Milion za 80 apartamentów na krakowskim Ludwinowie

Fot. Archiwum

KONTROWERSJE. W negocjacjach uczestniczył Józef J., bardziej znany jako bohater jednej z największych afer III RP, skazany nieprawomocnie na 8 lat więzienia za wielomilionowe wyłudzenia

W negocjacjach uczestniczył prezes holdingu, Józef J., twórca Colloseum (firma początkowo handlowała samochodami, potem kupowała polskie huty) i bohater jednej z największych afer III RP, skazany nieprawomocnie na 8 lat więzienia za wielomilionowe wyłudzenia.

Plany storpedował sąd, wprowadzając syndyka do spółki i decydując o jej likwidacji. To postanowienie wciąż nie jest jednak prawomocne.

Poufność transakcji i płatność gotówką - takie warunki znalazły się w umowie spółki z o.o. Apartamenty Ludwinów (AL) zawartej 18 maja z Dolnośląskimi Kopalniami Kruszyw Drogowych Holding SA, reprezentowanymi przez Józefa J. Była w niej mowa o podwyższeniu kapitału zakładowego AL i objęciu przez holding nowych udziałów. Holding w zamian zobowiązał się do natychmiastowego zastrzyku gotówki - nie mniej niż 2,5 mln zł. Alternatywną propozycją była oferta zakupu wszystkich udziałów AL - za milion złotych.

Majątek tej spółki to 80 mieszkań wartych około 65 mln zł. Długi są o milion wyższe, ale jest szansa, że przynajmniej część z nich spłaci Budostal 3, który jest właścicielem AL i poręczył kredyt bankowy.

- Majstersztyk! Szef Amber Gold mógłby się tu uczyć - komentują wtajemniczeni w kulisy umowy zawartej między Dolnośląskimi Kopalniami Kruszyw Drogowych Holding SA, reprezentowanymi przez Józefa J. i zarządem AL.

Wartość księgowa udziałów AL to ponad 23 mln zł. Ile są faktycznie warte? - Wyceny oscylowały kiedyś w granicach 10-14 mln zł, ale każdy ekonomista powie, że aktualnie wobec ogłoszenia upadłości likwidacyjnej są równe zero, bo nie ma wartości ujemnej. Majątek jest wątpliwej wartości, wobec złej koniunktury na rynku, a przecież dług bankowy nadal rośnie. Dziś wynosi on ponad 54 mln zł, ale za dwa lata to będzie już ok. 70 mln zł. Ta spółka jest już dziś w upadłości likwidacyjnej, więc trudno ją będzie sprzedać. Ustaliłem wstępnie propozycję ceny wywoławczej za udziały na 550 tys. zł, ale musi ją jeszcze zaakceptować i wydać zezwolenie na sprzedaż rada wierzycieli - mówi mecenas Mariusz Niziołek, syndyk Budostalu 3, który do czerwca sprawował nadzór właścicielski nad AL. Chodzi o kompleks budynków u ujścia Wilgi do Wisły. Do dzisiaj około 80 apartamentów stoi pustych, a to prawie połowa całej inwestycji.

Kłopoty ze sprzedażą mieszkań oznaczały problemy ze spłatą ponad 50-milionego kredytu, zaciągniętego przez AL na budowę osiedla. Bank najpierw zablokował konto, a potem wypowiedział umowę kredytową.

W tej sytuacji w styczniu do krakowskiego sądu wpłynęły dwa wnioski o ogłoszenie upadłości spółki, m. in. jej zarządu, który wnioskował o upadłość układową. Argumentem, który miał do tego przekonać sąd, był inwestor skłonny zainwestować w AL. Właśnie w tej roli pojawiły się Dolnośląskie Kopalnie Kruszyw Drogowych Holding SA w Katowicach z prezesem Józefem J. Ten inwestor - jak zapewnia mecenas Niziołek - zdążył się już wycofać. Ale pojawili się inni.

Zawinił kryzys, załamanie na rynku obrotu nieruchomościami i twarde stanowisko banku - tak spółka Apartamenty Ludwinów tłumaczy kłopoty, które doprowadziły do jej likwidacji

"Wewnętrzny zaciszny dziedziniec, całodobowa ochrona, własny basen i część rekreacyjna" - czytamy na stronie internetowej AL.

Gdy w 2007 roku rozpoczęto sprzedaż, ceny luksusowych apartamentów oscylowały w granicach 12-13 tys. zł za 1 m kw. W ubiegłym roku były już dużo niższe - 7-8 tys. zł za 1 m kw. Mimo to przez cały rok udało się sprzedać tylko 11 lokali, za około 10 mln zł. Do dzisiaj blisko 80 apartamentów stoi pustych, a to prawie połowa całej inwestycji. Wszystkiemu ma być winien kryzys i załamanie na rynku obrotu nieruchomościami.

