POWIERZCHNIE BIUROWE. Kilka lat temu renegocjacjom podlegało zaledwie kilka procent umów, dziś to już przeszłość
Dla stolicy, najbardziej aktywnego rynku w kraju, na koniec czerwca wyniósł zaledwie 5,67 proc., niemniej stosunkowo duża aktywność najemców w ostatnich miesiącach nie przekłada się jeszcze na dużą liczbę zawieranych kontraktów.
Najwięcej wolnych powierzchni biurowych można znaleźć dziś w Łodzi (26 proc.) i Wrocławiu (12 proc.), a jeśli chodzi o Warszawę, to najwięcej wolnych biur czeka na najemców na Służewcu Przemysłowym na Mokotowie.
Sytuacja ta jednak nie będzie trwała wiecznie. Z kwartału na kwartał liczba pustostanów będzie malała, i to w całym kraju. Wynika to z prostego faktu wprowadzania na rynek biurowy coraz mniejszej liczby nowych obiektów. Na fali spowolnienia gospodarczego wiele firm zamroziło swoje decyzje w zakresie ekspansji, decydując się często na renegocjację dotychczasowych umów. Brak nowych najemców, zwłaszcza w opcji pre-lease, czyli podpisania umowy przed rozpoczęciem budowy biurowca, przełożył się z kolei na usztywnienie polityki banków w zakresie kredytowania inwestycji. Zatem zgodnie z prawami rynku, gdy maleje podaż, ceny powierzchni biurowych na pewno pójdą w górę. Już w drugim kwartale 2010 r. spodziewamy się wzrostu cen w zależności od rynku o 8-15 proc.
Zbliża się koniec rynku najemcy
Wraz ze wzrostem cen zmaleje elastyczność właścicieli biurowców i deweloperów w zakresie oferowanych dziś zachęt dla najemców. Jeśli zatem firma poszukuje dziś biura, namawiam do aktywnych działań w tym zakresie, gdyż powoli wychodzimy z rynku najemcy, a wchodzimy w cykl rynku, na którym warunki dyktuje właściciel biura bądź deweloper. Firmy, które zdecydują się dziś na przeprowadzkę do nowego biura, mogą oczekiwać wyjątkowo atrakcyjnych ofert w zakresie długości okresu zwolnienia z czynszu. W zależności od rynku i sytuacji konkretnego budynku, można wynegocjować nawet do 12 miesięcy wakacji czynszowych. Z kolei renegocjacje obecnej umowy najmu mogą przynieść korzystne zmiany nawet 1,5 roku, 2 lata przed jej zakończeniem. Negocjacjom cenowym na tak elastycznym rynku podlegają dziś nawet opłaty eksploatacyjne.
W wyniku poprawnie przeprowadzonych renegocjacji obie strony zyskują - najemca oszczędności w czynszu bieżącym, a właściciel przedłużenie umowy ze sprawdzonym najemcą na kolejnych kilkadziesiąt miesięcy i utrzymanie portfolio. Kilka lat temu renegocjacjom podlegało zaledwie kilka procent umów - firmy zainteresowane ekspansją przenosiły się po prostu do nowego biura. W ostatnich kilkunastu miesiącach odsetek ten regularnie rósł i obecnie renegocjacje dotyczą praktycznie co trzeciej nowo zawieranej umowy najmu.
Korzystaj z umów pre-lease
Największe korzyści najemcy mogą osiągnąć przy podpisaniu tzw. umowy pre-lease. Nawet mała firma może uzyskać bardzo korzystne warunki najmu na etapie, gdy inwestor otwiera pulę najemców niezbędną do uruchomienia finansowania bankowego. Oznacza to, że firma, która będzie pierwszym najemcą i wynajmie na przykład 2.000 m kw., może mieć dużo lepszą średnią stawkę niż kolejny najemca na 5.000 m kw.
Podobna sytuacja może mieć miejsce w przypadku biurowców przeznaczonych na sprzedaż. Gdy inwestor zostaje z 15-25 procentami wolnej powierzchni, której wynajem jest konieczny do spełnienia wszystkich warunków do sprzedaży biurowca, wówczas na tym etapie też jest w stanie zaoferować większe zachęty w zakresie cen i okresu zwolnienia z czynszu.
Robert Karniowski
Colliers International
Strefa Biznesu: Inflacja będzie rosnąć, nawet do 6 proc.
Dołącz do nas na Facebooku!
Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!
Dołącz do nas na X!
Codziennie informujemy o ciekawostkach i aktualnych wydarzeniach.
Kontakt z redakcją
Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?
