w latach 1971-1978 prawie 1,9 mln mieszkań. Rocznie daje to 108,8 tys. mieszkań w okresie powojennym i aż 234,8 tys. mieszkań w latach 70. Teraz, w rekordowym 2014 roku oddano w Polsce do użytkowania 143,4 tys. mieszkań.

Dzisiaj nieruchomości mają wyższy standard, ale jest ich wyraźnie mniej niż np. za czasów wdrażania polityki mieszkaniowej okresu Edwarda Gierka._ – Okres ten wyróżniało krytykowane dziś budownictwo wielkopłytowe, ale trzeba mu oddać przynajmniej to, że dzięki prefabrykatom powstawało w Polsce najwięcej nieruchomości w historii _– dodaje Bartosz Turek, analityk Lion’s Banku.

W latach 1945-1970 najwięcej, bo 60 proc. zbudowanych lokali, miało od 30 do 49 mkw. powierzchni. Analiza starszych zasobów wykazuje, że jedynie jedno mieszkanie na trzy miało taką wielkość – znacznie popularniejsze były lokale o powierzchni 60-79 mkw. Takie metraże znajdowały też najwięcej nabywców w pierwszych inwestycjach deweloperskich, na początku lat 90. Sporo klientów poszukiwało wówczas lokali, które miały ponad 80 mkw.

W ostatnich latach na prowadzenie wyszły znowu lokale 50-metrowe. W tym przypadku wiąże się to jednak przede wszystkim z możliwościami nabywców. Również program funkcjonalny podobny jest do tego z lat 70. Projektanci próbują wpisać w metraż jak najwięcej pomieszczeń – jeżeli oddzielna kuchnia, to mieszczą się tylko dwa pokoje, dlatego wiele osób decyduje się na aneks kuchenny. Niezależnie od mody na takie rozwiązanie, ten kompromis dyktowany jest możliwością wygospodarowania dwóch sypialni.

Dużych buduje się mało...
W latach powojennych mieszkania w kamienicach często dzielono na mniejsze lokale, aby sprostać niezaspokojonym potrzebom mieszkaniowym ludności. Jeszcze dzisiaj można spotkać w zasobach gminnych takie ,,komunałki”, chociaż sporo zostało scalonych w wyniku zamian i wykupów. Udział dużych w ogólnej liczbie mieszkań zbudowanych przed 1988 r. jest kilkuprocentowy. Dopiero w kolejnych latach budowano ich więcej, a w latach 2008-2011 ich udział przekroczył 15 proc.

Odwrotna sytuacja ma miejsce w przypadku lokali o powierzchni poniżej 30 mkw. Mają one kilkuprocentowy udział w liczbie mieszkań wzniesionych przed 1978 rokiem. W kolejnych latach udział ich zmalał, a najnowsze dane (lata 2008-2011) mówią o udziale na poziomie 1,6 proc. Lokale o metrażu mniejszym niż 30 mkw. stanowią najmniejszą grupę w ofercie rynku pierwotnego: to tylko jedno na 60. budowanych przez deweloperów.

Nie wynika to jednak z braku chęci potencjalnych nabywców do kupienia takiej nieruchomości lub wstrętu deweloperów do małych metraży! Powodem niewielkiej podaży takich lokali mogą być regulacje prawne, które stawiają bardzo wyraźne wymagania biurom projektowym. Wynika z nich, że minimalna wielkość kawalerki to 25 mkw. Niemal niemożliwe jest jednak zaprojektowanie tylko takich lokali w budynku, z czego wynika ograniczona ich podaż.

Wspomniane regulacje prawne powodują, że w poszukiwaniu kilkunastometrowej kawalerki trzeba przyjrzeć się ofercie rynku wtórnego (prawo kiedyś pozwalało na tworzenie kilkunastometrowych mieszkań). Na rynku znaleźć też można oferty deweloperów sprzedających kilkunastometrowe kawalerki, ale są one w zamyśle przeznaczone na najem czasowy, np. dla studentów, a więc w ich cenie należy spodziewać się 23-proc. (jak w lokalach użytkowych), a nie 8-proc. podatku VAT, charakterystycznego dla segmentu mieszkaniowego.

[email protected]