Nowocześniejszy niż hipoteka

Jeden dług gruntowy może stanowić zabezpieczenie nawet kilku kredytów

   Kilkuletnie prace nad projektem odpowiedniej ustawy (o księgach wieczystych i hipotece) zakończyła właśnie Komisja Kodyfikacyjna Prawa Cywilnego przy ministrze sprawiedliwości. Cały projekt jest już dostępny na stronach internetowych ministerstwa. Wkrótce zajmie się nim rząd, a potem Sejm. Jeśli nic nie stanie na przeszkodzie, w przyszłym roku możliwe byłoby już zabezpieczanie wierzytelności długiem gruntowym.

Czym różni się od hipoteki?

   Dziś jedynym zabezpieczeniem kredytów na nieruchomości może być tylko hipoteka. Choć jest to instytucja bezpieczna, to bardzo mało elastyczna. To ją nieco dyskwalifikuje w czasach, kiedy potrzebne są szybkie reakcje na przedmiotowe i podmiotowe zmiany dotyczące wierzytelności. Banki oferują coraz korzystniejsze kredyty. Gdyby osoba, która zaciągnęła kilka lat temu kredyt na budowę domu, zdecydowała się dziś wziąć lepszy kredyt w innym banku, to wszystkie koszty związane z wykreśleniem starej hipoteki i wpisaniem nowej, formalności i czas trwania całej operacji skutecznie by ją zniechęciły do takich kroków. Gdyby właściciel zadłużonego domu z obciążoną hipoteką, chciał sprzedać swoją nieruchomość i znalazł nabywcę, który spłacałby jego kredyt, to mimo dobrej woli obu stron, dziś będzie to niewykonalne albo bardzo trudne. Instytucjonalne powiązanie hipoteki z konkretnym kredytem sprawia, że aby wziąć nową, korzystniejszą pożyczkę, starą trzeba spłacić. Hipoteka jest więc za mało elastyczna jak na czasy, kiedy sytuacja materialna kredytobiorców zmienia się bardzo szybko i kiedy zmienia się oferta rynkowa banków.
   W odróżnieniu od hipoteki, dług gruntowy nie jest związany z konkretną wierzytelnością. Właściciel nieruchomości (udziałów w nieruchomości, a także właściciel prawa do użytkowania wieczystego) może ustanowić dług gruntowy, nawet jeśli jeszcze nie stara się o żadną pożyczkę. Kiedy uzna, że przydałby mu się kredyt, ma gotowe zabezpieczenie. Dług gruntowy jest ograniczonym prawem rzeczowym ustanowionym w formie aktu notarialnego, wpisanym, podobnie jak hipoteka, do księgi wieczystej. Będzie się go ustanawiało na nieruchomości na rzecz konkretnej osoby (instytucji, np. banku). Może mieć również formę listu długu gruntowego, wówczas funkcjonuje jako papier wartościowy.

Jeden dług - wiele kredytów

   Długiem mogą być zabezpieczone różne wierzytelności do wysokości w określonej kwocie. Jeśli np. dług gruntowy opiewa na 300 000 zł, to właściciel nieruchomości, który ustanowił to prawo, może zaciągnąć kredyt na budowę domu w wysokości 200 000 zł i kredyt na działalność gospodarczą - 100 000 zł. Może też zaciągnąć jedną pożyczkę o wartości zabezpieczonej przez dług gruntowy (dla przykładu 300 000 zł), a po jej częściowej spłacie (dajmy na to 100 000 zł) inną, do wysokości, która zabezpiecza dług gruntowy (a więc może pożyczyć jeszcze 100 000 zł, bowiem górną granicą zabezpieczenia jest 300 000 zł. Obie wierzytelności sumują się na taką kwotę). Jeden dług gruntowy zabezpieczy nawet kilka kredytów.
   Kiedy kredytobiorca spłaci swoje zobowiązania, nie musi likwidować wpisu o długu gruntowym w księdze wieczystej. Za jakiś czas może go użyć jako zabezpieczenia innej wierzytelności. Dług gruntowy jest więc instytucją prawną niezależną od wierzytelności, pozwalającą zabezpieczać zobowiązania kredytowe niezależnie od istnienia samej wierzytelności i bez względu na zmianę osoby właściciela.

Rewolucja?

