Mieszkanie na wynajem

Nieruchomość to inwestycja, która powinna przynosić konkretny zysk. Zwykle można obliczyć – jaki. Warto zauważyć, że rentowność wynajmu od pięciu miesięcy rośnie.

Zysk minimalny
Jeżeli przyjmiemy, że rynkowa wartość wynajmowanej nieruchomości jest mniej więcej stałą w czasie, wówczas, jako absolutnie minimalną stopę zwrotu, pokrywającą utratę wartości pieniądza, można przyjąć istniejącą stopę inflacji.

W rzeczywistości trzeba jednak przyjąć, że pieniądze „zamrożone” w posiadanym mieszkaniu powinny przynosić zysk. Stopa zwrotu powinna być zatem wyższa od inflacji. Generalnie przyjmuje się, że zyskowność najmu nieruchomości powinna być co najmniej równa wysokości oprocentowania dziesięcioletnich obligacji skarbowych.

Oprocentowanie sprzedawanych w styczniu obligacji EDO0325 w pierwszym rocznym okresie odsetkowym wynosi 3 proc. w skali roku. Dla porównania – czteroletnie obligacje skarbowe mają oprocentowanie 2,6 proc. w pierwszym rocznym okresie. Dla obligacji dwuletnich jest to natomiast 2 proc.

Nieco inna sytuacja występuje w przypadku zakupu mieszkania na wynajem za pieniądze pochodzące z bankowego kredytu. W tej sytuacji niezbędne jest uwzględnienie kosztu pożyczenia pieniędzy.

– Oznacza to, że oprocentowanie kredytu na daną nieruchomość jest dolną granicą rentowności wynajmu nieruchomości, którą może zaakceptować inwestor _– mówi Artur Wojdat z portalu okolica.pl. _– W przypadku wzrostu kosztu kredytu, np. gdy rosną stopy procentowe, wynajmujący może oczekiwać wyższego zysku, by pokryć wyższe odsetki. Może natomiast pozwolić sobie na niższe opłaty za wynajem w __przypadku obniżki stóp procentowych.

Policzyć rentowność
Posłużmy się przykładem i przyjmijmy, że przeciętne oprocentowanie kredytu wynosi obecnie 4 proc. Przyjmując ten wskaźnik za podstawę do dalszych wyliczeń (pomijając prowizję i inne koszty związane z kredytem), należy tak kalkulować czynsz, aby od każdych 100 tys. zł zainwestowanych w nieruchomość otrzymać rocznie co najmniej 4 tys. zł netto, czyli 333 zł miesięcznie (po opodatkowaniu).

Oprócz kosztu zainwestowanego kapitału, wynajmujący powinien uwzględnić także wszystkie koszty związane z odpłatnym udostępnianiem mieszkania. Będą to m.in. koszty remontów, napraw i odświeżenia lokalu, okresy „przestojów” bez wynajmu, okresy niewywiązywania się lokatorów z płatności.

Gdy przyjmiemy, że średnio w ciągu roku mieszkanie przez jeden miesiąc nie jest wynajęte, statystyczny lokator nie wywiązuje się z płatności także za jeden miesiąc, a koszt remontów i napraw to rząd 500 zł rocznie, wówczas koszty dodatkowe możemy oszacować na około 1170 zł. Po dodaniu tej kwoty do kosztu kapitału otrzymamy 5170 zł, którą wynajmujący powinien uzyskiwać w postaci czynszu. Miesięcznie jest to 430 zł za każde zainwestowane 100 tys. zł. Rentowność wynajmu netto powinna więc wynosić 4,3 proc. Jeżeli mieszkanie jest wyposażone w meble, ich koszt powinien także być uwzględniony w obliczeniach.

Decyduje rynek
Na cenę najmu duży wpływ ma lokalizacja budynku oraz miejscowość, gdzie jest położony. Z danych o stawkach najmu zgromadzonych przez serwis Domiporta.pl oraz o cenach transakcyjnych z Home Broker i Open Finance wynika, że obecnie najwyższa rentowność wynajmu jest w Gdańsku. Przeciętnie można tam oczekiwać wartości tego wskaźnika w wysokości 4,82 proc. netto w skali roku. Wśród dużych miast na drugiej pozycji plasuje się Wrocław (4,76 proc.) oraz Warszawa (4,65 proc.). W Krakowie jest to średnio 4 proc. Najniższa opłacalność jest w Poznaniu (3,62 proc.) oraz w Gdyni (3,96 proc.).

– _W dużych miastach rośnie zainteresowanie mieszkaniami do wynajęcia z __powodu coraz większej liczby ludności napływowej oraz niepewnej sytuacji finansowej, utrudniającej zakup własnej nieruchomości – _przypomina Maciej Górka z Domiporta.pl.

Warto zauważyć, że rentowność wynajmu od pięciu miesięcy rośnie. W skali całego kraju, w lipcu ubiegłego roku, było to średnio 3,88 proc. Była to wartość najniższa od czterech lat. Dwa miesiące później wskaźnik wynosił 4,15 proc., natomiast na koniec roku było to 4,33 proc. Należy jeszcze podać, że najwyższą wartość odnotowano we wrześniu 2012 r., kiedy wskaźnik osiągnął 4,6 proc.

Można pokusić się o wyliczenie czasu wynajmowania po jakim nastąpi całkowity zwrot zainwestowanego kapitału. Najdroższe mieszkania (zarówno jeśli chodzi o stawki najmu jak i ceny zakupu) są w Warszawie. Średnio za wynajem metra kwadratowego mieszkania trzeba w stolicy zapłacić prawie 43 zł, a za jego zakup prawie 7,2 tys. zł. Po uwzględnieniu zryczałtowanego podatku wynika, że przy stałych warunkach najmu inwestycja taka zwróciłaby się po 183 miesiącach. W przypadku Krakowa zwrot nastąpiłby po 201 miesiącach, natomiast w Poznaniu okres ten wynosi 222 miesiące.