Mieszkanie ratuje dochody na starość

Fot. INGIMAGE

ODWRÓCONA HIPOTEKA. Dodatkowa emerytura i bezpieczny dach nad głową

Na świecie osoby będące w takiej sytuacji najczęściej podpisują umowę z bankiem, na podstawie której w zamian za dom lub mieszkanie do końca życia otrzymują miesięczne raty, które pozwalają im godnie żyć. Mimo oddania bankowi mieszkania, do końca życia mieszkają u siebie. Ten produkt finansowy o nazwie odwrócona hipoteka (reverse mortgage) jest bardzo popularny zwłaszcza w krajach anglosaskich. W Polsce wciąż czekamy na odpowiednią ustawę pozwalającą instytucjom finansowym oferować dożywotnie kredyty w zamian za nieruchomości.

R E K L A M A    D E W E L O P E R Ó W

MIESZKANIOWY AS: Krakowskie Kamienice Herbowe

GP-Investmens: APARTAMENTY PRZY BULWARZE

Ale ile można czekać? Związek Zawodowy Lekarzy - z pomocą prawników - wziął sprawy w swoje ręce. Kojarzy młodych lekarzy bez własnego dachu nad głową z sędziwymi emerytami mającymi trudności w utrzymaniu swoich lokali. Opłaty mieszkaniowe i opiekę nad seniorami przejmują młodzi, na których na podstawie umowy cywilnoprawnej zostaje przepisane mieszkanie. Emeryt do śmierci mieszka u siebie. Młodzież opiekuje się właścicielem mieszkania, które obejmie w przyszłości. Uczciwość relacji między obiema stronami umowy kontroluje Komisja Etyki ZZL. To rozsądne rozwiązanie, tylko dlaczego związek zawodowy musi się zajmować sprawami, które powinny być w gestii zupełnie innych instytucji?

Być może w przyszłym roku ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym w końcu wejdzie w życie. Czekają na nią nie tylko sędziwi lekarze. Liczba telefonów, które odbieramy w naszej redakcji świadczy o tym, że duża grupa seniorów pilnie potrzebuje wsparcia finansowego. Jedyne, co mają, to mieszkanie. Chcieliby je zamienić na gotówkę, ale jednocześnie zachować bezpieczny dach nad głową.

Ofertę do emerytów - właścicieli nieruchomości - skierowały na razie fundusze hipoteczne. Ich produkt, mylnie zwany odwróconą hipoteką, jest de facto umową dożywocia niewiele różniącą się od tej, którą młodzi lekarze zawierają ze znacznie starszymi kolegami po fachu.

Projekt założeń do ustawy o właściwej odwróconej hipotece jest gotowy, uzgodnienia prowadzone przez Ministerstwo Finansów prawie zakończone. Zanim projekt trafi do Sejmu, przedstawiamy naszym Czytelnikom jego najbardziej aktualną wersję. Dopóki ustawa nie została uchwalona, warto wskazywać jej słabe punkty po to, by zaingerować w jej treść jeszcze przed rozpoczęciem procesu legislacyjnego.

Kredyt nie sprzedaż

Autorzy projektu ustawy przyjęli, że instytucje finansowe działające na jej podstawie będą realizowały model kredytowy, a nie sprzedażowy. Ten drugi oferują np. fundusze hipoteczne. Po zawarciu umowy cywilnoprawnej z właścicielem nieruchomości własność przechodzi od razu na podmiot finansujący. Zmiana właściciela nieruchomości jest nieodwołalna. Senior dożywotnio mieszka w swoim domu. Jeśli umowę podpisuje 65-latek, który umrze w wieku 100 lat, może sobie gratulować przedsiębiorczości. A jeśli umrze po dwóch miesiącach? Jego spadkobiercy będą sobie pluć w brodę.

Projekt ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym sprawę rozwiązuje inaczej. Bank podpisuje umowę z seniorem, ale to senior aż do śmierci pozostaje właścicielem nieruchomości. Mieszka w swoim domu i jest zobowiązany o niego dbać, aby nieruchomość nie traciła na wartości. Musi też regulować wszystkie opłaty, aby nie dopuścić do sytuacji, że długi staną się pretekstem do przeprowadzenia egzekucji wierzytelności z nieruchomości.

