Nadmiar dobrej wiary

EWA KOPCIK

EWA KOPCIK

Prokuratura bada legalność sprzedaży kilkunastu krakowskich kamienic. Postępowanie prowadzone jest m.in. w sprawie sprzedaży dwóch budynków przy ul. Krowoderskiej. Nabył je Wojciech F.

W 1955 r. do księgi wieczystej nieruchomości przy ul. Długiej 15 w Krakowie wpisano ostrzeżenie: "W przypadku zgłoszenia się kogokolwiek w sprawie tej realności, bezzwłocznie zawiadomić prokuraturę, choćby telefonicznie". Zapis ten figurował w księdze jeszcze w lipcu 1998 r. Później ktoś go wykreślił. Dzięki temu w listopadzie 1998 r. rzekomy współwłaściciel bez przeszkód sprzedał za 120 tys. zł połowę kamienicy. Prowadzone przez 17 miesięcy śledztwo w tej sprawie doprowadziło na ławę oskarżonych sprzedającego, nabywcę oraz byłego pracownika Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Krakowa Podgórza.

Przedwojennymi właścicielami kamienicy przy ul. Długiej 15 było małżeństwo narodowości żydowskiej - Laura i Leon Schleichkornowie. Laura zmarła jeszcze przed wybuchem II wojny światowej, jej mąż - w styczniu 1940 r. Ich spadkobiercy - Matylda Orlińska, Irena Baumfeld oraz Stefan Schleichkorn - zginęli 15 marca 1943 r. podczas likwidacji getta w Krakowie, co dowiódł w 1946 r. krakowski Sąd Grodzki.
 W 1940 r. tuż po śmierci Leona Schleichkorna kamienicę przejęły władze niemieckie na rzecz Generalnego Gubernatorstwa i do końca wojny administrowały nią, pobierając czynsz. Fakt ten został odnotowany w księgach wieczystych i anulowany z urzędu 27 listopada 1952 r.
 Tymczasem w księdze wieczystej pojawiły się kolejne dwa wpisy. Wynika z nich, iż w 1942 i 1944 r. prawo do spadku po Schleichkornach uzyskała trójka ich dzieci - Matylda, Irena i Stefan.
 - Wpisy z pewnością są sfałszowane. Przecież w czasie okupacji osoby narodowości żydowskiej nie miały możliwości przeprowadzenia postępowania spadkowego przed niemieckimi sądami. Nie mogły przejąć budynku i dysponować nim, skoro znajdował się on pod niemieckim zarządem. Było to tym bardziej niemożliwe, że w 1942 r. spadkobiercy Schleichkornów przebywali w getcie, a w 1944 już nie żyli - twierdzi jeden z lokatorów budynku przy ul. Długiej 15.

Sprzedali z zaświatów

 W lipcu 1953 r. do Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Powiatowego w Krakowie trafił kolejny podejrzany dokument - akt notarialny sporządzony rzekomo u notariusza Adolfa Kisielewskiego w Dąbrowie Tarnowskiej. Stwierdza on, iż spadkobiercy Schleichkornów - Matylda Orlińska, Irena Baumfeld i Stefan Schleichkorn - sprzedali budynek przy ul. Długiej 15 Stanisławowi P. z Pacanowa oraz Władysławowi K., mieszkającemu w Nowym Korczynie. Wedle aktu notarialnego, do transakcji miało dojść 23 czerwca 1943, czyli trzy miesiące po śmierci spadkobierców. Nowi "właściciele" dołączyli ów dokument do wniosku o wpisanie ich prawa własności do księgi wieczystej. Niedługo potem takie postanowienie zostało wydane.
 Dwa lata później sprawą zajęła się prokuratura. Okazało się wówczas, iż przesłany do sądu akt notarialny został sfałszowany. Nieprawdziwy okazał się podany w nim adres spadkobierców: Kraków ul. Wiślna 17. Przy tej ulicy numeracja po stronie numerów nieparzystych kończy się bowiem na nr 9. W Nowym Korczynie, gdzie miał mieszkać jeden z rzekomych nabywców, nikt nie słyszał o Władysławie K. Ówczesna prokuratura ustaliła również, iż drugi "kamienicznik" - Stanisław P. z Pacanowa - jest osobą fikcyjną.
 30 sierpnia 1955 r. prokuratura wystąpiła do przewodniczącego Wydziału Ksiąg Publicznych Sądu Powiatowego w Krakowie o wpisanie ostrzeżenia do księgi wieczystej oraz powiadomienie jej - nawet "w drodze telefonicznej" - gdyby zgłosiły się osoby podające się za właścicieli. W dokumentach zachowała się także uwaga hipoteczna z tamtego okresu, stwierdzająca, iż postanowienie sądu z 1953 r. o wpisaniu nowych właścicieli do księgi wieczystej nie zostało stronom doręczone (wnioskodawcy nie podali bowiem swoich adresów). Zaznaczono także: "Sprawa jest nieuprawomocniona. Wpis własności nie został podpisany przez sędziego".