   Znawcy problematyki kredytowej uważają, że dług gruntowy może zrewolucjonizować system kredytów hipotecznych. O pożyczki zabezpieczone na nieruchomości będzie znacznie łatwiej, banki chętniej ich będą udzielać, ponieważ długiem gruntowym łatwiej operować niż hipoteką. Jeśli dłużnik nie wywiązywałby się ze spłat, mógłby jego wierzytelność sprzedać innemu bankowi albo firmie windykacyjnej. Dla niesolidnego dłużnika dług gruntowy to z kolei szansa na ratowanie się przed licytacją nieruchomości, dzięki możliwości szukania innego, tańszego kredytu i bardziej wyrozumiałego wierzyciela. List długu gruntowego wystarczy fizycznie przenieść z sejfu jednego banku do sejfu drugiego. Nie trzeba spłacać starego kredytu i wykreślać hipoteki.
   Dopóki ustawa nie weszła w życie, prawnicy - praktycy nie chcą się do niej ustosunkowywać, ale podkreślają, że jak każda instytucja prawna, tak i ta ma swoje wady. Zagraża bowiem reputacji dłużnika, co w sprawach biznesowych jest sprawą istotną. Jak wspomniano wcześniej, dług gruntowy może istnieć w księdze wieczystej, mimo że wierzytelność została spłacona albo częściowo spłacona. Jednym ze sposobów zweryfikowania wypłacalności ewentualnego partnera w interesach jest przejrzenie ksiąg wieczystych należących do niego nieruchomości. Właściciel nieruchomości z wpisanym do księgi wieczystej długiem gruntowym może uchodzić za osobę niedającą gwarancji wywiązania się ze zobowiązań.
   Instytucja długu gruntowego powinna opłacać się dużym podmiotom gospodarczym. Będzie umożliwiać elastyczne operacje na rynku, szybsze uzyskanie kredytów. Będzie też bardzo dobrym zabezpieczeniem tzw. kredytów konsorcjonalnych, których dziś nie można zabezpieczyć jedną hipoteką. Dług gruntowy może być nawet wkładem do spółki.
   Prawnicy przestrzegają, że firmy dysponujące na co dzień sprawną obsługą prawną mogą sobie pozwolić na zastosowanie nowoczesnych instytucji prawnych, natomiast osoba fizyczna, która nie ma przy sobie dobrego prawnika, lepiej aby poczekała na wykrystalizowanie się jakiejś praktyki prawniczej i orzecznictwa w zakresie długu gruntowego. Nie wszystkie uchodzące za znakomite zagraniczne rozwiązania sprawdzają się na polskim gruncie.
   Dług gruntowy nie jest zupełną nowością w polskim prawie. Znany był przed II wojną światową w byłym zaborze pruskim, a na niektórych obszarach Polski posługiwano się nim jeszcze do 1947 r. Obecnie największą popularnością cieszy się w Niemczech, Szwajcarii (list hipoteczny), Liechtensteinie, Turcji, krajach skandynawskich. Tego typu elastyczny zastaw funkcjonuje na Węgrzech, w Estonii, a od początku 2003 r. także w Słowenii. Projekt polskiej ustawy o księgach wieczystych i hipotece, wprowadzający dług gruntowy jako formę zabezpieczenia wierzytelności, najbliższy jest rozwiązaniom niemieckim, choć nie stanowi ich wiernej kopii. EP

Praktyczne znaczenie dŁugu gruntowego dla rynku nieruchomoŚci

   Dr Agnieszka Tułodziecka, prezes Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego, członek Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego przy Ministrze Sprawiedliwości:
   Dług gruntowy to odpowiedź na niewystarczającą elastyczność hipoteki w dzisiejszych, skomplikowanych stosunkach kredytowych. Przy długu gruntowym - inaczej niż przy hipotece - jest możliwe, iż jednej osobie przysługiwać będzie wierzytelność, natomiast dług gruntowy zabezpieczający tę wierzytelność ustanowiony może być na rzecz innej osoby. Ta zaleta długu gruntowego wynikająca z jego nieakcesoryjnego (nieprzypisanego do konkretnej wierzytelności) charakteru szczególne znaczenie będzie miała w następujących sytuacjach: w przypadku finansowania przez konsorcjum bankowe, przy transakcjach sekurytyzacyjnych (sekurytyzacja - metoda pozyskania pieniędzy polegająca na przekształceniu wierzytelności w papiery wartościowe - przyp. red.) oraz przy zmianie stosunków kredytowych.
   Dzięki sekurytyzacji banki mają szansę pozyskania długoterminowego kapitału na refinansowanie akcji kredytowej, dodatkowo odciążając kapitał własny oraz zmniejszając ryzyko kredytowe. Sekurytyzacja może odegrać istotną rolę w procesie pozyskania środków z rynku kapitałowego w sytuacji topniejącej bazy depozytowej.
   Należy zwrócić uwagę także na formę listową długu gruntowego, którą przewiduje projekt ustawy. W obecnym stanie prawnym obrót wierzytelnościami hipotecznymi jest utrudniony ze względu na długotrwałe procedury (oczekiwanie na wpis do księgi wieczystej) i znaczne koszty. Bariery te zostaną usunięte dzięki pozaksięgowemu obrotowi długiem gruntowym w formie listowej.
   Dług gruntowy będzie miał znaczenie nie tylko dla instytucji finansujących, lecz także dla pojedynczych kredytobiorców. Ze względu na nieakcesoryjny charakter tego zabezpieczenia nie wygasa ono w razie spłaty kredytu - właściciel nieruchomości będzie mógł wykorzystać je ponownie, zaciągając inny kredyt. Oznacza to ograniczenie kosztów i skrócenie czasu potrzebnego na wpis do księgi wieczystej. Możliwe jest wielokrotne wykorzystanie tego samego zabezpieczenia dla różnych kredytów.
   _Z powyższych powodów sektor bankowy popiera wprowadzenie tej instytucji, oczekując, iż usprawni ona wiele transakcji na rynku nieruchomości. Dług gruntowy jest pożądany jako zabezpieczenie przede wszystkim przy sekurytyzacji wierzytelności, udzielaniu kredytów przez konsorcja bankowe oraz zmianie stosunków kredytowych. _Notowała: EP