Mniej decyzji o warunkach zabudowy

Zbyt rozproszona zabudowa, za dużo inwestycji realizowanych na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, zły system odszkodowań za zmiany przeznaczenia gruntów w planach miejscowych – to tylko niektóre z powodów, dla których Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju przygotowało 40-stronicowy projekt nowelizacji ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Dokument został przekazany do uzgodnień międzyresortowych i konsultacji społecznych.

Tylko plan
Szacuje się, że co druga inwestycja realizowana jest na podstawie decyzji WZ. Dotyczy to głównie terenów wiejskich i podmiejskich, przez co rozszerza się rozproszona zabudowa, a tym samym rosną koszty zapewnienia mieszkańcom wody, kanalizacji, energii elektrycznej czy gazu. Temu mają zapobiec proponowane ograniczenia w wydawaniu WZ.

Po zmianach taka decyzja nie będzie mogła być wydana dla wielkopowierzchniowych obiektów handlowych oraz instalacji odnawialnych źródeł energii (poza mikroinstalacjami na potrzeby własne). Tylko na podstawie planu miejscowego będzie można zdecydować o lokalizacji dla obszarów przestrzeni publicznej oraz obszarów wymagających scaleń i podziałów gruntów.

Pojawią się też inne ograniczenia, np. dostęp do infrastruktury musi być faktyczny, a nowe decyzje WZ będą mieć tylko dwuletni okres ważności. Według resortu infrastruktury bezterminowe WZ prowadzą do spekulacji gruntami rolnymi. Dzięki decyzji ceny nieruchomości są wyższe, ale nie zawsze wydana kilka lat wcześniej WZ odzwierciedla możliwość zrealizowania inwestycji. Co ważne – decyzje WZ wydane przed nowelizacją ustawy, wygasną po dwóch latach od wejścia w życie przepisów znowelizowanej ustawy.

Nowa ustawa doprecyzuje też warunki lokalizacji odnawialnych źródeł energii i sklepów wielkopowierzchniowych. Takie obiekty będzie można budować jedynie na tych terenach, które w studium zagospodarowania zostały wskazane na takie inwestycje. To jednak nie wystarczy – dla takiego obszaru konieczne będzie uchwalenie planu miejscowego.

Bez odszkodowań
Szykują się także poważne zmiany dotyczące odszkodowań i opłat planistycznych.

Resort infrastruktury chce przyjąć zasadę, że ochronie prawnej podlega jedynie faktycznie użytkowany teren. Odszkodowanie przysługiwałoby więc tylko wtedy, gdy plan miejscowy uniemożliwi lub ograniczy dalsze faktyczne użytkowanie terenu. W takiej sytuacji na złożenie wniosku będzie 10 lat od uchwalenia niekorzystnych zmian.

Odszkodowania nie będzie również w sytuacji, gdy zmiana przeznaczenia terenu wynika z warunków geologicznych lub przyrodniczych dotyczących powodzi i osuwisk. Dzięki temu samorządom łatwiej będzie wprowadzać zakazy zabudowy na terenach zalewowych i osuwiskowych. Chodzi o to, by ewentualne koszty odszkodowań nie stały się pretekstem do pozostawienia możliwości budowania się tam, gdzie istnieje realne zagrożenie zalania wodą lub osunięcia się ziemi.

Określona zostanie minimalna stawka opłaty planistycznej w wysokości 10 proc. Okres, w którym będzie pobierana taka opłata, ma być wydłużony z 5 do 10 lat. Rozszerzony zostanie zakres konsultacji społecznych. Przeprowadzenie ich będzie obowiązkowe jeszcze przed sporządzeniem projektu planu. Z tego powodu zmieni się zakres zapisów, jakie się muszą znaleźć w uchwale o przystąpieniu do sporządzania planu. Plany będą też prezentowane w internecie.