Sfałszowany wniosek

 Po wojnie zarząd budynkiem - jako mieniem porzuconym i opuszczonym - przejęły władze gminy. Przez kilkadziesiąt lat nikt nie zgłaszał roszczeń do kamienicy. Władysław K. i Stanisław P. nie ujawnili się. Nie pobierali czynszu i nie płacili podatków od nieruchomości. W księdze wieczystej nadal jednak figurowali jako współwłaściciele.
 - W czerwcu 1998 r. dowiedzieliśmy się, że w następstwie porozumienia zawartego między wojewodą a prezydentem miasta została opracowana i przyjęta do realizacji procedura regulacji stanów prawnych opuszczonych nieruchomości. Wystąpiliśmy więc do Zarządu Budynków Komunalnych o umożliwienie nam wykupu mieszkań - opowiadają lokatorzy. - Chcąc przyśpieszyć przejęcie kamienicy przez skarb państwa próbowaliśmy poprzez Centralne Biuro Adresowe ustalić adresy panów K. i P. Udało się to tylko w przypadku K. Z informacji biura adresowego wynika, że Stanisław P. nie istnieje, a przynajmniej nigdzie nie jest zameldowany. Przekazaliśmy aktualny adres pana K. urzędnikom z Zarządu Budynków Komunalnych licząc, że sprawa uregulowania stanu prawnego kamienicy wreszcie ruszy z miejsca. Tymczasem po ok. czterech miesiącach przypadkowo dowiedzieliśmy się, że połowa budynku została sprzedana przez K.
 Z aktu notarialnego sporządzonego 10 listopada 1998 r. w Wieliczce wynika, że Władysław K. sprzedał połowę kamienicy Wojciechowi F. za 120 tys. zł. Podczas transakcji posługiwał się odpisem z księgi wieczystej wydanym przez sąd poprzedniego dnia. Dokument stwierdzał, iż K. jest właścicielem połowy udziałów w kamienicy. Na temat ostrzeżenia - wprowadzonego do księgi wieczystej w 1955 r. na wniosek prokuratury - w sądowym odpisie nie było ani słowa.
 Śledztwo wykazało później, że o niezbędny do transakcji dokument zatroszczył się nabywca udziałów - krakowski biznesmen, pan F. Pomógł mu w tym zaprzyjaźniony pracownik Wydziału Ksiąg Wieczystych - Bogusz K. Prokuratura ustaliła później, że to właśnie on wypełnił wniosek o wydanie odpisu z księgi wieczystej, występując jako drugi współwłaściciel i podrabiając jego podpis. Ekspertyzy pisma potwierdziły, że podobny podrobiony autograf złożył również na potwierdzeniu odbioru odpisu.

Kto wykreślił ostrzeżenie?