Kłopoty ze sprzedażą mieszkań oznaczały problemy ze spłatą ponad 50-milionego kredytu, zaciągniętego przez AL na budowę osiedla. Pojawiły się już w 2009 r. i wówczas PKO SA zwrócił się do Budostalu 3, czyli spółki-matki, o dodatkowe gwarancje: poręczenie i zastaw na jej majątku. Dostał je.

Kredyt podwójnie zabezpieczony

Kredyt jest więc podwójnie zabezpieczony: hipoteką na nieruchomości przy ul. Ludwinowskiej i na działkach w Nowej Hucie, należących do Budostalu 3. W obydwu przypadkach chodzi o tę samą kwotę - ponad 58 mln zł.

Wkrótce po dokonaniu dodatkowych wpisów w księgach wieczystych sąd ogłosił upadłość Budostalu 3.

W firmie pojawił się syndyk, a PKO SA w roli wierzyciela. - Mamy jeszcze do sprzedaży dwie nieruchomości, na których jest hipoteka banku. Zakwestionowałem te wierzytelności, ale Sąd Najwyższy stanął po stronie banku, potwierdzając prawo tego wierzyciela z tytułu umowy poręczenia. To znacznie pogorszyło sytuację mniejszościowych wierzycieli - mówi mecenas Mariusz Niziołek, syndyk Budostalu 3.

Zgodnie z prawem upadłościowym i naprawczym, syndyk upadłej spółki-matki zarządza spółkami od niej zależnymi.

Budostal 3 w chwili ogłoszenia upadłości - 1 kwietnia 2010 r. - takich spółek-córek posiadał cztery. Trzy zostały już sprzedane. Pozostały AL, którym bank najpierw zablokował konto, a potem wypowiedział umowę kredytową.

W styczniu do krakowskiego sądu wpłynęły dwa wnioski o ogłoszenie upadłości Apartamenty Ludwinów sp. z oo. Pierwszy złożył jej zarząd, drugi - Wspólnota Mieszkaniowa Ludwinów 11, której spółka zalega z opłatami m.in. na fundusz remontowy i inwestycyjny. Wnioski różniły się charakterem upadłości. Zarząd chciał układu z wierzycielami, wspólnota likwidacji spółki, nie wierząc w jej program naprawczy.

Różnica polega na tym, że w pierwszym przypadku spółką nadal kieruje zarząd, a nadzorca sądowy jedynie go kontroluje. W drugim - rządzi syndyk. Bank nie zgodził się na "układ".

Mecenas Mariusz Niziołek: -- Upadłość likwidacyjna AL aktualnie leży tylko w interesie banku, bo pozostali wierzyciele, w tym Budostal 3, są praktycznie poza podziałem. Walczyliśmy więc o "układ", ale to się nie udało.

Argumentem, który miał przekonać sąd do upadłości układowej, miał być inwestor, który dofinansuje AL. Właśnie w tej roli pojawiły się Dolnośląskie Kopalnie Kruszyw Drogowych Holding SA w Katowicach z prezesem Józefem J., twórcą Colloseum.

Propozycje zakupu

"Inwestor" złożył kilka alternatywnych propozycji: wykup wierzytelności bankowych AL, zakup większości apartamentów przy Ludwinowskiej i udziałów Budostalu 3 w AL (za milion złotych).

Chciał też, po zwiększeniu kapitału zakładowego spółki, objąć w niej nowe udziały. W umowie inwestycyjnej, zawartej 18 maja, nie określono jednak ani ich ilości, ani ceny. Ustalono natomiast, że wszelkie płatności będą odbywać się gotówką. Dotyczyło to także zobowiązania inwestora do "niezwłocznego dofinansowania AL kwotą nie mniejszą niż 2,5 mln zł", gdyby nie udało mu się szybko sfinalizować rozmów z bankiem.

Ten zapis umowy mecenas Mariusz Niziołek tłumaczy następująco. - Chcieliśmy sprawdzić wiarygodność tego inwestora, dlatego zobowiązaliśmy go do szybkiego wpłacenia takiej kwoty. Ostatecznie jednak w czerwcu on się wycofał, ponieważ sąd nie zgodził się na upadłość układową, a to był podstawowy warunek umowy. Nic spółki AL więc już nie wiąże - zapewnia.

Kwestia upadłości likwidacyjnej AL nie jest jednak do końca przesądzona, bo jej zarząd odwołał się od postanowienia sądu pierwszej instancji. Z umowy ponadto wynika, że została ona zawarta na czas nieokreślony i jest poufna (w czasie obowiązywania, po rozwiązaniu i wygaśnięciu).