Klient może się wycofać z umowy z bankiem w ciągu 30 dni od podpisania umowy bez podawania przyczyny. Seniorzy nie zawsze są świadomi wszystkich konsekwencji umowy i miesiąc do namysłu daje im okazję do przeanalizowania decyzji z rodziną lub kompetentnymi znajomymi. Z umowy z bankiem można się wycofać w każdej chwili pod warunkiem uregulowania należności wypłaconych przez bank.

Tak samo jak w przypadku umowy sprzedażowej, tak i w modelu kredytowym 65-latek, który dożyje setki, wygrał na loterii. Będzie mieszkał w swoim mieszkaniu i dostawał comiesięczne dodatkowe raty do końca życia. Inna sytuacja dotyczy tego, który umrze po kilku miesiącach. Projekt ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym umożliwia spadkobiercom spłatę rat wypłaconych seniorowi i odzyskanie nieruchomości. Po śmierci właściciela nieruchomości bank pozostawia spadkobiercom 12 miesięcy od otwarcia spadku na podjęcie decyzji, czy przejmują zadłużoną (ratami kredytu wypłaconego seniorowi) nieruchomość i rozliczają się z bankiem, czy nie. Jeśli nie, to bank rozliczy się ze spadkobiercami. W ciągu 5 lat od śmierci kredytobiorcy powinien im zwrócić niewykorzystaną część wartości nieruchomości.

Wątpliwości

Obowiązujące w innych krajach przepisy dotyczące odwróconej hipoteki przewidują minimalny limit wieku (zazwyczaj 62-65 lat) dla korzystających z tego instrumentu finansowego. Autorzy polskiego projektu zrezygnowali z dolnej granicy wieku, pozostawiając go ocenie banków. Oczywiście, najbardziej pożądanym klientem jest 80-latek, ale największą skłonność do korzystania z takich rozwiązań przejawiają najmłodsi emeryci. Skumulowany w swojej nieruchomości kapitał chcieliby skonsumować na podróże, poprawę poziomu życia, leczenie itd. Im młodszy klient, tym większe ryzyko dla banku udzielającego kredytu, bo żyjemy coraz dłużej. Eksperci oceniają, że kalkulując ratę kredytu, instytucje finansowe będą brały pod uwagę znacznie dłuższy niż przewidywany przeciętny wiek życia, a to automatycznie obniży ratę wypłacanego kredytu.

Zazwyczaj banki obliczają ratę kredytu wypłacanego co miesiąc seniorowi, dzieląc wartość nieruchomości przez przewidywany czas życia swego kredytobiorcy. Jednak nie tę kwotę, który wyliczył rzeczoznawca majątkowy, ale około 50 proc. z niej. Nikt bowiem nie może przewidzieć, jak będzie się zmieniała wartość nieruchomości w przyszłości. Amerykanie uwierzyli, że będzie tylko rosła i zapłacili za to wysoką cenę. Poza tym w ciągu 40 czy 50 lat dom, kamienica czy blok może się zdekapitalizować. Na skutek zaniedbań - popaść w ruinę. Z powodu działania żywiołów lub nieszczęśliwego wypadku - zupełnie zniknąć. Wszystkie te ryzyka instytucja kredytująca bierze pod uwagę. Przed niektórymi okolicznościami asekuruje się możliwością rozwiązania umowy. Zerwanie umowy może być dla seniora bardzo dotkliwe, bo będzie musiał zwrócić wszystkie wypłacone do tej pory raty oraz kary umowne. Skąd weźmie pieniądze? Gdyby je miał, nie podpisywałby z bankiem umowy.
Rozwiązanie umowy może być konsekwencją braku dbałości o nieruchomość. Bankowi zależy, aby właściciel jak najczęściej przeprowadzał solidne remonty. Właścicielowi - aby nie wydawać pieniędzy i zatrzymać dla siebie jak najwięcej pieniędzy. Z czasem emeryt może już nie mieć siły, żeby panować nad stanem technicznym budynku. Eksperci przypuszczają, że mogą się też zdarzać sytuacje sprzedaży domów, za które dodatkową emeryturę wypłaca bank. W końcu we wszystkich dokumentach to seniorzy będą wciąż właścicielami nieruchomości. To też powód do zerwania umowy.

