Nasza Loteria SR - pasek na kartach artykułów

Nieruchomości muszą być poddawane kontrolom

Notował: Janusz Michalczak
Relacja z dyżuru eksperta. Zakazy we wspólnocie mieszkaniowej mogą stanowić zbyt głęboką ingerencję w prawo własności

Podczas dyżuru poświęconego funkcjonowaniu wspólnot mieszkaniowych, zorganizowanego we współpracy ze Stowarzyszeniem Zarządców i Administratorów Nieruchomości (SZAN) w Krakowie padło wiele pytań. Odpowiadali na nie Piotr Przybylski i Jarosław Gołuszka, eksperci tej organizacji. Część z poruszanych kwestii dotyczyła relacji pomiędzy osobami wchodzącymi w skład wspólnoty mieszkaniowej.

– Nasz zarządca twierdzi, że wspólnota mieszkaniowa nie musi być zarejestrowana w sądzie…

– Tak, zarządca ma rację. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w chwili wyodrębnienia pierwszego lokalu i obowiązujące przepisy nie nakładają obowiązku rejestrowania w sądzie. Czy tego chcemy, czy też nie, właściciele wyodrębnionych i niewyodrębnionych lokali stanowią wspólnotę mieszkaniową bez żadnej rejestracji. Odrębną sprawą jest uzyskanie decyzji o nadaniu numeru REGON i NIP, ale generalnie nie jest to traktowane jako rejestracja.

– Czy zarządca mógł samodzielnie zawrzeć umowę najmu części dachu pod zainstalowanie anteny do odbioru sygnału internetu ?

– Nie. Zawarcie umowy dotyczącej wynajęcia nieruchomości wspólnej (a taką jest np. dach budynku) kwalifikuje się jako czynność przekraczającą zarząd zwykły. Aby dokonać takiej czynności, zarządca powinien mieć zgodę wspólnoty w formie podjętej uchwały właścicieli lokali, udzielającej zarządcy pełnomocnictwa do zawarcia umowy.

– Czy sąsiad mieszkający nade mną może sobie wieszać pranie nad oknem mojego mieszkania? Nadmieniam, że z prania ścieka woda na moje okno i brudzi szyby. Czy zarządca budynku może wydać zakaz wieszania prania ?

– Niestety, nie mamy żadnych regulacji prawnych zabraniających wieszania prania na balkonach czy pod oknami, co oznacza, że jeżeli takie działanie nie jest zabronione, to sąsiad może wieszać pranie. Zarządca nie wyda zakazu wieszania prania, jeżeli wspólnota mieszkaniowa nie podejmie stosownej uchwały. Natomiast uchwalenie zakazu wieszania prania przez właścicieli lokali może być nie zawsze skuteczne, gdyż może rodzić wątpliwości, czy taka uchwała nie jest zbyt głęboką ingerencją w prawo własności.

– Gmina, będąca właścicielem niewyodrębnionych lokali użytkowych w naszym budynku nie chce przekazywać czynszu z tych lokali na fundusz remontowy. Czy słusznie?

– Tak, słusznie, gmina czynszu nie przekazuje, lecz zaliczkę na fundusz remontowy. Lokale nie wchodzące w skład nieruchomości wspólnej, które nie zostały dotychczas wyodrębnione, stanowią wyłączną własność dotychczasowego właściciela nieruchomości, w tym przypadku gminy. W tej sytuacji pożytki oraz przychody z tych lokali przypadają wyłącznie gminie.

– Czy rzeczywiście każda nieruchomość musi być poddawana corocznym przeglądom budowlanym?

– Zgodnie z ustawą z 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane, nieruchomości muszą być poddawane okresowym kontrolom corocznym i pięcioletnim. Za ich przeprowadzenie odpowiada właściciel lub zarządca obiektu. Coroczna kontrola polega na sprawdzeniu stanu technicznego: elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).

W przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 mkw. oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 mkw. obowiązkowa kontrola powinna odbywać się częściej, bo dwa razy w roku: przed i po sezonie zimowym, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada. Zakres kontroli jest taki sam jak w przypadku kontroli rocznej.

Co najmniej raz na pięć lat należy przeprowadzić okresową kontrolę stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia. Kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

Kontroli podlegają również, co dwa lata, kotły grzewcze opalane nieodnawialnym paliwem ciekłym lub stałym o efektywnej nominalnej wydajności ponad 100 kW, co cztery lata – opalane nieodnawialnym paliwem ciekłym lub stałym o efektywnej nominalnej wydajności 20 kW do 100 kW oraz kotły opalane gazem.

Instalacje ogrzewcze z kotłami o efektywnej nominalnej wydajności powyżej 20 kW użytkowanymi co najmniej 15 lat, należy dodatkowo poddać jednorazowej kontroli w roku następnym po roku, w którym upłynęło 15 lat użytkowania kotła.

Raz na pięć lat powinno się kontrolować efektywność energetyczną zastosowanych urządzeń chłodniczych w systemach klimatyzacji. Dotyczy to urządzeń o mocy chłodniczej nominalnej większej niż 12 kW.

– Chcielibyśmy podłączyć naszą nieruchomość do miejskiej sieci ciepłowniczej, ale nie wszyscy właściciele wyrazili na to zgodę. Co w takiej sytuacji możemy zrobić?

– Czynność ta przekracza zakres zwykłego zarządu, dlatego do rozpoczęcia procedury przyłączenia nieruchomości do miejskiej sieci ciepłowniczej niezbędna jest uchwała podjęta większością głosów. W przypadku braku zgody większości właścicieli, można zażądać rozstrzygnięcia sporu przez sąd.

Konsultacje

SZAN prowadzi konsultacje w swojej siedzibie przy ul. Kazimierza Morawskiego 5 (pok. 129). Odbywają się one w poniedziałki, środy, czwartki oraz pierwsze piątki miesiąca w godzinach od 14 do 16, m.in. z zakresu obsługi technicznej budynku, zarządzania nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych, a także nieruchomościami stanowiącymi własność lub współwłasność ułamkową. W centrum zainteresowania SZAN znajdują się również kwestie z zakresu działalnosci zarządcy sądowego (zarządcy przymusowego) oraz kuratora spadku. Stowarzyszenie doradza również w kwestiach związanych z zarządzaniem nieruchomościami komercyjnymi, umowami najmu oraz postępowaniem sądowym. Konsultacje są możliwe po wcześniejszym uzgodnieniu terminu. Tel. 12 422 31 28, www.szan.org pl

emisja bez ograniczeń wiekowych
Wideo

Jak działają oszuści - fałszywe SMS "od najbliższych"

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Dołącz do nas na X!

Codziennie informujemy o ciekawostkach i aktualnych wydarzeniach.

Obserwuj nas na X!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Polecane oferty

Materiały promocyjne partnera
Wróć na dziennikpolski24.pl Dziennik Polski