 - Znaliśmy losy naszej kamienicy. Doskonale orientowaliśmy się w dotychczasowych machinacjach związanych z jej sprzedażą. Wiedzieliśmy, że Władysław K. nie mógł legalnie sprzedać udziałów w budynku, bo nigdy ich nie posiadał. W grudniu 1998 r. złożyliśmy więc doniesienie do prokuratury o popełnieniu przestępstwa. Interweniowaliśmy w Zarządzie Budynków Komunalnych, u prezydenta, w Wydziale Ksiąg Wieczystych - opowiadają lokatorzy.
 Sprawa trafiła najpierw do podgórskiej prokuratury, po kilku miesiącach przejęła ją Prokuratura Okręgowa. Śledztwo trwało 16 miesięcy, do kwietnia br. Potwierdziło większość zarzutów lokatorów - przede wszystkim oszustwo przy sprzedaży kamienicy w 1943 r. i sfałszowanie aktu notarialnego. Nie wyjaśniło jednak, kto wykreślił w księdze wieczystej ostrzeżenie - wprowadzone dwa lata później na wniosek ówczesnej prokuratury. W akcie oskarżenia nie ma na ten temat ani słowa.
 Prok. Małgorzata Wikosz-Śliwa, rzeczniczka krakowskiej prokuratury, twierdzi, że wyjaśnienie tej kwestii nie miało wpływu na zakończenie postępowania w sprawie sprzedaży udziałów w kamienicy. - Wykreślona wzmianka dotyczyła jedynie zawiadomienia prokuratury w przypadku pojawienia się właścicieli nieruchomości - mówi. - To ostrzeżenie nie było zakazem sprzedaży, wyłączało jedynie zasadę rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Na razie nie udało nam się ustalić, kto je wykreślił. W dalszym ciągu prowadzimy jednak postępowanie w tej sprawie.

Mechanizm oszustwa

 Art.5 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece z 1982 r. mówi, że "w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe". Jest to tzw. zasada rękojmi wiary publicznej księgi wieczystej. Zgodnie z jej literą, nie można odebrać nieruchomości osobie, która jest wpisana do księgi wieczystej, jeśli dokonała zakupu w dobrej wierze.
 - Oszuści nagminnie wykorzystują ten przepis. To, co wpisane do księgi jest "święte", wobec tego starają się czym prędzej o wpis i szybko sprzedają kamienice. Trudno zliczyć, ile takich wątpliwych transakcji przeprowadzono. Jeśli ktoś kupił w dobrej wierze, np. kradzione auto, odpowiada za nieumyślne paserstwo i traci samochód. Tymczasem, gdy ktoś kupi nieruchomość pochodzącą z przestępstwa w oparciu o zaufanie do ksiąg wieczystych, skutki decyzji administracyjnych nie naruszają jego praw - mówią urzędnicy z Zarządu Budynków Komunalnych Urzędu Miasta Krakowa.
 - W Krakowie na założenie księgi wieczystej zwykle czeka się ok. roku. Tymczasem w niewyjaśniony sposób oszustom udaje się załatwić całą sprawę w ciągu kilku tygodni. Bywa, że kamienica zostaje kupiona we wrześniu, a sprzedana w lutym i dla obydwu transakcji założone są księgi wieczyste. Mechanizm oszustwa polega na przeprowadzeniu kilku szybkich transakcji sprzedaży, które pomagają w zatarciu śladów przestępstwa - dodaje Wojciech Kozdronkiewicz, prezes Stowarzyszenia Lokatorzy w Obronie Prawa.

Za karę odciąć gaz?

 Wojciechowi F. także udało się ominąć kolejkę w sądzie. Już w listopadzie 1998 r. - kilkanaście dni po zawarciu transakcji - figurował w księdze wieczystej nieruchomości przy ul. Długiej 15 jako jej współwłaściciel. Niewiele później wystąpił zaś do Zarządu Budynków Komunalnych o przekazania mu zarządu w całej kamienicy. Interwencje lokatorów oraz prokuratury sprawiły, iż prezydent miasta wstrzymał się z decyzją. F. wystąpił z pozwem przeciwko gminie do sądu. Do czasu zakończenia sprawy karnej postępowanie zostało jednak zawieszone.
 - Mimo że transakcji dokonano fałszując księgę wieczystą ,obawiamy się, że oszustwo zostanie usankcjonowane przekazaniem kamienicy nabywcy. Urzędnicy z Zarządu Budynków Komunalnych traktują go jak faktycznego właściciela, prosząc o zgodę na wykonanie niezbędnych remontów. Ostatnio zagrożono nam odcięciem dopływu gazu, bowiem pan F. sprzeciwił się remontowi przewodów kominowych - irytują się lokatorzy.
 Waldemar Wiśniewski, zastępca dyr. Zarządu Budynków Komunalnych potwierdza: - Nie wiemy, jakie będą losy tej kamienicy i jak zakończy się postępowanie w sądzie. Uznaliśmy więc, że pan F. powinien wyrazić zgodę na remont. Ponieważ nie życzył go sobie, zawiadomiliśmy lokatorów o odcięciu gazu. Po konsultacjach zdecydowaliśmy się jednak na remont. Ma to dobre i złe strony. Złe - bo naraża gminę na ewentualne roszczenia ze strony pana F.

