Mieszkanie z rynku pierwotnego

Dlaczego rynek pierwotny jest tak atrakcyjny? Przede wszystkim dlatego, że mamy do czynienia z lokalami kupowanymi bezpośrednio od producenta. Nabywając je od niego, mamy wybór, a przy okazji możemy dostać jakiś dodatkowy bonus. Wszystkie te mieszkania mają też walor nowości, mają starannie wykończone części wspólne, czyli klatki schodowe i korytarze, zagospodarowane otoczenie.

Przy jednej ulicy, a różne

Mankamentem nie jest nawet to, że zwykle kupujemy mieszkanie w stanie deweloperskim. Materiały budowlane i robocizna nie są aż tak drogie, aby wykończenie mieszkania według indywidualnych upodobań nie przyniosło dodatkowego zysku, pokrywającego z naddatkiem ten wydatek. Paradoks polega na tym, że wspomniane już kryterium lokalizacji działa niejednokrotnie przeciwko deweloperowi. Zdarza się, że inwestor, który z myślą o szybkiej sprzedaży wybudowanych mieszkań, stara się wykończyć budynek przy użyciu bardziej szlachetnych materiałów, nie może ustawić ceny metra kwadratowego lokalu na odpowiednim poziomie, gdyż w takim rejonie jak np. ul. Łokietka w Krakowie nie sprzeda on mieszkania drożej niż 6,5-7 tys. zł za metr kw.

Efekt jest taki, że po wybudowaniu nowego, pięknego apartamentowca obserwuje się ruch cen w górę w jego sąsiedztwie, w obiektach (często z wielkiej płyty) zbudowanych dwie, trzy dekady wcześniej. Dlaczego? Bo w nowym apartamentowcu - uważają sąsiedzi - mieszkania sprzedaje się znacznie drożej.

Dlatego warto szukać. Z doświadczeń wielu analityków rynku nieruchomości wynika, że nierzadko przy tej samej ulicy mamy do czynienia z dwiema inwestycjami, które diametralnie różnią się standardem mieszkań i wykończeniem samego budynku. Bywa, że w tej samej cenie jest sprzedawany produkt o niskiej jakości, niestarannie wykończony i nieciekawy pod względem architektonicznym, z marnym układem mieszkań, pozbawiony balkonów, tarasów, w którym nie ma komórek lokatorskich i brakuje miejsc parkingowych - i mieszkanie świetnie wykończone.

Jakiś czas temu ciekawą analizę przeprowadził Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości, oceniając krakowskie (i podkrakowskie) lokalizacje pod względem korelacji ich atrakcyjności i zauważalności. Ocenę atrakcyjności umożliwiły wskazania pozytywne lub negatywne dotyczące danego miejsca, a zauważalność - wskazania ogółem.

I tak np. lokalizacjami bardzo mocno zauważalnymi w Krakowie są według IA MRN - Mogiła i Ruszcza (ok. 50 proc. wskazań), ale ich atrakcyjność oceniana jest jako znikoma. Do najatrakcyjniejszych lokalizacji w mieście należą: Krowodrza Górka, Górka Narodowa, Prądnik Biały, Łobzów, Witkowice, Bronowice, Wola Justowska, Salwator, Azory, Przegorzały, Bielany, Olsza, Prądnik Czerwony, Chełm, Zakrzówek, Grzegórzki, Stare Miasto, Rakowice oraz Borek Fałęcki.

Głos potencjalnych nabywców oczywiście nie zawsze musi być miarodajny. Ogółowi wskazujących najatrakcyjniejsze lokalizacje nie do końca zdaje się odpowiadać np. Stare Miasto. Dlaczego? Zapewne dlatego, że większości z nas nie stać na zakup mieszkania w takim miejscu. A przecież doskonale wiemy, że nabywając lokal w rejonie Starego Miasta zrobilibyśmy jedną z lepszych inwestycji. Rynek jest bezwładny, stąd zapewne tak wysoka pozycja Górki Narodowej, która należy dziś do najgorzej, gdyż bez planu, zabudowanych w Krakowie. Brakuje dróg, dobrej komunikacji i wielu innych rozwiązań. Wybawieniem może być budowa linii tramwajowej.

