Mieszkanie na kredyt – co trzeba wiedzieć

Niska rata czy niska prowizja? Na to pytanie musimy sobie odpowiedzieć, poszukując najlepszego kredytu mieszkaniowego. Oczywiście, idealnie jest, gdy oba te ważne parametry są niskie. Tyle że najczęściej musimy wybierać. - Wbrew pozorom nie zawsze oprocentowanie jest najistotniejsze - ostrzega Michał Krajkowski, główny analityk z firmy Notus Doradcy Finansowi. - O wyborze kredytu bardzo często decyduje bowiem przewidywany realny, a nie wnioskowany, okres spłaty naszego zobowiązania.

Gdy wiesz, że wcześniej spłacisz zadłużenie
Wnioskując o kredyt mieszkaniowy, często już w momencie jego zaciągania wiemy, że będziemy go spłacać stosunkowo krótko, na przykład trzy lata lub pięć. Bo przykładowo kupujemy nowe mieszkanie, a stare po przeprowadzce chcemy sprzedać i nadpłacić kredyt. Taki ruch planuje również wiele osób budujących dom. Często decyzję tę podejmujemy także ze względów osobistych lub zawodowych.

Tyle że, niezależnie od sytuacji, najczęściej i tak musimy zaciągnąć kredyt na kilkanaście lat czy nawet kilkadziesiąt. Jest to spowodowane sposobem wyliczania zdolności kredytowej i wysokością miesięcznej raty, jaką będziemy musieli płacić (jest niższa, gdy okres pożyczki wynosi 20-30 lat, a nie siedem czy 10).
Na co więc zwrócić uwagę, gdy wiemy, że po kilku latach nadpłacimy swoje zobowiązanie wobec banku?

Zapamiętaj: w takiej sytuacji to nie oprocentowanie będzie najważniejsze.

To warto wiedzieć
W wielu bankach równolegle funkcjonują różne oferty. W dużym uproszczeniu można je podzielić na dwie grupy:
* niska marża, ale wysoka prowizja;
* wyższa marża, ale za to brak prowizji.

Jaką ofertę powinna więc wybrać osoba zdecydowana na wcześniejszą spłatę, a jaką ta, która planuje spłacać zobowiązanie przez kilkanaście lat? Analitycy Notusa wyliczyli to na przykładzie dwóch kredytobiorców, którzy chcą pożyczyć z banku na mieszkanie 250 tysięcy złotych, mając 20 procent wkładu własnego.

* Kredytobiorca nr 1 zaciągnie kredyt na 25 lat i taki będzie rzeczywisty okres jego spłaty.

* Kredytobiorca nr 2 również chce zaciągnąć kredyt na 25 lat, ale już dzisiaj wie, że zobowiązanie to w całości spłaci po trzech latach.

Dla uproszczenia wyliczeń pominięto koszty ubezpieczenia do czasu ustanowienia hipoteki i koszt ubezpieczenia nieruchomości, zastosowano stawkę trzymiesięcznego Wiboru 1,86 procent. Co wyszło po podliczeniu kosztów odsetkowych i prowizyjnych ofert dwóch banków?

W przypadku planowanej spłaty kredytu po trzech latach w każdym przypadku korzystniejsze okazało się wybranie kredytu z wyższą marżą i, w konsekwencji tego, z wyższą ratą, ale bez kosztów prowizyjnych. Przy dłuższym okresie realnej spłaty większej wartości nabiera niższe oprocentowanie i rata kredytu. Płacąc mniejszą ratę przez większą liczbę miesięcy, udaje się "odrobić" wydatki, które ponieśliśmy płacąc prowizję za udzielenie.

To warto zapamiętać
Jeśli planujemy spłacić kredyt stosunkowo szybko, wybierajmy raczej oferty z niską prowizją i brakiem innych opłat wstępnych. Jeśli jednak okres spłaty ulega wydłużeniu, wówczas coraz większego znaczenia nabierają niskie koszty miesięczne. Powinniśmy więc szukać kredytów z niską marżą.

Bez prowizji, a z polisą
Porównując oferty banków, można spotkać się z takimi bez konieczności zapłacenia prowizji - pod warunkiem skorzystania z ubezpieczenia na życie. Jego koszt często jest wysoki, opłata ściągana za rok lub dwa lata z góry, a ponadto zobowiązujemy się do utrzymywania tej polisy przez określony czas.

Czy to korzystna propozycja? - Wszystko zależy od naszego indywidualnego podejścia do oferowanego ubezpieczenia - wyjaśnia ekspert. Gdy traktujemy je tylko jako dodatkowy koszt, powinniśmy uważać je niemal za prowizję. Często dzieje się tak w przypadku, gdy narzucone ubezpieczenie jest niedopasowane do nas, nie spełnia naszych oczekiwań.

Jeśli jednak traktujemy taką polisę jako dodatkowe zabezpieczenie, to wtedy nie da się tego wprost przeliczyć i zastosować opisanego sposobu porównania ofert. Wówczas dodatkowe opłaty są w takim przypadku kosztem dodatkowego zabezpieczenia.