Nie wiedział o oszustwie?

 Jakie będą losy kamienicy - nie wiadomo. Akt oskarżenia skierowany w kwietniu do sądu zarzuca tylko Władysławowi K. dokonanie oszustwa. Bogusz K., były pracownik Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Krakowa Podgórza (po wszczęciu postępowania został zwolniony z pracy) jest oskarżony o sfałszowanie wniosku dotyczącego wydania odpisu z księgi wieczystej, zaś Wojciech F. jedynie o nakłanianie go do tego. Prokuratura uznała, że pan F., kupując udziały w kamienicy, działał w dobrej wierze. W tej sytuacji jego prawa mogą być chronione ustawą o hipotece i księgach wieczystych.
 - Złą wolę naprawdę ciężko udowodnić. Kupujący zawsze może przecież tłumaczyć się, że nic nie wiedział o oszustwie - mówią lokatorzy. - Dlatego, wystąpiliśmy do Wydziału Ksiąg Wieczystych o uchylenie wpisów, dokonanych na podstawie sfałszowanej księgi wieczystej. Najpierw otrzymaliśmy odpowiedź, że jako lokatorzy nie możemy być stroną w postępowaniu wieczystoksięgowym i nie mamy prawa składać wniosków. Potem, gdy złożyliśmy zażalenie na to postanowienie, zaległa cisza. Dopiero po 16 miesiącach otrzymaliśmy wezwanie do uiszczenia 304 zł kosztów sądowych. Nasz wniosek jednak do dzisiaj nie został rozpatrzony.
 Lokatorzy zwracają uwagę jeszcze na jedną kwestię. Według aktualnej wyceny biegłego, nieruchomość przy ul. Długiej 15 jest warta 1,470 mln zł. W dwupiętrowym frontowym budynku i oficynie znajduje się 9 mieszkań i trzy lokale użytkowe. Kamienica położona jest w ścisłym centrum miasta, przynosi dochody - w 1998 r. na jej koncie znajdowało się ponad 28 tys. zł. - Czy zakup nieruchomości za ułamek jej wartości nie jest podejrzany. Czy pan F. rzeczywiście działał w dobrej wierze? - zastanawia się jeden z lokatorów.
 Wszystko wskazuje na to, że kulisy sprzedaży kamienicy nieprędko zostaną wyjaśnione. Proces oskarżonych praktycznie jeszcze się nie rozpoczął. Na pierwszą rozprawę - 16 czerwca br. - nie zgłosił się 82-letni Władysław K. Jego obrońca zawnioskował poddanie go badaniom psychiatrycznym. Wniosek został przyjęty, rozprawa odroczona bez wyznaczenia nowego terminu.
 W tej chwili prokuratura bada legalność sprzedaży kilkunastu krakowskich kamienic. Postępowanie prowadzone jest m.in. w sprawie sprzedaży dwóch budynków przy ul. Krowoderskiej. Nabył je Wojciech F.
 - Zwróciliśmy się w tej sprawie o pomoc prawną do australijskich organów ścigania, zależy nam bowiem na przesłuchaniu świadka, mieszkającego w tym kraju. W tej chwili postępowanie jest zawieszone. Na tym jego etapie pan F. występuje tylko w charakterze świadka - mówi prok. Małgorzata Wilkosz-Śliwa.