Nie tylko ścisłe centrum

Stare Miasto i szeroko rozumiane Śródmieście bronią się same w Krakowie. Mieszkania tam nie są tanie, ale każde z nich stanowi doskonałą lokatę. Warto szukać, gdyż deweloperzy potrafią znaleźć w ścisłym centrum działki, np. przy ul. Trynitarskiej, na Kazimierzu, które nabywcy pozwolą poczuć się starym krakusem. Niewielkie są już szanse na to, aby w centrum miasta, w obrębie pierwszej i drugiej obwodnicy, powstawały duże obiekty mieszkalne. Kto miał szczęście i odpowiednie środki, ten nabył lokum np. w nowo budowanych kamienicach przy pl. Na Stawach, tuż u podnóża Wawelu.

Rejonem, na który z pewnością warto zwrócić uwagę, są sąsiadujące z Kazimierzem Grzegórzki. Dzięki Bulwarom Wiślanym po stronie południowej mają one świetną komunikację zewnętrzną o bardzo wysokich walorach rekreacyjnych. I co ważne, powstaje tu wiele nowych inwestycji. Nowa zabudowa mieszkaniowa rośnie w miejscu dawnych zakładów mięsnych, gumowych i przemysłowych. Szczególnie intensywnie zabudowuje się dziś część Grzegórzek na południe od al. Pokoju, a także wzdłuż ul. Cystersów.

Awans Zabłocia, położonego vis-a-vis Grzegórzek, związany jest przede wszystkim z powstaniem linii tramwajowej z pętlą w Małym Płaszowie oraz budową Muzeum Sztuki Współczesnej MOCAK i muzeum Fabryka Emalia Oskara Schindlera. Dzisiaj to z pewnością jedno z tych miejsc, które nie wymagają specjalnej rekomendacji. Budowa wspomnianej linii tramwajowej spowodowała, że na atrakcyjności zyskały też tereny Nowego Przewozu, a także bardziej oddalone na wschód lokalizacje (aż do Rybitw), które stanowią zaplecze gruntów pod budownictwo mieszkaniowe.

Na pograniczu Krakowa i Nowej Huty

Specjalna rekomendacja należy się też Dębnikom, jednej z ciekawszych dawnych dzielnic Krakowa. Do niedawna należały one do najbardziej niedocenianych miejsc w stolicy Małopolski. Od jakiegoś czasu, niespełna czterech lat, na terenie Dębnik, położonych nad Wisłą, w bezpośredniej bliskości Wawelu, powstają duże obiekty mieszkaniowe, niestety, często rażąco kontrastujące z niską, jedno-, dwupiętrową zabudową i magicznym klimatem tego miejsca.

A Dębniki mają wszystko to, co do życia jest potrzebne - tereny rekreacyjne (m.in. Skałki Twardowskiego), Centrum Kongresowe ICE, piękny park, własny rynek i wiele innych atrakcji.

Równie modną lokalizacją są tereny położone w okolicy ronda Ofiar Katynia, swoistej bramy miasta.

Doskonałe notowania mają także okolice III Kampusu UJ. Początek zabudowie w tym miejscu dało osiedle Ruczaj. Dziś inwestycje mieszkaniowe przesuwają się w kierunku południowym, od nowej pętli tramwajowej przy ul. Czerwone Maki w stronę Skotnik i Skawiny.

Pisząc o atrakcyjnych lokalizacjach nie sposób nie wspomnieć o ruchu inwestycyjnym, który wypełnia duże wolne przestrzenie w rejonie pasa dawnego lotniska w Czyżynach. Początek dobrej przemianie tego miejsca dały budowane wcześniej obiekty wielorodzinne tuż obok parku Lotników. Dzisiaj, za sprawą dużych firm deweloperskich, gwałtowanie zmieniają się Czyżyny, dopełniając zabudowę pomiędzy Krakowem i Nową Hutą. To ważne miejsca z punktu widzenia osób planujących zakup nieruchomości, gdyż oferowane tu mieszkania mają atrakcyjną cenę, pozwalającą zrobić nabywcy korzystny interes. To są właśnie najbardziej dochodowe lokalizacje w Krakowie.

WIDEO: Ceramika w mieszkaniu. Jak urządzić wnętrze?

Autor: Dzień Dobry TVN, x-news