Instytucje pod kontrolą

W założeniach ustawy przewiduje się, że każda instytucja oferująca odwróconą hipotekę przygotuje jednolity formularz informacyjny, dzięki któremu będzie możliwe porównanie ofert. Taki zapis chwali Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Jednak banki to instytucje komercyjne. Trudno uwierzyć, aby eksponowały szczegóły mniej korzystne niż konkurencja.

Autorzy projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym przewidują ograniczony krąg instytucji podpisujących umowy z seniorami o odwróconej hipotece. To będą przede wszystkim banki, instytucje kredytujące, w przyszłości być może SKOK-i. Wszystkie muszą być wiarygodne i dysponować odpowiednimi środkami na wypłaty w przyszłości. Nie przewiduje się jednorazowej wypłaty ani dużych transz kredytu, ale wypłaty comiesięczne. Kredytodawcy muszą podlegać kontroli Komisji Nadzoru Finansowego, aby nie dopuścić do niebezpieczeństwa upadłości. W przypadku umowy sprzedażowej, jak wspomnieliśmy wcześniej, już dostępnej na rynku, upadłość instytucji mogłaby się skończyć utratą mieszkania i dodatkowej renty jednocześnie. W tym przypadku bowiem emeryt już w momencie podpisania umowy traci prawo własności nieruchomości. Senior bez dachu nad głową i bez dochodów stałby się problemem dla państwa, które musiałoby się nim zaopiekować. Wiarygodność instytucji uprawnionych do udzielania dożywotniego kredytu ma chronić nie tylko emerytów, ale także dochody samorządów.

Eksperci podkreślają, że odwrócony kredyt hipoteczny nie jest dobrym interesem ani dla banków, ani dla seniorów. Wielość ryzykownych możliwych sytuacji powoduje, że raty za mieszkanie nie będą duże. Nikt nie odważa się dziś jeszcze ich dokładnie wyliczać, bo będą zależały od wielu czynników (wartość nieruchomości, wiek seniora i współmałżonka, płeć). Sporą część wartości nieruchomości zjedzą odsetki i koszty banków. Jeśli raty nie będą atrakcyjne, to produkt nie będzie popularny. Przynajmniej na początku. Z czasem na pewno się upowszechni i wzrośnie konkurencyjność ofert. Jednak na rynku nie ma dziś żadnego innego produktu, który zapewniałby seniorom dodatkowy dochód i pozwalał korzystać z własnego mieszkania do ostatnich lat. Z taką gwarancją bezpieczeństwa.

Przewidywano, że odwrócona hipoteka będzie ofertą dla samotnych starszych osób, które nie mają spadkobierców. Już dziś wiadomo, że na ustawę czekają też emeryci, których dzieci wyjechały za granicę za pracą i tam się urządziły. Oni nie mają dla kogo trzymać domu. Mieszkanie dziadków nie jest łakomym kąskiem dla dobrze sytuowanego młodego pokolenia, które nie ma nic przeciwko temu, aby ich rodzice skorzystali z dodatkowej gotówki, skapitalizowanej w nieruchomości.
Prace nad ustawą rozpoczęły się w 2008 r. W 2009 odbyło się pierwsze spotkanie grupy pracującej nad założeniami do projektu. W kwietniu 2010 r. założenia były gotowe. Nadesłano jednak prawie 200 uwag do nich. Dziś projekt, uwzględniający te uwagi, jest gotowy, ale proces legislacyjny może się rozpocząć dopiero w nowej kadencji Sejmu. Ustawa może wejść w życie dopiero w przyszłym roku.

EWA PIŁAT

Zawarte w artykule informacje pochodzą z dyskusji podczas konferencji pt. "Odwrócona hipoteka. Szansa na godne życie seniora czy zagrożenie", zorganizowanej przez rzecznika praw obywatelskich prof. Irenę Lipowicz i wojewodę małopolskiego Stanisława Kracika 13 czerwca 2011 r. w Krakowie.