Ważne informacje
Stopy procentowe w naszym kraju po raz kolejny zostały obniżone. To jest dobra wiadomość dla zadłużonych.

Obniżka stóp
Od 5 marca tak zwana stopa referencyjna NBP wynosi 1,5 proc. (wynosiła 2 proc.).

Kto zyskuje
Obniżka stóp to świetna informacja dla spłacających kredyty hipoteczne (mieszkaniowe) w złotówkach. Teraz oni zyskują (po latach płacenia wyższych rat niż ci, którzy wybrali kredyty we frankach czy euro). Gdy bank zaktualizuje im stawkę WIBOR, zapłacą najniższą ratę w historii. W przypadku kredytu na kwotę 300 tys. zł, zaciągniętego na 25 lat z marżą 1,5 proc., rata może wynieść ok. 1423 zł i będzie o ok. 80 zł niższa niż w lutym. Przeciętna rata kredytu zaciągniętego na 30 lat powinna spaść o około 50 złotych na każde 100 tysięcy zadłużenia.
Niższe stopy procentowe mogą przynieść korzyści także tym, którzy spłacają kredyty konsumpcyjne (ratalne, w rachunku bankowym, na karcie kredytowej). Maksymalny dopuszczalny poziom oprocentowania obniżono z 12 proc. do 10 i banki muszą dostosować się do tego ograniczenia.

Zapewne niewiele jednak zmieni się, jeśli chodzi o kredyty dopiero wypłacane. Obecnie nierzadko to prowizja stanowi większość kosztów, a odsetki mają drugorzędne znaczenie. Poza tym banki mogą łatwo "odbić" sobie spadek oprocentowania, podnosząc prowizję. Jeśli więc planujemy kupić na przykład nowy telewizor na raty, raczej nie możemy liczyć na niższe koszty kredytu.

A kto traci
Duży spadek stóp procentowych to zła wiadomość dla trzymających oszczędności na lokatach bankowych i kontach oszczędnościowych. Uzyskiwane odsetki będą niższe. Dla przykładu: wpłacając 10 tys. zł na roczną lokatę zakładaną w marcu 2012 r. przeciętnie otrzymywaliśmy ok. 415 zł odsetek.

W najbliższym czasie kwota ta wyniesie ok. 130 zł. Tak ogromna różnica wynika z tego, że jeszcze dwa lata temu średnie oprocentowanie lokat rocznych wynosiło ok. 5,12 proc. W lutym tego roku - 2,09 proc. Po marcowej obniżce stóp spadnie zapewnie do ok. 1,6 proc. Najlepsze oferty, z oprocentowaniem 3 proc. i więcej, mogą w najbliższym czasie zupełnie zniknąć z rynku (nie licząc jednorazowych ofert promocyjnych dla nowych klientów).
Źródło: Expander Advisors, Notus. (oprac. kb)

To warto wiedzieć
Niższa rata kredytu nie będzie tak od zaraz.
* Aktualizacja oprocentowania i, w konsekwencji, niższa rata nie nastąpi z dnia na dzień. Większość banków zmienia oprocentowanie w cyklach trzymiesięcznych - najczęściej na przełomie kwartałów. Oznacza to, że jeszcze w marcu większość z nas zapłaci raty z wyższym oprocentowaniem, ale już od następnego miesiąca powinniśmy odczuć skutki obniżki.

Jednak nawet w bankach, w których aktualizacja oprocentowania odbywa się w innych terminach, w ciągu maksymalnie trzech miesięcy nowa stopa Wibor (od tego parametru zależy bezpośrednio oprocentowanie kredytów) powinna zostać uwzględniona. W nieco gorszej sytuacji są osoby, które oprocentowanie mają zmieniane co sześć miesięcy lub raz do roku. Może się okazać, że one na realne obniżki poczekają znacznie dłużej.

Obniżenie raty kredytowej przełoży się na niewielki wzrost zdolności kredytowej.
* Mniejsze miesięczne obciążenia spowodują, że - teoretycznie - przy tym samym poziomie dochodów możliwe będzie zaciągnięcie wyższego kredytu. Jednak musimy mieć świadomość, że dostępna kwota nie jest jedynym czynnikiem decydującym o możliwościach jego uzyskania.
Spadek oprocentowania lokat to zachęta do tego, aby szukać wyższych zysków na innych produktach.

Dotychczas Polacy, szukając alternatywy dla lokat, skupiali się głównie na rozwiązaniach o najniższym ryzyku (fundusze rynku pieniężnego oraz obligacji). To może się zmienić, bo od marca ruszył program skupu aktywów przez Europejski Bank Centralny. Uważa się, że wywoła on napływ pieniędzy na giełdy Europy Zachodniej i wzrosty cen akcji oraz, że - gdy zauważymy wysokie stopy zwrotu funduszy akcji europejskich - część z nas może zdecydować się na tego rodzaju inwestycję. Ostrzegamy jednak: inwestycje w akcje lub fundusze akcji wiążą się z ryzykiem. Można utracić znaczną część kapitału, dlatego nie należy tak lokować zbyt dużej części oszczędności.