Ekowaste na scenie

- Ciągle szukamy inwestorów. Mamy teraz dwóch innych zainteresowanych, którzy rozmawiają z bankiem PKO SA o wykupie wierzytelności. Nie uczestniczę w negocjacjach, więc nie znam szczegółów. Moim obowiązkiem jest likwidacja wszystkich składników majątku Budostalu 3, nie czekając na zmianę koniunktury. To zadanie jest dzisiaj o wiele trudniejsze, gdy spółka jest w upadłości likwidacyjnej. Dlatego ciągle walczymy o "układ" - mówi syndyk Niziołek.

Jednym z potencjalnych inwestorów jest firma Ekowaste. W jej imieniu występuje m.in. Andrzej Rudolphi, jako wiceprezes, który równocześnie jest wspólnikiem Mariusza Niziołka w firmie RIN-Pl, zarejestrowanej na Słowacji. Nie widzi pan konfliktu interesów? - pytamy.

- Nie, ponieważ z Ekowaste nie mam nic wspólnego. Owszem, zarejestrowałem kiedyś z panem Rudolphi spółkę na Słowacji, ale jest ona "martwa" i nigdy nie podjęliśmy żadnej działalności. Tylko dzięki temu, że go poznałem, ma on do mnie zaufanie, udało mi się go wstępnie przekonać do tej inwestycji. Proszę zobaczyć, ile stoi pustych mieszkań w Krakowie, każdy inwestor może dowolnie wybierać, na rynku jest wiele bardziej atrakcyjnych tematów inwestycyjnych - mówi Mariusz Niziołek.

Od czerwca w upadłej spółce AL rządzi syndyk, radca prawny Michał Golicz, ale nie chce rozmawiać o potencjalnych inwestorach.

- Postanowienie o ogłoszeniu upadłości wciąż jest nieprawomocne - ucina krótko. Przyznaje tylko, że niesprzedane dotąd mieszkania na Ludwinowie zostały oszacowane na 65 mln zł, długi spółki - na 66 mln zł.

Większość tych długów to pochodna kredytu, który poręczył Budostal 3. Zgodnie z przyjętą w polskim prawie zasadą, w pierwszej kolejności powinien go spłacić dłużnik główny, czyli AL. Poręczyciel jest do tego zobowiązany dopiero wtedy, gdy to zawiedzie. Sęk w tym, że ta reguła nie działa, gdy obydwaj znajdują się w stanie upadłości. Możliwe więc, że to Budostal 3 spłaci bank. Niektórzy wierzyciele przestrzegają: jeśli do tego dojdzie, udziały w spółce nabyte przez inwestora nie będą już warte pół miliona złotych, ale tyle co niesprzedane dotąd mieszkania, czyli 65 mln zł.
Mecenas Mariusz Niziołek: - Sytuacja jest skomplikowana. Jeżeli spłacimy kredyt, jako poręczyciel AL, choćby częściowo, to będziemy mieć jako Budostal-3 roszczenia regresowe do spółki AL.

Tyle że egzekucja należności może już nie być prosta. Enion - następca Będzińskiego Zakładu Elektroenergetycznego - który przed laty był głównym poszkodowanym w aferze Colloseum, do dziś niczego nie odzyskał, choć w ubiegłym roku sąd zobowiązał Józefa J. do częściowej naprawy szkody i zwrotu 55 mln zł.

COLLOSEUM

Józef J. karierę biznesową zaczął w wieku 24 lat, tworząc Konsorcjum Finansowo-Inwestycyjne Colloseum. Firma początkowo handlowała samochodami, potem kupowała polskie huty. W 2001 r. plakaty z jego podobizną rozwieszono na tysiącach billboardów w całym kraju. CBŚ zatrzymywało go w tym czasie dwukrotnie, ale za każdym razem wychodził na wolność. W 2002 r. wyjechał z kraju i nie wrócił. Wydano za nim międzynarodowy list gończy. Schwytano go w Izraelu i po deportacji spędził ponad cztery lata w katowickim areszcie. Wolność odzyskał po wpłaceniu 3 mln zł kaucji. W ub. roku sąd - podsumowując działalność Colloseum - uznał, że Józef J. wyłudził z Będzińskiego Zakładu Elektroenergetycznego (obecnie Enion) 385 mln zł tytułem wierzytelności wobec Polskich Sieci Elektroenergetycznych. Został za to skazany na 8 lat więzienia i 720 tys. zł grzywny. Wyrok wciąż nie jest prawomocny.

[email protected]