Na czym polegają zebrania wspólnot mieszkaniowych?

- Uczestnictwo w zebraniach wspólnot mieszkaniowych powinno być potraktowane przez każdego członka jako obowiązek - podkreśla Marek Sadowski, doradca ds. wspólnot mieszkaniowych.

Ekspert zwraca uwagę, że zarząd lub zarządca musi powiadomić wszystkich o zebraniu najpóźniej dzień przed nim. - Powinny one być zwoływane co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale - tłumaczy Marek Sadowski, dodając, że właściciele przynajmniej 1/10 udziałów mogą sami wystąpić z wnioskiem o zwołanie zebrania; zarząd nie może w takim przypadku odmówić.

A jak wygląda głosowanie? Otóż uchwały, przekraczające kompetencje tzw. zwykłego zarządu, w dużych wspólnotach (czyli tych skupiających powyżej siedmiu lokali) przechodzą zwykłą większością głosów. Głosy liczone są zwykle według ilości udziałów, chyba, że wspólnota uzna zasadę jeden właściciel - jeden głos.

Natomiast we wspólnotach małych, skupiających do siedmiu lokali, potrzebna jest jednomyślność. Janusz Gdański z Ogólnopolskiej Izby Gospodarki Nieruchomościami zwraca uwagę, że czasami osiągnięcie zgody bywa trudne. - Sprzeciw chociażby jednego członka potrafi skutecznie sparaliżować działania wspólnoty - przyznaje ekspert, wyjaśniając, że konflikty czasem musi rozwiązywać sąd.

Jednomyślności w małych wspólnotach wymagają kwestie dotyczące: ustalenia wynagrodzenia zarządu nieruchomości wspólnej i wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, przyjęcie rocznego planu gospodarczego oraz zmiana stanu majątkowego współwłaścicieli w części dotyczącej nieruchomości wspólnej.

Z kolei czynności administracyjne, utrzymanie czystości, konserwacje i naprawy, remonty, dostawa mediów do nieruchomości wspólnej oraz prowadzenie rachunkowości mieszczą się w granicach zarządu zwykłego. Do wykonywania tych czynności jest więc wymagana - nawet w małych wspólnotach - jedynie zgoda właścicieli reprezentujących większość udziałów.

Marek Sadowski wyjaśnia jednak, że w małej wspólnocie nie ma wymogu prawnego powoływania specjalnego zarządu i w praktyce właściciele lokali czasami dowolnie zarządzają swoimi sprawami. - Przepisy prawa mogą być potrzebne dopiero wtedy, kiedy pojawią się poważne konflikty - dodaje ekspert.

Jeśli członkowie wspólnoty uznają, że przyjęta na zebraniu uchwała godzi w ich interesy lub dobro wspólnoty, mogą się odwołać do sądu. - Należy to zrobić w ciągu sześciu tygodni od jej przyjęcia - wyjaśnia Sadowski, precyzując, że powództwo jest kierowane przeciwko wspólnocie, którą na rozprawie reprezentuje jej zarząd.

PAWEŁ GORYL

[email protected]

Zapamiętaj!

1. Zebrania wspólnot mieszkaniowych powinny być zwoływane przynajmniej raz na rok, nie później niż w I kwartale.

2. Zarząd lub zarządca musi powiadomić wszystkich o zebraniu najpóźniej dzień przed nim.

3. Właściciele przynajmniej 1/10 udziałów mogą sami wystąpić z wnioskiem o zwołanie zebrania.
ZA TYDZIEŃ NAPISZEMY O:

- finansach wspólnot mieszkaniowych, m.in. o funduszu remontowym i inwestycjach, jakie według prawa mogą przeprowadzać wspólnoty.