Mieszkanie plus. Gotowe, bez kredytu i ryzyka

Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa przedstawiło projekt ustawy o Narodowym Funduszu Mieszkaniowym. Dokument, który ma regulować zasady budowy tanich mieszkań na wynajem, zapowiadanych przez rząd, trafił do konsultacji.

- Ustawa umożliwi wykorzystanie gruntów Skarbu Państwa, będących dziś w rozproszonym zarządzie różnych podmiotów, do realizacji celów mieszkaniowych. Grunty te, w zależności od swojej charakterystyki, będą wykorzystywane zarówno bezpośrednio pod zabudowę mieszkaniową jak i kierowane na rynek nieruchomości, a uzyskane w wyniku tego środki będą przeznaczane na wsparcie mieszkalnictwa - tłumaczy wiceminister infrastruktury i budownictwa Kazimierz Smoliński.

Fundusz weźmie, co tylko zachce

Na mocy tej ustawy zostanie powołany Narodowy Fundusz Mieszkaniowy, państwowa osoba prawna. Celem jego działania będzie poprawa dostępności mieszkań, w szczególności podejmowanie działań służących rozwojowi rynku najmu.

Nowy podmiot ma zarządzać Zasobem Nieruchomości Mieszkaniowych, czyli gruntami i budynkami powierzonymi mu przez Skarb Państwa, firmy i spółki państwowe oraz samorządy. Takie nieruchomości będą wystawiane na przetarg, który wyłoni wykonawcę mieszkań na wynajem.

Do postępowania zostaną dopuszczone także firmy prywatne, o ile zagwarantują, że co najmniej 75 proc. wybudowanych lokali zostanie wynajęta (lub wynajęta z opcją wykupu po spłaceniu kredytu zaciągniętego na budowę). Fundusz dostanie też możliwość samodzielnego inwestowania w swoje nieruchomości, np. w uzbrojenie gruntu. Ale będzie mógł też sprzedać otrzymać grunty (na przykład w atrakcyjnych lokalizacjach) i zyski z tego przeznaczyć na wspieranie zwiększenia dostępności mieszkań.

Ustawa da nowemu podmiotowi prawo pozyskiwania nieruchomości od innych jednostek państwowych. Wystarczy, że zarząd złoży odpowiedni wniosek i np. spółka państwowa będzie musiała przekazać wskazaną nieruchomość. I to nie tylko taką, na której mają powstać mieszkania na wynajem, ale również drogie grunty, które fundusz później sprzeda, by mieć pieniądze na własne cele. To w praktyce może oznaczać przejmowanie wbrew woli dotychczasowych dysponentów nieruchomości w super atrakcyjnych lokalizacjach, np. kolejowych - w pobliżu dworców lub powojskowych, przekazanych do Agencji Mienia Wojskowego.

Najem z opcją wykupu, ale po 30 latach

Grunty wystawiane na przetargi dla budujących mieszkania na wynajem będą musiały spełniać trzy warunki. W planach zagospodarowania przestrzennego powinny być przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Grunty muszą mieć dostęp do infrastruktury, czyli wodociągu, kanalizacji, linii energetycznych, a także gazowych i ciepłowniczych, i co jeszcze ważniejsze - do drogi. Działki muszą mieć też taki kształt i być tak duże, by możliwe było wybudowanie na nich lokali mieszkalnych.

Podmiot, który podpisze umowę z funduszem, zostanie zobowiązany do rozpoczęcia inwestycji najpóźniej po roku i jej zrealizowania w ciągu 4 lat. W momencie wynajmu gotowego mieszkania musi przedstawić lokatorowi warunki dotyczące okresu spłaty mieszkania i na jakich możliwe będzie przeniesienie własności. Przy takiej opcji okres spłaty musi wynosić co najmniej 30 lat, ale na wniosek najemcy można go będzie skrócić do 20 lat.

Gdy chętnych będzie więcej niż dostępnych mieszkań, wynajmujący je będzie musiał ustalić kryteria dające pierwszeństwo w zawarciu umowy. Takie kryteria musi jednak zaakceptować fundusz. A wytyczne do ich stworzenia to preferencje dla osób z niskimi dochodami oraz rodzin z dziećmi.

Fundusz zostanie zobowiązany do monitorowania lokalnych rynków pod kątem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Temu ma służyć udostępnianie mu list osób zaintereso- wanych wynajmem mieszkaniem, które mają tworzyć gminy. To pozwoli ocenić, gdzie inwestycje są konieczne, a gdzie nie ma sensu budować mieszkań na wynajem, bo i tak nie będzie na nie chętnych.

Czas zweryfikuje, czy najem będzie tani

- Ani w ustawie, ani w jej uzasadnieniu nie znajdziemy nigdzie potwierdzenia obietnicy wynajmu mieszkań za 10-20 złotych za metr kwadratowy miesięcznie - zwraca uwagę Bartosz Turek z Open Finance. I dodaje, że tak niskie stawki wielokrotnie były poddawane w wątpliwość, w związku z tym, że na rynku obowiązują często stawki dwukrotnie wyższe.

- W wielu miejscach mowa jest za to o rynkowych zasadach, jakimi ma rządzić się program taniego najmu. Czas pokaże, jak obietnice przełożą się na rzeczywistość - dodaje analityk.

Bartosz Turek przypomina, że najemcy, którzy raz zakwalifikują się na tanie mieszkania, po 30 latach mają zostać właścicielami mieszkań. - Nie tylko zapłacą mniej niż ci, którzy swoje lokale kupili płacąc cenę rynkową, ale też nie muszą zaciągać kredytu na zakup, nie podejmują ryzyka niepowodzenia budowy, nie muszą mieć wkładu własnego i otrzymują mieszkania wykończone, co znowu oznacza niższy koszt niż przy zakupie - wylicza ekspert.

[email protected]